存放公章、財務章、土地使用權等重要物品的保險柜“憑空消失”的戲碼再次上演。

近日，兩家民營房企正榮地產、中梁地產與廈門國際信托三方共同在福建廈門合作項目的保險柜丟失。該保險柜中保存著上述三方合資公司的公章、財務章、土地使用權證等多項重要物品，而搬走保險柜的正是其中一方的廈門國際信托。

廈門國際信托“搬走”保險柜的做法激化了三方之間的矛盾，使得兩家房企與信托公司長達一年多的經濟糾紛徹底浮出水面。

(資料圖)

事實上，一場保險柜“憑空消失”的戲碼，反映出當下房企與信托之間的糾紛。在房地產市場上行時期，民營房企與信托公司互利共贏，而在房地產下行、民營房企接連出險的背景下，房企與信托之間的信任也變得岌岌可危。

保險柜“憑空消失”一事，令兩家房企與信托公司的經濟糾紛浮出水面。圖/IC photo

保險柜爭奪戰(zhàn)

據公開報道顯示，5月6日，正榮廈門公司辦公室搬遷過程中，兩名陌生男子進入辦公室，搬走了保險柜，隨后正榮地產和中梁控股立即報警。

該保險柜由正榮地產、中梁控股、廈門國際信托三方共同保管，柜中保存著上述三方合資公司的公章、財務章、法人章、空白支票、土地使用權證、工規(guī)證、施工許可證等多項重要物品。

根據正榮地產下屬公司、當事方之一的廈門市榮奔置業(yè)有限公司向新京報記者表示：“廈門國際信托有限公司系違反各方簽署的《投后管理協(xié)議》，在正榮地產廈門區(qū)域公司辦公室搬遷期間，未經允許，擅自搬走保險柜（有監(jiān)控視頻為證），對此，我司擬對參與人員采取進一步的法律行動。”

廈門市榮奔置業(yè)有限公司認為：“保險柜及保險柜內相關物品的管理，首先應當遵循各方簽署的《投后管理協(xié)議》，而非其他，廈門國際信托聲稱其有權搬走保險柜并無依據。同時，廈門國際信托聲稱將保險柜搬至其公司進行‘共管’，但實際情況是目前保險柜系其單方保管，我司并未知曉保險柜存放于何處，更無任何監(jiān)控、監(jiān)管途徑（保險柜原存放于正榮方時，廈門國際信托有限公司可通過遠程視頻監(jiān)控），違背各方共管約定。”

而廈門國際信托在對新京報記者的回復中也闡述了搬走保險柜的緣由：“正榮和中梁在合作中出現嚴重債務違約且經多次溝通協(xié)商均未糾正，公司已于2022年8月向法院提起訴訟，當前案件已在審理中。鑒于正榮和中梁方的違約事實，按照相關協(xié)議約定升級監(jiān)管，接管三方共管的證章照及銀行賬戶等材料并繼續(xù)按照協(xié)議約定的三方共管方式進行管理。當前裝有共管材料的保險柜保管于我司辦公場所，密封條保存完好，并實行7*24小時監(jiān)控攝像。”

信任的消亡

信托與房企，本是一條船上的互惠共贏的共同體，是如何走向了雙方撕破臉的對簿公堂呢？這還得從廈門島外一塊地皮說起。

2021年5月，廈門迎來首次集中供地，集美J2020P03地塊經過93輪激烈角逐，最終由正榮和中梁聯(lián)合體以溢價率高達49.21%、總價18.8億元、樓面價31470元/平方米拿下。這不僅創(chuàng)下當時土拍最高溢價率，同時也將島外樓面價推高到破“3”的新天花板。

正榮和中梁將項目推廣名定為正榮中梁·天著潤宸，拿地3個月后，項目找來廈門國際信托配資，金額4.5億元，貸款期限為2021年8月20日至2022年10月20日。

當時，三方簽訂了有限合伙協(xié)議，并成立了合資公司——廈門市正奔置業(yè)有限公司（以下簡稱“廈門正奔”）。按照安排，廈門正奔股權比例分配為：正榮地產持有51%、廈門信托持有44%、中梁地產持有5%，與廈門正奔相關的項目公司公章、證件等重要物品由三方共管，保險柜放在正榮地產在廈門的辦公場所。

