河南建業(yè)足球隊(duì)的幕后“老板”——河南建業(yè)地產(chǎn)出事了。

6月23日晚的一紙公告，徹底撕下河南建業(yè)地產(chǎn)的遮羞布。遮遮掩掩兩年，建業(yè)地產(chǎn)最終還是因債務(wù)問題躺平了。公告稱自2021年7月1日至今，建業(yè)地產(chǎn)已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元（約合90.5億人民幣），其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

河南建業(yè)自今年二季度以來，銷售逐漸惡化，建業(yè)地產(chǎn)流動資金狀況愈發(fā)緊張，境外兌付壓力較大，為保交樓，全面停止境內(nèi)外債務(wù)支付。

(相關(guān)資料圖)

建業(yè)地產(chǎn)的營收嚴(yán)重下滑，直接影響了自身股價(jià)，發(fā)布公告當(dāng)日，建業(yè)地產(chǎn)股價(jià)再次下跌5.19%，每股僅剩0.128港元，自2021年12月底跌破1港元至今，其股價(jià)位列“仙股”已經(jīng)持續(xù)18個月以上，和4.428港元的股價(jià)高點(diǎn)相比跌幅超97%，市值蒸發(fā)了131億港元，總市值僅剩3.89億港元。幸運(yùn)的是，在公告發(fā)布后的第一個交易日，建業(yè)地產(chǎn)的股價(jià)終于止住跌勢，出現(xiàn)了1.56%的上揚(yáng)。河南建業(yè)到底怎么了？

風(fēng)光不再的“河南王”

在河南無人不知建業(yè)地產(chǎn)，作為本土地產(chǎn)巨頭，建業(yè)地產(chǎn)在河南18個省轄市、100多個縣市區(qū)開發(fā)樓盤無數(shù)，即便是已經(jīng)處于爆雷邊緣，建業(yè)地產(chǎn)在2023年一季度依然斬獲河南房企銷售金額和銷售面積雙料第一，且領(lǐng)先優(yōu)勢持續(xù)擴(kuò)大。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度建業(yè)集團(tuán)以53.79億元位居河南房企銷售金額榜單首位，排在二三位的是碧桂園和萬科，銷售金額分別為47.45億元和37.2億元，和建業(yè)集團(tuán)有不小差距。同時(shí)建業(yè)集團(tuán)以79.62萬㎡的銷售面積繼續(xù)霸占榜單，排在第二位的碧桂園銷售面積55.05萬㎡。

通過數(shù)據(jù)可知，建業(yè)地產(chǎn)總銷售額和總面積遙遙領(lǐng)先，但每平方米單價(jià)并不高，每平方米均價(jià)約6755元，而碧桂園的每平米均價(jià)約8619元，建業(yè)地產(chǎn)的每平方米均價(jià)比碧桂園低了1864元。也可以看出建業(yè)地產(chǎn)在努力自救，甚至不惜降低售價(jià)來推高銷量。但最終這家河南地產(chǎn)巨頭依然未能扛住行業(yè)整體下行帶來的沉重壓力，在端午節(jié)發(fā)出公告，意思很明顯，不是不還錢，是確實(shí)沒錢還，也不厚此薄彼，各位債主的錢暫時(shí)都不還。

公告顯示，從出現(xiàn)爆雷跡象至今建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)償還了12.6億美元。但河南一場大雨，讓建業(yè)地產(chǎn)遭受重創(chuàng)，兩年前建業(yè)地產(chǎn)那封《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請求幫扶救援的報(bào)告》“求助信”吸引了全網(wǎng)關(guān)注。

在這份“求助信”中，建業(yè)集團(tuán)大吐苦水，強(qiáng)調(diào)了客觀存在的事實(shí)影響，確實(shí)因?yàn)橐咔椤⒀辞殡p重影響，建業(yè)集團(tuán)300多個地產(chǎn)項(xiàng)目基本處于停業(yè)和半停業(yè)。工地暫停會影響進(jìn)度，而最致命的是建業(yè)集團(tuán)有50多個售樓處被迫關(guān)閉。售樓處關(guān)閉，等于斷了建業(yè)集團(tuán)的現(xiàn)金來源。建業(yè)集團(tuán)除了自身采取降本增效、裁員降薪等自救措施之外，還呼吁政府出手相助。

建業(yè)集團(tuán)的求助信，也引起了相關(guān)部門的重視，2021年8月16日時(shí)任河南省省長的王凱在“求助信”上作出批示：“望相關(guān)職能部門速按XXX要求提出可行的意見建議”，一家企業(yè)能獲得省政府如此重視，并且用了“速”字，可見建業(yè)集團(tuán)當(dāng)時(shí)確實(shí)遇到了比較緊迫的重大危機(jī)。

這封“求助信”確實(shí)幫建業(yè)集團(tuán)渡過難關(guān)，建業(yè)確實(shí)有困難，各市縣區(qū)拖欠的50億元工程款等各種款項(xiàng)也不好意思再拖，相關(guān)稅務(wù)部門對其也可能出現(xiàn)免收、減收情況，同時(shí)政府允許建業(yè)部分在建工程延期交付，部分土地款可延緩支付半年到一年。在各方努力下，建業(yè)確實(shí)搞到了錢，償還了近百億元外債，扛過了地產(chǎn)第一波爆雷的沖擊。但建業(yè)“河南王”的風(fēng)光卻一去不復(fù)返。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為建業(yè)地產(chǎn)只在河南布局有利有弊，“聚焦于深耕區(qū)域也對，有利于熟悉經(jīng)營環(huán)境和提升操盤成功概率、降低政商關(guān)系維護(hù)成本，但是卻存在市場集中度過高的風(fēng)險(xiǎn)，一場大雨和河南疫情對建業(yè)的負(fù)面影響就是證明。也讓‘河南王’的位置岌岌可危。”

