5月份，杭州、南京、成都、濟(jì)南、福州、無錫等多個(gè)城市進(jìn)行集中土拍，帶熱了土地市場(chǎng)。最終，全國(guó)300城土地出讓金環(huán)比同比均出現(xiàn)增長(zhǎng)。不過，城市間熱度分化仍然較為明顯，蘇州平均溢價(jià)率達(dá)9.1%，創(chuàng)近兩年新高；杭州近七成地塊封頂搖號(hào)，平均溢價(jià)率為9.4%。相比之下，濟(jì)南、長(zhǎng)春、無錫、鄭州等城市以底價(jià)成交為主。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來土地市場(chǎng)仍將延續(xù)近期“局部火熱、整體偏冷”的格局，核心城市的核心地塊依舊會(huì)“僧多粥少”。

(資料圖片)

300城土地出讓金環(huán)比、同比均現(xiàn)增長(zhǎng)

由于熱點(diǎn)二線城市集中拍地，5月土地市場(chǎng)成交規(guī)模止降轉(zhuǎn)升，整體收金不僅較4月增加，還略微趕超去年同期。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2023年5月全國(guó)主要地級(jí)市土地成交549宗，土地出讓金為2167.63億元，環(huán)比上漲16.32%，同比上漲6.2%。與此同時(shí)，據(jù)中指研究數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)300城各類用地出讓金達(dá)2605.79億元，環(huán)比增長(zhǎng)21.39%，同比增長(zhǎng)5.57%。

從目前來看，5月重點(diǎn)一二線城市土地收金可觀，包括蘇州、南京、西安、天津、合肥等在內(nèi)的多個(gè)城市，土地市場(chǎng)熱度明顯高于去年。

其中，剛剛收官的蘇州第二批土拍表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，9宗涉宅地塊3宗觸頂搖號(hào)，4宗產(chǎn)生溢價(jià)，2宗底價(jià)成交。由于熱點(diǎn)地塊競(jìng)拍熱度不俗，平均溢價(jià)率達(dá)9.1%，創(chuàng)近兩年新高，可以見得房企對(duì)蘇州市場(chǎng)仍然信心十足。

此外，5月23日，杭州第四批集中供地延續(xù)了上一批次土拍“一小時(shí)拍完”的熱度，9宗宅地平均每宗地塊報(bào)名房企數(shù)量達(dá)10家，近7成地塊封頂搖號(hào)，平均溢價(jià)率為9.4%，總出讓金額達(dá)138億元。

雖然今年以來，熱點(diǎn)城市土拍表現(xiàn)火熱，但城市間熱度分化仍然較為顯著，比如，截至5月末，集中供地的22城中，濟(jì)南、長(zhǎng)春、無錫、鄭州等城市以底價(jià)成交為主，而部分高能級(jí)城市地價(jià)頻繁觸頂。

另?yè)?jù)中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，銷售復(fù)蘇較好的熱點(diǎn)一二線城市，其土拍熱度有所回升，但絕大多數(shù)三四線城市土地市場(chǎng)仍低溫運(yùn)行。銷售市場(chǎng)的分化直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢(shì)，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點(diǎn)。以廈門為例，5月10日出讓3宗住宅用地，共有144家房企參與競(jìng)拍，創(chuàng)下近年來廈門參拍企業(yè)數(shù)量新高，其中五緣灣地塊參拍房企達(dá)到88家。與廈門同日進(jìn)行土拍的南京，共推出10宗地塊，5宗底價(jià)成交，1宗中止出讓。地價(jià)過高、屬性不夠優(yōu)質(zhì)的地塊，企業(yè)拿地意愿整體仍會(huì)偏弱。

華潤(rùn)置地?cái)孬@10宗地居拿地額首位

在拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)上，今年前5個(gè)月央國(guó)企拿地金額仍占主導(dǎo)地位。但是，相較去年而言，民營(yíng)房企逐步回歸，地方城投平臺(tái)身影已然有所減少。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5個(gè)月，拿地金額占比超50%，同時(shí)受長(zhǎng)三角地區(qū)民企表現(xiàn)活躍的影響，民企拿地金額占比提升至34%。而地方國(guó)資拿地金額占比降至9%。

