近兩年來，你有沒有感覺在西安鮮少看到大規(guī)模城中村拆遷的現(xiàn)象？

即使在政民互動平臺上，依舊有不少人詢問城中村是否會拆遷？什么時候拆遷？工作推進到哪一步？但在官方的回復中，更多的是某某村未列出拆遷計劃、某某村正在進行前期工作，實際進入到拆遷環(huán)節(jié)的城中村少之又少。

我們能夠切身感受到西安城市更新的步伐放緩了，也有不少“西安城中村越來越拆不動了”的聲音。實際上，當我們更加深入的去分析近兩年西安城中村拆遷的案例，會發(fā)現(xiàn)，步調確實放慢了，但拆遷的計劃、土地的用途卻越來越有針對性。簡言之就是以質取量，讓拆遷更加有的放矢。

(資料圖)

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放慢征遷步伐，

是官方的主動調節(jié)，亦是市場的選擇

城市的發(fā)展更新，繞不開對城中村的治理，當下各大城市對于城中村治理思路的轉變，也是在經歷過城中村“大拆大建”后，方才探索或領悟到的。

西安，曾是全國范圍內擁有較多城中村的城市之一，也曾立下過“三環(huán)內城中村三年清零”的目標，十幾年時間，西安有數(shù)百個城中村陸續(xù)拆除和改造。這些城中村，或因城市建成區(qū)面積擴張，或因產業(yè)項目落地，或因城市基建需要，或因區(qū)域規(guī)劃調整而拆遷改造。

大規(guī)模的城中村拆遷，的確為片區(qū)面貌改善、產業(yè)轉型升級帶來利好，但不能避免的是，拆遷和新建十分考驗資金實力，不免出現(xiàn)村民“回遷難”，新建項目進展緩慢甚至出現(xiàn)爛尾等現(xiàn)象。

尤其從當下來看，城中村拆遷節(jié)奏放緩，是官方層面的主動調節(jié)，亦是市場的選擇。

近年來，多份國家政策文件中點名要防止“大拆大建”，引導城市更新更加有序和精細。而西安也成為全國首批城市更新試點城市，擔當起轉變城市更新方式的責任。目前，西安基本形成保護修繕、改造提升、重建更新三個城市更新路徑。

其中推進速度較快的重建更新，也基本上是在確定土地用途、招商項目之后，有的放矢。

例如，在拉大城市框架過程中，城市邊緣城中村拆遷是相對較快的。以正在大力建設的西安東站片區(qū)為例，今年3月，西安市政府網(wǎng)站發(fā)布的一則《西安市人民政府土地征收預公告》顯示，擬征收灞橋區(qū)灞橋街道、洪慶街道、紅旗街道3個街道豁口村等11個行政村，并且寫明了用途將是交通運輸用地。

而紅旗街道最大的自然村，神鹿坊村位于高鐵東城片區(qū)，3月份便啟動了戶口摸底，目前不少人已經開始搬離那里，5月份，各項前期招標已經發(fā)布。緊鄰神鹿坊村的三殿村和灣子村，在高鐵東城拆遷工作開啟后均已拆遷。

西安東站及高鐵東城片區(qū)的拆遷工作，規(guī)模之大、速度之快近年來少見，但我們也能清晰的看到，拆遷工作服務于大型城市基建和片區(qū)規(guī)劃的調整，在有規(guī)劃、有項目的基礎上而快速堅定的開展。

另一方面，以高新區(qū)為例。近期高新區(qū)連發(fā)11條征地公告，征地涉及龐光街道、興隆街道、郭杜街道、五星街道、細柳街道、靈沼街道等6個街道15個村子。這幾個街道我們常常能看到征地拆遷等消息，這里的原因更多在于高新三期建設的加快，以及產業(yè)項目廠房用地需求。

而將城中村拆遷的視角拉回主城區(qū)、中心城區(qū)，在經歷過一輪拆遷之后，零零散散分布在各個角落的城中村，越來越難拆。

近兩年印象較深、拆遷較快的南山門村、北山門村、沙泘坨等城中村，因為南“2.5環(huán)”的修建而加快了拆遷步伐；東小寨片區(qū)城中村和老舊家屬院的拆遷，更多是因為拆遷面積小、片區(qū)投資價值大而加快了進度。

大家耳熟能詳且已謀劃多年的，如西八里村、吉祥村、沙井村等等，拆遷難度之大在于村落占地規(guī)模大，加之地處城市繁華地帶，土地凈值高，村民對于拆遷賠償期望大，需要極大的資金支持方可進行。而在當下房產市場較為低迷、房企資金相對短缺的市場環(huán)境下，沒有明確敲定片區(qū)更新計劃，盲目推進工作風險極大。

近日，在西安新任市長葉牛平暢談西安發(fā)展、民生等熱點問題時，他也表示要綜合施策全力“保交樓”“保回遷”……堅決糾正和防止大拆大建，建立規(guī)范有序的城市開發(fā)建設新秩序，做到“當下改”與“長久立”相結合；加快土地整理儲備，穩(wěn)定和優(yōu)化規(guī)劃條件，促進土地高效利用，做到“保回遷”與“促開發(fā)”相結合；按照“誰拆遷誰建設”的原則落實“保回遷”任務，確保居住權得到快速優(yōu)先保障，逐步實現(xiàn)房產物業(yè)補償權，加大市級監(jiān)管和支持力度，做到壓實區(qū)縣、開發(fā)區(qū)責任與市級統(tǒng)籌相結合。