但是，隨著2022年上半年房地產行業(yè)處于低谷期，部分民營房企紛紛“爆雷”。2022年2月，市場上就傳出正榮地產陷入債務危機的傳言，正榮股債出現雙雙震蕩下挫；2022年4月，正榮對外公告美元債違約。而后在2022年7月，中梁控股也對外公告美元債違約。

正榮和中梁的債務危機成為與廈門國際信托之間信任瓦解的導火索。根據廈門市榮奔置業(yè)有限公司的回復，2022年2月，項目申請辦理商品房預售許可并進行開盤，但是，廈門國際信托未予以配合，同時要求中梁和正榮質押所持項目股權，并由廈門國際信托出面尋找正榮方股權接收方。2022年3月4日、9日，正榮、中梁將股權質押至廈門國際信托，3月29日，正榮、中梁、廈門信托第一次三方會議，正榮明確不愿意低價轉讓股權，廈門國際信托欲引入當地國企建發(fā)代建。

同年4月1日，廈門國際信托明確表示雙方股東觸發(fā)違約條款，要求提前回購。中梁與正榮則正式發(fā)函要求開盤，但是廈門國際信托未理會，并正式發(fā)函至項目公司要求股權回購。至此，雙方僵局難破，而后多次對簿公堂。

對于為何未配合開盤以及后續(xù)引入國資的做法，廈門國際信托也向新京報記者表示：“正榮和中梁在合作中出現嚴重債務違約后，我司在項目的處置中一貫秉持市場化、法治化的原則，保障投資人利益的同時兼顧各方利益，促進項目風險的化解。我司從未對該項目提出不合理的處置要求，對包括代建在內的所有可行方案均持開放態(tài)度且不預設合作伙伴，建發(fā)尚未介入代管代建。”

雙方各執(zhí)一詞，爭執(zhí)不下，才有了開頭那一幕取走保險柜的鬧劇。目前，雙方矛盾升級難以達成一致的解決方案。可以預見的是，如果雙方難以達成一致，可能將會走向兩敗俱傷的后果。

目前，正榮中梁·天著潤宸由于未能順利開盤，后迫于資金壓力，項目工程、物業(yè)及銷售團隊均已撤場，雙方僵持一年內的額外損失包括增加的利息支出、工程資金投入、現金流等已經高達6500余萬元。

業(yè)內：應優(yōu)先促進樓盤復工和銷售

隨著出險房企與信托糾紛的案例增多，正榮、中梁和廈門國際信托的糾紛僅僅是一個行業(yè)縮影。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為：“此事具有非常大的典型性，也是房企和信托類機構糾紛的一個重要案例。從當前房地產金融風險防范的角度看，主要涉及房企債務問題、銀行房貸問題、信托貸款問題。就目前看，信托貸款方面的問題其實還是比較多的，此前也提及了信托貸款展期的政策表述。因此，此次事件其實就是房企和信托之間金融風險的一個重要事件。”

對于事件的解決方向，嚴躍進認為：“對于房企而言，其一個重要的理由是此類項目若融資工作到位，實際上預售工作和資金回籠的問題都不大。而信托公司則認為，民營企業(yè)信譽受損則會影響項目的銷售去化。因此兩方面似乎都有一定的理由。此類事件的解決原則，其實按目前政策已經非常清晰了，就是要從購房者的角度去理解這個問題。換句話說，不能簡單依各種理由來影響項目的開工建設和保交樓工作。各地對于解決此類問題的基本原則也是清晰的，即股東方、開發(fā)商等都要優(yōu)先保障項目能夠及時復工和交付。若影響項目銷售和樓盤建設，那么需承擔的責任要更大。”

對于廈門國際信托搬走保險柜的行為，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師認為： “在保險柜內財產不單屬于任何一方公司財產的情況下，根據《公司法》等相關規(guī)定，即便廈門信托屬于項目的合作方，也不得擅自搬走并使用，需要根據相關章程、制度、約定等對相關財產進行占有、處分等，否則很有可能構成侵權并承擔法律責任。如果廈門信托此次的行為不符合合同約定，且該行為造成了合作項目受損，那另外兩方有權根據合同約定及法律規(guī)定追究廈門信托的相關責任。”

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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