從新增貨值來看，今年前5個(gè)月，華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口占據(jù)榜單前三位。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，1-5月份，華潤(rùn)置地以累計(jì)新增貨值783億元占據(jù)榜單第一；建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為536億元和447億元。

而從諸葛數(shù)據(jù)研究中心5月單月房企權(quán)益拿地金額榜單來看，華潤(rùn)置地總權(quán)益拿地金額為173.56億元，穩(wěn)居拿地金額首位。其土地資金注入了重慶、溫州、金華、長(zhǎng)沙、蘇州、南通、西安、成都、北京9個(gè)城市的10宗地塊。由此可見，華潤(rùn)置地拿地積極性較高，同時(shí)其對(duì)一線及熱點(diǎn)二線城市的布局意愿也較強(qiáng)。此外，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)緊隨其后，5月份其權(quán)益拿地金額85.94億元。中國(guó)金茂、招商蛇口分別以65.89億元、63.55億元位居權(quán)益拿地金額第三、四位。

值得關(guān)注的是，民營(yíng)房企加速回歸土地市場(chǎng)。對(duì)此，張凱表示，自3月以來，龍湖分別在深圳、合肥、長(zhǎng)沙、上海、杭州、天津等地拿地，企業(yè)也表示將堅(jiān)持按照20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市來布局，聚焦城市的核心區(qū)域；4-5月份，碧桂園先后在佛山、太原、杭州競(jìng)得5宗地塊；在5月23日杭州第四批集中供地中，9宗地塊均為民企房企摘得，平均溢價(jià)率達(dá)9.4%。此外，成都、天津、寧波等城市土拍中也涌現(xiàn)民營(yíng)企業(yè)，本土民企拿地信心有所修復(fù)。隨著房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升，深耕房企增儲(chǔ)訴求明確，將是近期土地市場(chǎng)中的新增力量。

核心城市的核心地塊依舊“僧多粥少”

“整體來看，在今年政策端持續(xù)釋放利好信號(hào)、房企補(bǔ)倉(cāng)情緒上升的帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)先于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易端明顯回暖，且重點(diǎn)一二線城市憑借樓市穩(wěn)健等優(yōu)勢(shì)，土地成交熱度及收金表現(xiàn)也較領(lǐng)先于三四線城市。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士如是說。

自今年以來，多城開啟“少量多次”的分散式供地模式，年內(nèi)月度供應(yīng)呈現(xiàn)明顯穩(wěn)態(tài)。但從前5個(gè)月累計(jì)供地量來看，今年土地供應(yīng)規(guī)模尚處于較低水平。雖然5月份土地市場(chǎng)推地力度稍有增強(qiáng)，整體供應(yīng)規(guī)模上升，但相較去年同期仍有一定差距。

對(duì)此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計(jì)，隨著接下來土地市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏加快以及市場(chǎng)信心進(jìn)一步提升，土地成交規(guī)模有望延續(xù)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。由于當(dāng)前重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度較高，預(yù)計(jì)接下來土地市場(chǎng)整體溢價(jià)水平仍有較大的上升空間。

張凱則表示，今年以來地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的影響也較為深遠(yuǎn)。比如產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱導(dǎo)致一般公共預(yù)算收入有限，人口存在外流風(fēng)險(xiǎn)。此外，在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解壓力之下，地價(jià)回撤彈性較大，有潛在高價(jià)拿地站崗風(fēng)險(xiǎn)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，進(jìn)入5月后，整體市場(chǎng)銷售不斷走弱，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，投資策略也是選擇收斂、聚焦核心城市。因此，未來土地市場(chǎng)仍將延續(xù)近期“局部火熱、整體偏冷”的格局。核心城市的核心地塊依舊會(huì)“僧多粥少”。

但對(duì)于大部分三四線城市，丁祖昱表示，短期熱度難見起色，底價(jià)成交是常態(tài)。就拿地企業(yè)而言，未來參與投資的主體仍會(huì)以“老面孔”為主，頭部的央國(guó)企以及部分地方民企是主力軍。

新京報(bào)記者 袁秀麗

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