天下網(wǎng)商 葉晨

編輯 李丹超

(資料圖片)

2022年的3月，成都發(fā)布了這一年中心城區(qū)的首批次集中供地，宣布拍賣宗地將以“限價競買+抽簽競得”方式進行拍賣。這是時隔五年，一座高速發(fā)展的城市再次推行土拍“搖號”。

彼時的中國房地產(chǎn)行業(yè)仍未回暖。同年1月至4月,全國房地產(chǎn)投資金額同比下滑2.7%，國內(nèi)房地產(chǎn)投資增速首次出現(xiàn)了負增長。蓉城不得不與北京、杭州、天津等城市一樣，放下純市場競拍的杠桿武器。

當(dāng)?shù)仄谕ㄟ^“抽簽”“搖號”的出讓方式，降低房企的拿地成本，也避免部分熱門地塊出現(xiàn)過度的溢價喊價。為了打響重啟“土拍”搖號的第一槍，成都還掏出了高新區(qū)+天府新區(qū)+主城五區(qū)的“5+2”區(qū)域的整整28塊土地。

雖然拿地有了運氣的成分，但對于當(dāng)時的房企而言，保住利潤空間、降低負債率才是“真金白銀”——3月31日，此輪土拍首日誕生的最高土地溢價不超過15%，天健集團、凱德集團、中瑞天悅等房企通過搖號成功拿地。

“幸運兒”們喜逐顏開，原本的四川地產(chǎn)“一哥”藍光發(fā)展（下文簡稱藍光）卻笑不出來。

這家曾在2019年至2020年期間瘋狂拿地108宗的房企，等不到這次政策變動，就已經(jīng)被高負債率與高杠桿壓得不堪重負，鮮有余力再去斬獲大型用地。新土拍政策推行之后一個月，藍光發(fā)展的對應(yīng)股票*ST藍光股價繼續(xù)下滑24.89%。

時間來到今年5月，*ST藍光已跌至0.40元/股，連續(xù)第二十個交易日都在1元之下。根據(jù)規(guī)定，*ST藍光自5月10日開市起停牌，或?qū)⒚媾R上交所的強制退市。繼4月房企新力被港交所強制退市之后，曾經(jīng)千億銷售額的藍光恐成為今年A股退市的第一家房企。而這家房企的創(chuàng)始人楊鏗與其兒子楊武正，也面臨新的局面。

一年銷售破1015.4億元

2021年，一則消息登上了成都本地不少媒體的財經(jīng)頭條：藍光創(chuàng)始人楊鏗將董事長的位子交班給95后的兒子楊武正，退居幕后。

這則消息迅速引發(fā)商界熱議。畢竟在四川，楊鏗是一個頗具傳奇色彩的名字：1989年，他放棄穩(wěn)定工作下海，創(chuàng)建汽配廠，主做氣缸套等產(chǎn)品；1995年，楊鏗開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，7年后又以成都為起點，邁入住宅開發(fā)領(lǐng)域。趕上千禧年后房價上漲的風(fēng)口，他創(chuàng)立的藍光一路高歌猛進。

不過，那時行業(yè)的“帶頭大哥”仍屬于王石領(lǐng)導(dǎo)下的萬科，以及擴張更快、意圖上市的重慶龍湖、廣州恒大們。

藍光正式走入全國視野，是在2008年。那年，地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科卷進“降價門”，潘石屹更是放言中國房企將遭遇“百日劇變”……群雄逐鹿的地產(chǎn)界陷入一片迷局，楊鏗卻堅持高調(diào)拿地、亂中取勝。

2010年，在發(fā)家之地成都，藍光創(chuàng)下了同一天內(nèi)拿下兩塊地的“壯舉”；該年8月，藍光同時開盤三個項目——藍光公館1881、成都云鼎、北京云鼎。此后，楊鏗更是趁萬科等巨頭收攏資金投入之際，快速布局華北、西北、華東、華南等地市場，慢慢在地產(chǎn)群雄間坐穩(wěn)了一席。

