斷腕求生，逆向突圍......2020年以來，在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷，從2020年下半年的“三道紅線”開始，行業(yè)進入“去杠桿、降負債”的陣痛期，百強房企銷售規(guī)模、業(yè)績增速以及入圍門檻均出現(xiàn)明顯下滑。

根據(jù)CRIC《2019-2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單》，百強房企門檻自2020年不斷下降，百強全口徑銷售金額門檻從2020年的257.4億元逐步下降至2022年的141.1億元，操盤口徑、權(quán)益口徑門檻也出現(xiàn)了不同程度的下降。

(資料圖片)

大浪淘沙之年，房地產(chǎn)企業(yè)又將發(fā)生哪些變化？

整體而言，2023年以來，受樓市政策持續(xù)優(yōu)化、疫情及春節(jié)期間累積需求集中釋放等因素影響，部分核心一二線城市房地產(chǎn)市場情緒有所修復，房價出現(xiàn)了較為積極的信號。

在今年的年政府工作報告中，關于房地產(chǎn)相關內(nèi)容更加強調(diào)“穩(wěn)增長”和“防風險”?？梢钥闯?，未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展“穩(wěn)字當頭”。過去多年房企在“三高模式”下，推動行業(yè)快速發(fā)展，但也導致行業(yè)風險積聚，未來房企的發(fā)展將更加強調(diào)安全，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

同時，城市分化與區(qū)域分化加劇，妥協(xié)于資金端壓力與現(xiàn)實行情，房企投資更趨謹慎和穩(wěn)健，精準化投資，聚焦核心區(qū)域板塊。

據(jù)統(tǒng)計，去年50家百億房企的一二線城市拿地金額合計占比為91.3%，可以看出，高能級城市或城市核心區(qū)域得益于較強產(chǎn)業(yè)發(fā)展兌現(xiàn)力，強勁的市場需求，安全邊際更高，更獲房企青睞。

今年來，房企布局核心區(qū)域的趨勢延續(xù)，以龍湖為例，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前4月，龍湖權(quán)益拿地面積為行業(yè)第五名，是民營房企中的第一名。根據(jù)龍湖在港交所披露的月度經(jīng)營數(shù)據(jù)統(tǒng)計，前4月共拿下13宗地塊，土地面積合計超40萬平方米，收購地塊權(quán)益對價超125億元。

統(tǒng)計顯示，龍湖傾向于布局的城市主要是一線城市及高能級的二線城市，其中杭州、合肥、寧波、武漢四個城市均為其2022年十大銷售收入貢獻地。這與今年3月龍湖管理層對于投資方面“優(yōu)中選優(yōu)”的表態(tài)一致，即聚焦主力城市、機會城市，城市的核心區(qū)域以及優(yōu)質(zhì)地塊，主要是由于銷售端表現(xiàn)更堅挺。

龍湖1-4月份新增土儲情況統(tǒng)計（來源：公司公告）

日前，一批陷入流動性危機的房企正在謀求斷腕求生。

5月25日晚間，ST泰禾公告稱，遭興業(yè)信托申請強制執(zhí)行，涉及四項糾紛，均因2019年為項目開發(fā)建設而向興業(yè)信托申請的貸款，泰禾集團及實控人黃其森、葉荔夫婦為保證人。上述四項糾紛合計貸款本金為31.86億元，因債務到期未付，興業(yè)信托申請強制執(zhí)行本金及利息罰息。

同樣，官司纏身的寶能再次被強制拍賣了一項地標項目。5月24日，阿里司法拍賣網(wǎng)再次上線了合肥寶能城部分項目，此次分兩個部分單獨拍賣，總評估價約63.4億元，起拍價總計約50.78億元，將于6月27日開拍。

此前，因?qū)毮芗瘓F拖欠民生信托借款，合肥寶能城項目相關資產(chǎn)被廣東省深圳市中級人民法院強制拍賣，首次拍賣是在去年12月，當時因有與拍賣相關重要情況需進一步核實，暫緩拍賣。

相比債務累累，有些優(yōu)等生卻以良好的現(xiàn)金流彰顯實力，正在逐步還清貸款。

據(jù)Debtwire報道，5月15日，龍湖提前償還了一筆153億港幣銀團貸款的本金18億港幣及應計利息，這筆貸款將于2024年1月到期，預計后續(xù)龍湖將在6月30日前后支付第二筆本金，具體數(shù)額尚未確定。

