樓市復蘇后勁走弱，年中趕KPI之際，政策松綁吹風，土拍也來助力托市了。

今年以來，遵循少量多次原則的廣州土拍，在這個6月要將首批第二輪地塊全部清倉，出讓節奏相當緊湊。

天河珠城旁員村一橫路地塊、荔灣廣信資產包紫蘭苑、蕙蘭苑地塊、老西關陳家祠地塊等中心靚地坐鎮，4.9萬/㎡的起拍價刷新廣州地價榜已經是板上釘釘，封頂搖號大概率再次上演。

【資料圖】

南沙、花都、從化、增城遠郊區終于“浦頭”，4宗地看能否搭上流量便車。

番禺、白云供貨主力當然不缺席，4宗地塊初看中規中矩，難保又跑出黑馬。

01，

珠江新城旁久違供地

花地灣、陳家祠延續荔灣熱度

本月最大看點莫過于天河區員村一橫路AT080523地塊。地塊位于員村一橫路以東、黃埔大道中，與珠江新城東區，潭村跑馬場片僅一路之隔。

截圖：百度地圖

要知道珠城上次供宅地，已經是2009年的事。

嚴格來講，地塊屬于員村板塊，被三大CBD包圍（珠江新城、金融城、琶洲）。

這宗地完全符合今年房企中意的三大品質：輕總價、小規模、有預期。

地塊起拍樓面價49810元/㎡，還沒開拍已經站上廣州地價榜第七位。這陣勢雖然嚇人，但其實起拍總價不高，19億元。相比動輒數十億元、百億的巨無霸，資金壓力不會很大。

體量精致，減輕開發壓力。計容面積3.8萬㎡。什么概念？對比同為CBD熱盤琶洲·樾（海珠琶洲西區地塊），計容88115㎡，已經屬于小體量精致豪宅，僅規劃兩棟住宅，共135席，都是200㎡以上的大平層產品。而員村地塊規模僅為琶洲·樾一半不到。

最后是明確的銷售預期。珠江新城一手缺貨良久，宗地周邊一手稀缺，5公里范圍內，天麟府臻林一手在售15萬/㎡；

二手樓齡多在十幾二十年以上，儲蓄了一批有實力的置換客。

根據合富數據，美林海岸花園、都市蘭亭花園、東璟花園等掛牌價在6-8萬元/㎡，天慧公館約9-10萬元/㎡。

綜上，觸頂走不掉了，畢竟今年以來的搖號地都是這個特點。

不過，地塊也有一個關鍵缺點：部分臨近華南快速干線。

圖：網易房產攝

體量和紅線圖推測，大概率建成2棟33層左右高層建筑+底商產品，遠離華快一側配建幼兒園，2棟樓或不可避免地受到高速噪音影響。

這個地段+樓面價，無疑要走豪宅路線，如何平衡客觀限制和溢價，考驗開發商功力。

地塊現狀， 網易房產攝

另一邊，出身傳奇的荔灣蕙蘭苑、紫蘭苑地塊，又是一場大戲。

2017年6月29日，萬科擊敗華潤、越秀、保利、中海、恒大、碧桂園、華發和信達，551億元拿下廣信資產包，被王石稱之為自己送給萬科的告別禮物。

資產包核心資產包括廣州市區的16宗地。蕙蘭苑、紫蘭苑地塊便是其中兩員。合計起拍總價約34億元。

紫蘭苑：起拍樓面價2.6萬元/㎡，需配建商業商務物業8500㎡，地塊部分涉及地鐵一號線保護范圍及在建地鐵二十二號線區間隧道范圍。

蕙蘭苑：起拍樓面2.3萬元/㎡，配建規劃條件中AF0215059地塊的幼兒園（含托兒所）;配建AF0215059地塊中的其它商業設施計算容積率建筑面積750㎡;負責配建花地大道—浣花路環形人行天橋。

兩地塊所處的花地灣板塊，這兩年土拍熱度頗高。今年已奉獻一宗搖號地，武漢城建花地街羊城食品廠地塊，成交樓面價3.22萬元/㎡，溢價率15%。

良好的銷售預期成就了土拍熱度。在白鵝潭豪宅化，廣鋼新城新盤尾聲的格局下，花地灣異軍突起，以4.5萬/㎡左右的新房價格，多盤成交跑在全市前列，承接區域中端置業人群。

回顧萬科拿下資產包6年來，圍繞花地灣連片開發，周邊一手萬科金域曦府、萬匯天地·瑧園、萬匯天地·朗庭均是資產包轉化項目。

截至目前，廣信資產包還有6宗花地灣地塊暫未開發入市。

今年，紫蘭苑、蕙蘭苑地塊被荔灣政府收儲，背后是官方希望加快推進東漖城中村改造進度。這一點在開年高質量發展大會上有重點提及。

荔灣還有一宗老城宅地將亮相。地塊位于荔灣區東北部，屬于老西關陳家祠板塊。

圖：自規局

小梅大街地塊處地鐵1號線、8號線、11號線、13號線沿線，距彩虹橋站、陳家祠站500米，鄰近芳村大道-東沙大道、環城高速。

教育、醫療資源豐富，周邊有廣州市第四中學、荔灣區西華路小學等教育設施，惠愛醫院、荔灣中心醫院、穗江口腔醫院等醫療衛生設施。

02，

番禺市橋南靚地上新

黃埔版蘭亭盛薈臨時改期

近郊區域，番禺三宗地均屬非大熱的市橋板塊，其中包含回爐地客運站地塊；

黃埔上架了“蘭亭盛薈黃埔分會”，原本計劃6月19日競拍。正準備發稿之時，交易中心發通告，該地塊延遲到下個月10日競拍。此前規劃上線已經引發一輪爭議的蘿崗立交上蓋地塊，附帶了一堆防噪音開發條件，難度不少，順便一起扒一扒。