公館1881(圖源 藍光發(fā)展官網(wǎng))

2009年至2019年，可謂楊鏗最為高光的十年。

這段經(jīng)歷的開頭，是他以約80億元的身家躋身胡潤百富榜第88位，中國房地產(chǎn)富豪榜第37位（四川省唯一上榜者），坊間有“四川房產(chǎn)首富”之稱；中段的2015年，藍光完成了借殼上市，股價一度升至13.6元/股，大批民間投資者涌入這支潛力新股；行至末尾，藍光的房產(chǎn)銷售金額突破了1015.4億元，成了四川的“房王銷冠”，同時集團旗下的四川藍光嘉寶服務(wù)集團股份有限公司也在香港上市。2019年9月20日，藍光入駐上海運營總部，形成了“上海+成都”雙總部發(fā)展格局。

楊鏗領(lǐng)導(dǎo)下的藍光終于爬上了最高峰?？蛇@輛“過山車”尚未意識到，自己不知不覺中會以沖刺的速度，駛向下坡。

負債率高達116.42%

2020年2月起，藍光股價開始震蕩下滑，當(dāng)市場重新審視這位地產(chǎn)大亨的時候，企業(yè)債務(wù)上的麻煩也隨著投資者們的目光焦點，逐漸浮出水面。

這一年的10月，藍光在與平安旗下公司合作的廣東佛山里水項目中產(chǎn)生糾紛，項目到了承諾期，藍光沒能兌現(xiàn)還款，從而激化了其與大型銀行之間的信用危機。但這個故事更多只是流傳于業(yè)內(nèi)的“開端”。

2021年5月25日，藍光的違約真正首次進入大眾視野：中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)公開了一則立案信息，被執(zhí)行人為藍光發(fā)展，申請人為交銀國際信托，執(zhí)行標(biāo)的約為2.355億元。

此后，多起違約債務(wù)席卷而來。截至2022年7月，北京市仲裁委先后做出了多起裁決，例如要求藍光發(fā)展向天風(fēng)證券支付相關(guān)債券本息6670.62萬元以及相關(guān)逾期利息；向華夏人壽保險股份有限公司支付債券本息及違約金等約1.37億元；向格林基金管理有限公司支付兩只債券本金合計7億元，以及相關(guān)利息、違約金合計約4770萬元。另外，招商銀行也要求藍光發(fā)展支付相關(guān)債券本金1億元及利息。

藍光在債務(wù)違約的泥潭越陷越深，違約本金越滾越多。去年中旬，企業(yè)公告稱，截至公司已發(fā)行尚未兌付的公司債券共8支，除了“19藍光02”未回售部分以外，全部存續(xù)的公司債券均已違約，累計違約本金為54.47億元。

債務(wù)風(fēng)波下，藍光的信用評級被多次下調(diào)，楊鏗決意交班給其子的節(jié)點前后，企業(yè)的管理系統(tǒng)也變動巨大。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道，2020年4月，在集團任職不到2年、分管融資的副總裁王萬峰請辭；11月，董事孟宏偉請辭；次年2月，常務(wù)副總裁兼首席運營官余馳離職；到了4月，副總裁何劍標(biāo)離職。

高管變動頻繁之外，基層也在迎來大規(guī)模的裁員與離職。財報數(shù)據(jù)顯示，2020年藍光在職員工有19855人，僅過了一年，2021年便銳減至2791人。

解決債務(wù)問題是房企的絕對核心之一。被父親推到臺前的新任董事長楊武正談及公司債務(wù)問題時曾表示，公司成立了債務(wù)重組專項工作組，并聘請境內(nèi)及境外債務(wù)重組顧問，履行償債主體責(zé)任。

