2023年，明源君在很多場合聽過一句話：今年要努力保住公司。

公司保住了，個人飯碗才可能保得住。

這看似一句玩笑話，其實也不無道理。目前不僅地產人擔心失業，很多房企也陷入了強烈的生存焦慮中。

(資料圖)

明源君和一些房企管理層交流，大家共同關注的話題之一便是往哪轉型。很多房企之所以匆忙上馬代建業務，不過是老板為了緩解內心焦慮罷了，并非真的對這塊業務很有把握。

房企這種焦慮完全可以理解。在市場規模縮水、行業集中度提升、中小房企普遍掙扎的今天，很多房企都有種朝不保夕的危機感。

今天，明源君也想借此話題來談談，目前中國現存的10萬家房企，未來還有多少能活下去，哪些能活下去。

頭部房企市占率進一步提升

強者愈強的局面加速形成

每個行業在走向成熟的過程中，都會涌現一批龍頭，在市場上占據著相對穩定且較高的份額。

房地產行業也是如此。

這兩年行業洗牌加劇，百強席位有所更迭，但市場份額依然向著少數的頭部企業集中，行業呈現出典型的強者愈強局面。

從整體銷售情況看，頭部房企的市場占有率仍在提升。

中指研究院數據顯示，一季度top30房企的銷售額均值明顯增長，其中top10的銷售額均值742.6億元，較上年增長10.8%；top11-30房企銷售額均值247.2億元，較上年增長13.4%。

同時，top10的門檻明顯提升，第十位的操盤金額為452.7億元，同比增長了35.9%。而top30-top100操盤金額的門檻均有不同程度的降低。

可見，市場份額正在進一步向頭部房企集中。

從企業維度，國央企及少數優質民企市場份額上升。

行業急劇調整的背景下，地產國央企表現出了更強的韌性，市場占比逆勢攀升，進一步加劇市場分化。

據中指研究院統計，今年前四個月，央國企的銷售額同比平均增長95%；而民營房企的銷售額則同比下降了14.3%。

其中，達成千億級銷售額的房企共有六家，除了民企碧桂園、混合所有制的萬科集團外，其余四家均為全國性的地產央企。

其中，保利發展的上升勢頭最為強勁。去年，保利發展就定下了“進三爭一”的目標，全年共實現簽約金額約4573.01億元，躋身行業第二。按銷售金額，保利發展的市場占有率已經連續七年上升，并在2022年達到3.4%。

事實上，不止保利發展，這幾年房企的投資布局越來越趨同，基本都向著高能級城市聚集。在核心城市里面，少數房企的地位已經非常穩固，行業呈現出明顯的兩極分化。

在核心城市，頭部房企市占率越來越高。

以廣州為例，今年一季度全口徑銷售額top3分別為越秀地產、保利發展、萬科地產，三者加起來市場占有率達到28.9%，較去年同期上升了4.2%，較去年同期更是提升了10%。

再看新一線城市杭州，也是同行呈現出明顯的強者愈強格局。

從去年的銷售數據看，杭州top10房企的市占率已經超過50%。

其中，濱江集團的銷售金額874.6億元，市占率高達15.5%；綠城中國銷售金額533.1億元，市占率9.4%。另外，華潤置地、萬科集團 、越秀地產、保利發展、龍湖集團等在當地的市場份額均處于3-5%之間。

也就說，這些房企瓜分了當地接近一半的市場，市場集中度可見一斑。

在發達國家，單一開發商的市占率最高可達到6%-8%。單從這一點來看，頭部房企仍有上升空間。

目前，頭部房企對未來的預期相對較為樂觀，對規模增長也較有信心。反觀大部分的中小房企，仍有不少處于停滯乃至萎縮狀態。隨著行業格局的進一步分化，集中度持續提升，頭部房企的市占率持續加大幾乎是不存在懸念的。