白云地塊則屬于設計之都板板塊，中規中矩但有一定前景。

番禺市橋貨運站地塊：

位于番禺區中部，市橋板塊，部分靠近祈福新村。地處地鐵18號線沿線，距離市橋地鐵站1.5公里。鄰近番禺大道、迎星中路。需配建一所中小學。

圖：自規局

周邊未進行大規模高強度開發，鄰近番禺兒童公園、星海體育公園、蔡三村黨建公園等。

番禺客運站北側地塊：

地鐵17號線、3號線沿線，鄰近市蓮路、亞運大道、南沙港快速路。周邊有番禺中學、番禺中學附屬小學等教育資源。

周邊未進行大規模高強度開發，鄰近頤康園、游龍海釣場等公園。

地塊現狀，圖源：廣州自規局

曾亮相去年三批次集中供地，可惜無人報價而流拍。再上架，出讓條件沒有變化，起拍樓面價仍是17625元/㎡。

番禺大龍街番禺大道以西地塊（好又多地塊）：

位于市橋南，老市橋中心地帶，周邊氛圍成熟，為2020年停業的番禺沃爾瑪地塊，起拍總價11.2億元，折合樓面價20832元/㎡。

距番禺廣場地鐵站約800米， 臨近番禺大道、興泰路等。 周邊有有東怡小學等院校，臨近番禺區圖書館、永旺夢樂城等。

黃埔開創大道與廣深高速連接處YP-P-3地塊，屬于蘿崗立交上蓋項目，被稱為黃埔版“蘭亭盛薈”。

地塊屬于云埔片區，位于黃埔開創大道與廣深高速交匯處，周邊暫無地鐵。

效果圖：廣東省交通規劃設計研究院

占地面積18.88萬㎡，總建面超過50萬㎡，地塊由多宗小地塊組成，包括二類居住用地、商務用地兼容商業用地、中小學用地、公園綠地、環衛用地等。起拍總價28.9億元，折算樓面價5777元/㎡。

樓面價看上去不高，其實開發條件相當苛刻，會大大增加成本。包括：建設38665平方米的政策性住房；承擔廣深高速蘿崗立交改造工程相關費用；配建蘿崗立交改造項目上蓋景觀工程（估算造價2261.7萬元）；

周邊一手供應活躍，包括：火村舊改合生中央城，約3.5萬元/㎡；時代天韻（黃埔）、保利錦上，均價約3.3萬-3.7萬元/㎡。

白云廣州設計之都三期 AB2603065地塊

地塊位于白云區中部，鄰近白云山，廣州設計之都內。 地鐵14號線沿線，駕車30分鐘鏈接白云新城、廣州白云國際 機場等重要功能片區。

03，

遠郊區域靠交通、產業加持

遠郊區域今年來土拍成績不算理想，掛牌的3宗地塊，1宗因故終止 （增城派潭）， 2宗由國企/城投兜底 （增城寧西街城投地塊、越秀南沙慶盛地塊） 。

這次一口氣上架4宗地，均是區域內較成熟位置，或有交通、產業資源加持，一定程度增加成交幾率。

南沙東涌鎮啟新路2023NJY-3地塊

臨近慶盛樞紐，距離4號線東涌地鐵站約2公里，臨近22號線南延段（規劃中）和31號線 （規劃中） 的交匯處。需配建回遷安置房用地DC0202025地塊，計容達21797㎡。

項目地塊東臨啟新路，向北連接市南大道，向東通過京珠高速、南二環聯系廣州市區、東莞市、順德區；

周邊在售項目有招商·灣區1872 （均價29000元/㎡） 、美的星耀尚城（均價21000元/㎡）、美的云筑（均價21000元/㎡）、錦繡新城二期（二手房均價18000元/㎡）。

花都區廣花公路東三（二期）地塊，位于雅瑤中路以北，廣花六路以東，地處花都湖板塊。

西側緊鄰廣花公路，南臨空鐵大道，在建地鐵24號線雅瑤站，規劃地鐵36號線。

在售項目有南池都湖國際（33000元/㎡）、奧園譽湖灣（26000元/㎡）、自由人花園 （ 25000元/㎡） 等。屬花都房價較高的區域。

增城新塘鎮廣園快速路南側地塊，位于新塘鎮廣園快速路南側，距離13號線新沙站約1.1km。

從化太平鎮廣從北路14號線赤草站鄧村地塊，所在的赤草站片區位于“太平-街口-鰲頭”創新創業產業帶和“流溪河 全流域”生態價值創新帶的交點。

交通方面，為地鐵14號線、地鐵37號線沿線，毗鄰地鐵赤草站。

周邊有碧桂園荔山雅筑、雅居樂小院流溪、逸泉山莊等商住小區，附近有廣東外語外貿大學從化實驗中學、赤草小學配套設施。

12宗地將如何攪熱年中地市、樓市，網易房產將全程跟進，我們拭目以待吧！

部分資料參考：合富研究院、廣州公共資源交易中心、廣州自規局

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