本文來源：時代財經 作者：劉新歌

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“有錢花到刀刃上”。行業下行，房企開啟全方位的戰略收縮。在土地投拓方面，一、二線等高能級城市成為不約而同的選擇，杭州便是被“圍獵”的城市其一。

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6月9日，杭州推出今年第五批土地，以“限房價、限地價+搖號”的方式出讓5宗宅地，總起價93.8億元。數十家房企爭奪下，此次土拍熱度比此前更高，5宗地中有4宗觸頂搖號，封頂率達80%。最終，5宗地共收金約104億元。

杭州兩大龍頭房企濱江集團、綠城中國在大本營的運氣不錯，分別搖中江灣新城地塊、良渚新城地塊。前者是本場土拍中位置最好、貨值最高的一宗地，吸引了多達70家房企參與搖號，創下今年杭州土拍搖號新高，綠城中國以1.43%的最低中簽率幸運拿地，首次進入江灣新城。

中指研究院華東大區常務副總高院生分析稱，之所以房企參拍熱度不減，一方面是出讓地塊比較優質，核心區及熱點剛需板塊均有出讓；另一方面是杭州民企高度活躍。6月底杭州將進行第六批土地的出讓，但推出的土地含臨安、富陽等遠郊地塊，預計熱度將有所回落。

濱江、綠城“暗戰”

江灣新城位于錢江新城二期，是繼錢江新城一期后杭州擁江發展的主陣地，也是杭州主城區錢塘江北岸僅剩的可開發區域。高院生稱，2021年至今，江灣新城無論是供地量、土地出讓金還是成交樓面價，均位于杭州之首，是核心改善重地。

因此，該板塊推出的編號“四堡七堡單元JG1402-26”地塊在掛牌期間即報價42輪達封頂價、直接進入搖號環節。綠城中國成為70家參與搖號房企中的幸運兒，以總價47.4億元、成交樓面價45234元/平方米搖中該地塊。而該地塊毛坯限價60000元/平方米、精裝限價66000元/平方米，利潤空間較大。

在今年杭州土拍中從未缺席、從未落空的“杭州一哥”濱江集團則搖中良渚新城地塊，成交價27.77億元、成交樓面價19876元/平方米。不過，該地塊利潤空間不如上述江灣新城地塊，其毛坯限價27700元/平方米、精裝限價31200元/平方米。

另外兩宗地四堡七堡單元JG1406-R21-14地塊、開發區順風路綠洲路東南地塊分別被宇誠集團、建杭置業搖中。宇誠集團成立于1999年6月17日，注冊地為浙江湖州市德清縣，為一家集實業投資、房地產開發、酒店文旅產業、礦業等為一體的綜合性集團，其房地產項目主要集中在湖州市，在內蒙古、海南亦有零星項目。浙江建杭置業成立于2019年8月，總部位于杭州錢江新城，主營房地產開發業務。

不過，有杭州業內人士表示，宇誠集團或為綠城的馬甲。在浙江德清，二者曾合作開發了宸園，宇誠集團旗下多個項目的物業服務也由綠城物業提供。

而建杭置業與濱江集團也頗多關聯。這家成立四年不到的房企是近來杭州樓市的一匹黑馬，不僅在競爭激烈的土地市場屢有斬獲，還闖入今年前5月杭州樓市房企銷售排行榜的TOP3陣營，僅次于濱江集團和綠城中國。據中指研究院數據，2022年建杭置業首次進入300億陣營，全口徑銷售額達321.3億元，同比增長52%，位居榜單第66位。

合作開發是建杭置業快速獲得規模優勢的秘訣，其先后與20多家房企有過合作，濱江集團是它合作最多的房企之一。截止2022年底，建杭置業28個樓盤中，有18個是與濱江集團合作開發。因此，有杭州業內人士戲言，“這次搖號看起來是四家房企拿地，實際是兩大巨頭搶地。”

綠城中國曾是杭州房企“一哥”，但自2018年起被濱江集團取代。這一年，濱江集團決定從大本營著手擴大規模，毫不手軟地加大杠桿拿地，在杭州市場的占有率越來越大，連續多年穩坐“杭州一哥”的交椅。而綠城中國則不斷被落下，甚至一度落后于萬科、保利、杭州地鐵等之后。

近幾年，綠城中國在杭州的投資有所加大，似有做回杭州老大之意。不過，在市場占有率、銷售額方面，其與濱江集團的差距越拉越大。據中指研究院數據，今年前5月杭州房地產企業銷售排行中，濱江集團銷售額達697.4億元、銷售面積達143萬平方米，而綠城的銷售額僅為291億元、銷售面積76萬平方米。

房企偏愛杭州

依托杭州市場，近兩年濱江集團實現了逆市上漲，行業排名不斷上升。今年前5月，其實現銷售801.7億元，較去年同期增長了約77.5%，繼4月之后再次擠進行業前十。

盡管發展態勢好于大多數同行，濱江集團的投資態度依舊謹慎，明確只在現有業務區域拿地，不再進入新區域。但在大本營杭州，它還是一如既往的大手筆。6月9日搖中良渚新城地塊后，濱江集團官微發文稱，今年已通過招拍掛和合作開發獲得土地16宗，其中15宗位于杭州。

而去年全年，濱江集團新增土地儲備項目41個，38個在杭州，其對杭州的重視不言而喻。重倉杭州也受到股東質疑。在6月5日召開的2022年年度股東大會上，有股東提出“重倉杭州會不會有風險”，濱江集團董事長戚金興則表示，杭州新增人口全國第一，是全國最好的市場，“綠城不知道多想拿回杭州第一的位置”。

偏愛杭州的不止濱江集團。雖然杭州樓市近來因阿里裁員、二手房難賣等蒙上陰影，甚至有房企推出“買房送黃金”的花式促銷，但從土地市場的火爆看，杭州依舊是房企熱衷搶入的戰略城市。截至6月9日的第五次土拍，杭州今年共出讓土地49宗，其中32宗地觸發封頂搖號，封頂率達65.3%。

這與杭州一、二手房價格倒掛有一定關系。上海易居房地產研究院數據顯示，杭州房價倒掛差為10045元/平方米，僅次于北京、上海、蘇州，“打新”的獲利空間近150萬元/套。

這也是催生杭州多個“萬人搖”紅盤的原因之一，對于熱門區域的樓盤來說，去化難度相對不大。如濱江集團拿下的土地位于“萬人搖”板塊勾莊，該板塊最近一次供地在今年2月份，由中豪以30億元總價搖中，開發為目前在售的濱江越秀中豪翠宸里，項目兩次推盤中簽率分別為35%、69%。

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛對時代財經稱，雖然現在一、二手倒掛的區域越來越少，但部分區域仍比較明顯。對于開發商而言，即便按雙限（限地價、限房價）賣房仍有一定的利潤，只要能快速賣掉就能把利潤收入囊中。

對于房企的偏愛，丁建剛認為杭州是被篩選出的城市之一。“市場不確定性情緒彌漫，但沒有陷入困境的房企還是需要維持基本的發展，選擇相對安全的城市、區域發展，比如產業有發展、人口有凈流入的城市。杭州就是被篩選出來的城市之一。”

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