行業分化不斷加劇

未來可能只需要1萬家房企？

任意一個成熟的行業，都必然呈現出高度集中的狀態。典型如家電行業，為首的美的、海爾、格力等巨頭占據了絕對優勢，其他一眾企業只能在細分領域里面夾縫求生。

在房地產野蠻生長階段，房企數量也曾經多達6、7萬家，歷經多輪行業周期的洗禮之后，如今只剩下1萬家出頭。

《國家統計年鑒》顯示，截至2021年房地產開發企業的數量為105434家，其中，內資房企101374家。

未來，有多少房企能活下來？

每一年，都有一批企業因為這樣那樣的 原因消失在大眾視線里。 房地產企業不例外。

2019-2022年，破產房企的數量分別為377家、408家、343家、308家，也就是說，每年都會有300-400家房企退出牌桌。

盡管2021及2022年破產房企的數據處于正常范圍內，但不可否認的是，目前很多房企仍掙扎的生死邊緣，其中不乏一些原本千億級別的中型房企。

據不完全統計，截至今年五月份，已有12家內房股被ST，有11家港股房企處于停牌狀態。

其他房企的處境也不樂觀。據克而瑞數據，2022年69家典型上市房企凈利潤虧損527億元，其中有13家虧損面達到百億以上，有的房企已經連續兩年處于虧損狀態。

如果從土儲的角度來看，最近兩年多數房企拿地規模也在急劇下降，不少房企不僅連續兩年不補倉，甚至還在甩賣手頭的存貨。

土儲，代表著房企的發展潛力。沒有土地，意味著不會有新增業務，企業規模會進一步萎縮。據明源君了解，不少小型房企干完手頭項目打算“金盆洗手”了。也就說，未來，會有越來越多的小微房企離場。

其實，早在幾年前，就有觀點表示，中國未來只需要10家房企。

這種說法略顯極端，但行業走向集中化的趨勢是不可逆的。

這一點在發達國家已經得到充分證實。以美國為例，美國獨立法人登記的房產開發商只有500家。相比之下，中國目前的開發商數量還是太多了。

重慶市原市長黃奇帆去年在接受媒體采訪時也提到，中國獨立法人的房產公司有9萬家。 而中國有9億城市人口，這意味著每1萬人就有一家房地產公司。

“中國房企比全世界開發商加起來都多。以后不需要這么多，有1萬家就不得了了”。

如果按照內業預測，未來房地產市場將維持在10萬億左右的規模，參照發達國家頭部房企6%左右的市占率來計算，頭部房企的銷售規模為6000億左右的。

這與頭部房企目前預估的業績目標基本吻合。

從10萬家到1萬家，意味著大批的開發商不得不退出。過程必然是陣痛的，對房企來說，與其與趨勢為敵，不如趁早謀劃出路。

未來房企有四種“活法”擁有一技之長就能活下去

過去，房地產開發是“大包大攬”的模式，從投資到開發到銷售到運營一攬子打包。而近兩年，隨著“三高模式”失效，傳統的開發思路也被打亂，地產新“活法”逐步顯現。

參照發達國家的經驗，全周期的住宅開發，僅僅是房地產多種業務模式中的一種。

房地產是圍繞“空間”所進行的經營活動。按照空間的生命周期，可分為空間建造、空間運營和空間服務三大環節。

明源君此前也曾在一篇文章中提到，圍繞空間建造、運營和服務，未來房地產可能分裂成為四個行業。換句話來講，未來地產商可能有四種“活法”：

①做投資商，依靠敏銳的眼光，投資優質資產以獲取回報。

例如這兩年險資趁著地產下行，將不少價低質優的不動產項目收入囊中。他們就是典型地產投資商。

②做開發商，干老本行，也就是項目全周期開發。

即便住宅市場收縮到10萬億左右，其體量依然是巨大的。這個市場容量足以養活一批規模巨頭，以及一眾的小型企業。

③做運營商，依靠出色的運營管理能力，實現項目持續盈利。

目前商業中心、長租公寓、產業園等的運營商，就是這類角色。這種模式下，地產商可持有物業，也可選擇輸出運營管理能力，輕重皆宜。

④做服務商，圍繞“空間”提供各類服務，賺取服務費。

地產人可能注意到，這幾年房企里面越來越多部門開始“自力更生”了，代建獨立出去、營銷公司化、甚至人力部門也被推向市場……未來的房企，可能不蓋房，而僅僅是一家與房子相關的服務類企業。

上帝關上一道門，同時也打開了一扇窗。

住宅開發市場洗牌加劇的同時，地產商的轉型路徑也日漸明朗。尤其是各類融資工具的不斷落地（如REITs、不動產私募股權基金出臺），經營性業務“投、融、建、管、退”閉環形成，整個不動產投資鏈條也趨于清晰完善。

這對轉型中的地產行業而言，無疑打開了一個新世界。

未來，開發商不一定要在住宅開發市場拼刺刀，在投資、運營、服務任一領域擁有一技之長，也可能很滋潤的活下去。

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