美銀認為，龍湖最近提前償還了部分銀團貸款，而且沒有2023年到期的境外債券，其與承包商的核實顯示龍湖的付款節(jié)奏正常。針對近期市場中的商票傳言，據(jù)接近龍湖人士透露，公司早在兩年前就停止使用商票。上海票據(jù)交易所信息披露查詢結(jié)果也顯示，龍湖及其關聯(lián)公司目前已無任何存續(xù)商票。

據(jù)龍湖2022年報顯示，其在財務上仍保持“三道紅線”綠檔，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為65%，凈負債率為58%，現(xiàn)金短債比為3.52倍。

龍湖集團CFO趙軼今年3月在年報業(yè)績會上曾公開表示，在波動的市場環(huán)境中，集團時刻保持低杠桿、安全性，并提前布局償債計劃，于去年底已對2023年到期的境外債務全部提前償還。

另一家國際評級機構(gòu)惠譽在研報中指出，隨著房地產(chǎn)銷售逐步企穩(wěn)，加之龍湖可觀的投資性房地產(chǎn)組合有望受益于中國日漸開放的經(jīng)濟，將有助于該公司將其杠桿率控制在45%以下，龍湖的目標是在2023年將總債務維持在2000億元人民幣左右，并將境外債務在總債務中的比例每年壓降。

經(jīng)歷過行業(yè)洗牌后，隨著穩(wěn)信心等諸多政策的出臺，未來行業(yè)發(fā)展也將進入一輪新的穩(wěn)定期。

而目前這些業(yè)績較優(yōu)異的企業(yè)，要想實現(xiàn)業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定的上升，獲得更大的發(fā)展空間，仍需要在投資策略、產(chǎn)品研究、多元化布局等多方面進行提升完善，持續(xù)的拿地能力以及在改善型趨勢下產(chǎn)品的升級能力也將成為重要的考量。

以地方性民企——頤居建設為例，該房企總部位于南京，在2022年以260.05億元位居南京土儲權(quán)益貨值榜榜首，也是南京唯一一家破200億貨值的房企。頤居建設在此輪行情中逆勢補倉，主要得益于安居集團擁有大型項目運作能力的優(yōu)勢，加上強勁雄厚的資金實力，不過整體補倉城市相對較為單一。反應在銷售數(shù)據(jù)上上，2022年南京及蘇州的貢獻率分別為55%和41%，合計貢獻96%的業(yè)績。

同樣發(fā)家于廈門的象嶼集團也在逆勢補倉，2021和2022年拿地金額均超200億元，其中在上海近兩年總拿地金額占比達72%，另外，在廈門、重慶、昆山等地也有所收獲。不同于其他企業(yè)，象嶼集團的深耕城市并不在起源地廈門，近幾年廈門的入市項目2個，占比僅3%，上海、昆山、蘇州反而是象嶼集團近幾年貢獻銷售額的主要城市，其中，2022年上海單城的銷售貢獻超過70%。

美國銀行日前的研報顯示，在地產(chǎn)開發(fā)主航道外，龍湖的經(jīng)營性業(yè)務也在保持高速增長，前四月經(jīng)營性收入為77.9億元。其中運營（商業(yè)投資、長租公寓）收入約40.1億元，服務收入（物業(yè)管理、智慧營造）約人民幣37.8億。

從商業(yè)來看，受消費市場持續(xù)復蘇影響，4月份龍湖商業(yè)營業(yè)額實現(xiàn)了兩位數(shù)的強勁增長。美銀預計，隨著零售的持續(xù)復蘇以及新商場的開業(yè)，下半年龍湖經(jīng)營性業(yè)務的收入增長將加快。

受到多重數(shù)據(jù)的利好，繼年初成為首個被國際評級機構(gòu)上調(diào)展望評級的民營房企之后，龍湖集團近日再獲得美國銀行研報認可。

“盡管市場對行業(yè)銷售規(guī)?；芈浯嬖趽鷳n，但我們認為龍湖當前的股價疲軟表現(xiàn)過度了?！泵楞y在研報中表示，對于龍湖集團（00960.HK）的目標價格為33港元/股。

5月17日，美銀發(fā)布龍湖研究報告稱，盡管股價表現(xiàn)疲軟，但龍湖集團的流動性狀況表現(xiàn)穩(wěn)健，拿地投資進度正常，維持“買入”評級。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，有15家評級機構(gòu)推薦“買入”，一致目標價為30.09港元/股，而截至5月26日收盤時，龍湖集團的股價為15.72港元/股。

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