因此，西安城中村拆遷并不是越來越拆不動了，而是在當下的政策環(huán)境、市場環(huán)境和城市發(fā)展需求上，整體征遷步伐有所放慢，將力量集中在重點項目和重點片區(qū)上。

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城中村改造，有了兩種新辦法

放慢城中村拆遷步伐，也并非說就放任其在那里，對城中村的缺陷和隱患視而不見。

城中村里逼仄的樓間距、狹窄的道路、頭頂上搖搖欲墜的天線、過道里堆放的雜物、三四層的加蓋，不僅影響城市面貌，更存在極大的安全隱患，是不容忽視的。

加之，隨著西安拆遷、回遷以及新建小區(qū)的加速，青年人對于居住環(huán)境要求的提高，城中村的租住市場遠遠沒有當初的性價比高，同時，疫情時期城中村總是成為重點封控區(qū)域，這些因素都造成了大量年輕人選擇搬離城中村。如今的城中村，相對過去的熱鬧也落寞了不少。

不拆，隱患大；拆遷，難度大。坐落在繁華都市里的城中村，到底該如何治理，目前，不少城市已經開始探索由“拆”轉“治”的路徑。

以廈門為例。相比對資金要求高的拆遷，廈門選擇了綜合改造。

近日，《廈門市城中村現(xiàn)代化治理三年行動方案(2023-2025年)》（以下簡稱《行動方案》）印發(fā)，計劃通過三年時間，一年打造樣板，一年提升推廣，一年全面完成的節(jié)奏，實現(xiàn)城中村現(xiàn)代化治理，提升城中村人居環(huán)境，消除安全、衛(wèi)生隱患。

最基礎的，以環(huán)境提升為例。廈門將加強城中村違章建筑、亂搭亂建的源頭管控和拆除，對占用公共道路、公共場所的，加大拆除力度，回收公共資源；規(guī)范店招設置，拆除違法違規(guī)設置的商業(yè)廣告、招牌，整治建筑物外墻；規(guī)整村中綠化，營造綠蔭空間，合理設置微景觀、小公園，提升居住環(huán)境等。

改造前

改造后

廈門湖里區(qū)城中村改造案例

同時配備停車場、適老化和無障礙設施、車輛充電設施、文化休閑設施、體育健身設施等公共設施服務，努力打造“15分鐘便利生活圈”，探索將城中村范圍內的市容衛(wèi)生、道路養(yǎng)護、綠化保潔、路燈管養(yǎng)、公共停車管理等“市政物業(yè)”委托專業(yè)經營單位實施物業(yè)管理，逐步形成以公共管理事項及經營性生活服務內容為一體的長效管理模式，探索形成規(guī)模化、市場化、產業(yè)化的物業(yè)管理模式。

可以預想，在一番基礎改造后，城中村的環(huán)境和配套基本能實現(xiàn)與普通小區(qū)同等水平，如此改造，相比拆遷與新建回遷樓，具備改造周期短、投入少，村民也樂于接受等優(yōu)勢。

廈門湖里區(qū)城中村改造案例

相比廈門的綜合改造，鵬城深圳則更進一步的考慮到了城中村房屋資產的再利用。

近期，位于深圳南山西麗的白芒村的一則搬遷通知，揭開了深圳“統(tǒng)租”的大幕。

“統(tǒng)租”指的是由政府主導，從房東手中統(tǒng)一租賃房源，進行裝修、改造后，再出租給特定群體。由深圳市屬國企人才安居集團旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司擔任“二房東”。

這家企業(yè)，還獲得了國家開發(fā)銀行、工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業(yè)銀行等大銀行的5000億元銀行授信支持。同時，深圳市人才安居集團還與寶安、龍華、光明區(qū)簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，共同出資成立區(qū)級城中村改造公司，進行城中村規(guī)模化統(tǒng)租改造。

深圳的“統(tǒng)租”舉措，一方面實現(xiàn)了城中村房屋再利用，一方面也解決了這座城市大量外來人口的住房租賃問題。來自政府的改造再租賃，住房環(huán)境與安全性得到保障，也保障了租戶權益，但這一舉措出臺后依舊引發(fā)熱議，租客的房租和房東的收益是大眾聚焦的兩個問題，在深圳實施“統(tǒng)租”的過程中，如何平衡城中村治理與大眾權益，是必須要回答的問題。

無論是廈門提出的城中村現(xiàn)代化治理，還是深圳的“統(tǒng)租”模式，均給出了探索城中村治理的一種方式。這兩種方式，反饋到西安，針對不同城中村的狀態(tài)，均有可取之處。而這兩座城市的探索，是否會成功，是否能復制到其他城市，還有待時間的檢驗。

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城市發(fā)展，既需要現(xiàn)代化建設，亦需要人間煙火氣。城中村低廉的物價、豐富的美食小吃，以及人來人往熱鬧的氛圍，是很多人的年輕記憶，是城市的煙火氣。

當下城中村所面臨的環(huán)境雜亂、公共設施缺失等困境，是過去城市發(fā)展中對于城中村配套和治理的繞道而行，將問題留給了現(xiàn)在，其本質在于過去城中村并沒有真正被納入到城市治理中。

而如今隨著城市治理水平和理念的進步，城市管理者已然認識到城中村治理的復雜性，一拆了之絕不是最佳辦法，他們也開始逐步探索更為合適的治理方案……

編輯：Lyna

審核：解革

監(jiān)制：號稱嬉皮

部分圖片來源于網(wǎng)絡

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