可是債臺仍在高筑?！按ǚ客酢钡降浊妨硕嗌馘X？近年的財報的數(shù)字讓人驚心。

藍光發(fā)展2023年3月披露的部分財報數(shù)據(jù)（圖源 東方財富）

據(jù)今年3月發(fā)布的第一季度財報，藍光負債總額已達約1496億元，企業(yè)資產(chǎn)總額約1285億元，資產(chǎn)負債率高達116.42%。向藍光追債的，不光有銀行、證券等金融機構(gòu)，還有許多以“保證金”等形式為其提供借款的供應(yīng)商、關(guān)聯(lián)方——因為藍光長期借債無法償還，這些“表外賬單”亦被翻出。

比如杭州市蕭山區(qū)人民法院一則案件信息顯示，2020年9月，余姚市藍駿置業(yè)有限公司（杭州藍光旗下公司）以12%的年利率，向某建筑公司借款1000萬元，期限為365天（后又延長半年）。后來，藍光卻以資金來源有問題、利息約定過高、未提供足額增值稅發(fā)票為由，要求延遲還款，最后引發(fā)雙方對簿公堂。

層層債務(wù)危機下，藍光徹底陷入顧頭難顧尾的困局。

轉(zhuǎn)身困難、還弄丟“大本營”

藍光的迅速衰落，屬于地產(chǎn)高杠桿模式下典型的欠得多、還不上，最終在拿地、開發(fā)、融資、去化與償債之間失衡跌倒。

欠得多，多是源于藍光早幾年過于激進的拿地打法。

債務(wù)危機曝光、影響企業(yè)擴張資金之前，藍光還在各地堅持高溢價拿地。比如2019年和2020年，其拿下的土拍溢價率超過50%的地塊數(shù)量達到28宗，短短兩年時間里，藍光合計拿地108宗。

如今從資產(chǎn)評估的角度看來，藍光拿地的“眼光”也許并沒有那么獨到。近年其囤地大多數(shù)集中在弱線城市，比如2020年在河南南陽“G2019-95號地”的拍賣現(xiàn)場，藍光歷經(jīng)196輪激戰(zhàn)，終以122.9%溢價的8.47億元競得土地；這座城市的新房房價，在2022年反而微跌3%左右。

還不上，則是因為藍光難以兼顧開發(fā)與去化等資金回籠的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

財報信息顯示，藍光在2017年至2020年間的年銷售率均在60%左右，去化效率不高，極大影響了后續(xù)營收。比如在發(fā)家地成都，由于藍光拿地的地段分布不夠理想等原因，銷售也顯得后繼無力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年藍光在成都的銷售額迅速下滑，僅為43.35億元，次年下滑至39.35億元——掉出本地房企銷售前十的藍光，就這樣丟掉了自己的發(fā)家地。

回不了款，大量囤積的土地便無力開發(fā)，藍光只好進行轉(zhuǎn)讓。2020年債務(wù)危機前后，藍光的不少相對優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目都轉(zhuǎn)給了萬科接手；同時，其也與融創(chuàng)、華潤、華僑城、四川國資企業(yè)等方傳出合作消息。

但這些還不足以支撐藍光走出困境——哪怕是做到千億銷售額的房企，但凡轉(zhuǎn)身慢了，就容易失去掌控平衡的主動權(quán)，這樣的案例在地產(chǎn)圈內(nèi)不勝枚舉。今年以來，不僅是藍光，知名房企嘉凱城、宋都股份也陸續(xù)深陷退市泥潭。

在雙流區(qū)的白河公園之畔，一片花園洋房自2020年5月起開賣了整整3年，至今依然掛著整裝待售的新房。這片洋房的官方名字，透著三家曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的房企聯(lián)手打拼的痕跡——如今，其中一家已在港交所退市、一家正在上交所面臨退市，一家近期同樣陷入了債務(wù)違約危機。它叫做新力·藍光·弘陽合園。

去化的苦、債務(wù)的重、退市的痛，或許是市場留給楊鏗、張園林（新力創(chuàng)始人）等老牌地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者最直觀的轉(zhuǎn)型提示。

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