2022營收慘淡

盡管建業(yè)集團(tuán)為了自救一度傳出裁員7000人的傳聞，但在2022年依然蓋不住業(yè)績異常慘淡。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示2022年，建業(yè)地產(chǎn)總營收240.8億元，同比2021年的 419.6億元下跌達(dá)42.6%，創(chuàng)紀(jì)錄地錄得75.61億元的虧損，而2021年的歸母凈利潤為6.049億元，同比下滑了1349.93%，總虧損額達(dá)78.19億元。

最能體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)賺錢能力的毛利率，建業(yè)地產(chǎn)在2022年竟然暴跌了8.3個百分點(diǎn)，跌幅比如今7.9%的毛利率都高，7.9%的毛利率也創(chuàng)下建業(yè)地產(chǎn)的歷史新低。而就在受災(zāi)嚴(yán)重的2021年，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率只由2020年的19.85%下跌至16.23%，只下跌了3.52個百分點(diǎn)。和2018年34.44%的毛利率高點(diǎn)相比，2022年的毛利率竟然下跌了26.54個百分點(diǎn)，建業(yè)地產(chǎn)的賺錢能力一路下跌。

建業(yè)地產(chǎn)解釋稱，2022年的虧損主要來自非經(jīng)營性虧損。財(cái)報(bào)顯示非經(jīng)營性虧損達(dá)55.5億元，其中打折賣房進(jìn)行的存貨減值造成的虧損約為23.7億元。與萬達(dá)合作后商業(yè)項(xiàng)目改變運(yùn)營模式，致使投資性物業(yè)的公允價(jià)值下跌導(dǎo)致的虧損約14.1億元。處置子公司虧損、應(yīng)收賬款及壞賬，以及違約金損失等，造成的虧損約17.7億元。

在2022年中期業(yè)績會上，建業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)始人胡葆森曾信誓旦旦地表示，2022年下半年有信心扭虧為盈，最終年度業(yè)績讓其愿望落空，好在建業(yè)地產(chǎn)的毛利率由上半年的7.6%，提升至下半年的8%，雖然提升幅度僅為0.4個百分點(diǎn)，卻呈現(xiàn)向好的趨勢。下半年的費(fèi)用收入比由9.7%降至2.5%，下降趨勢明顯。

曾經(jīng)的“河南王”，在河南的市場占有率一度高達(dá)兩位數(shù)，在遭遇債務(wù)危機(jī)后，其市場占有率一路走低，2022年已經(jīng)低至3.5%，此時(shí)的“河南王”已經(jīng)名不副實(shí)。

隨著國資入股，毛利率提升，以及銀行授信等支持下，胡葆森有了底氣，多次向投資者表達(dá)了樂觀態(tài)度，甚至認(rèn)為2023年房地產(chǎn)復(fù)蘇勢在必行，憑借建業(yè)地產(chǎn)在100多個縣城的下沉戰(zhàn)略，在河南幾乎沒有競爭對手，2023年建業(yè)地產(chǎn)有望走出困境。讓胡葆森沒有想到的是，2023年的銷售遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期。

一個需要注意的現(xiàn)實(shí)是，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的銷售貢獻(xiàn)率在大幅下跌，2022年鄭州銷售貢獻(xiàn)率為13%，而2021年則為24%，作為河南房價(jià)最高的城市，建業(yè)地產(chǎn)在省會城市的貢獻(xiàn)率不升反降，說明建業(yè)地產(chǎn)的市場競爭力在下降，而相比胡葆森只深耕河南的戰(zhàn)略，萬科、碧桂園等財(cái)務(wù)狀況良好的企業(yè)開始不斷在河南布局，蠶食原本屬于建業(yè)地產(chǎn)的市場，未來建業(yè)地產(chǎn)的競爭壓力將會越來越大。

地產(chǎn)財(cái)經(jīng)分析師王一然認(rèn)為房價(jià)之前猛漲主要在于買了就能升值，投資屬性和升值愿望遠(yuǎn)高于居住，而隨著政策調(diào)控的不斷出臺，如今的房子幾乎沒有升值空間，消費(fèi)者購買意愿會不斷壓低。“建業(yè)地產(chǎn)全部深耕河南，除鄭州為新一線城市之外，其他市場均為三四線城市甚至五六線的縣城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但如今我國城鎮(zhèn)化接近尾聲，縣城的房子失去人口紅利之后已經(jīng)沒有增長空間，買的人少了，建業(yè)不得不降價(jià)促銷，這也是他們均價(jià)偏低的主要原因。進(jìn)而導(dǎo)致毛利率的大幅下滑。”

降成本取得一定進(jìn)展

2022年，組織優(yōu)化和裁員成為纏繞建業(yè)地產(chǎn)身邊揮之不去的傳聞，這也是建業(yè)地產(chǎn)降本增效的無奈之舉。但傳聞建業(yè)地產(chǎn)裁員7000人卻經(jīng)不起推敲，因?yàn)榻I(yè)集團(tuán)的總員工只有3萬人，而建業(yè)地產(chǎn)的總員工只有2188人，相比2021年是有人員被裁，較2021年2976名減少了788人，員工成本減少了1.57億元。

一度有消息傳出，建業(yè)地產(chǎn)員工數(shù)腰斬，但BT財(cái)經(jīng)了解到，建業(yè)地產(chǎn)的員工流失率是26.48%，在別的行業(yè)算是超高，但在地產(chǎn)行業(yè)只能算是中檔左右，有多家房企的員工流失率高于建業(yè)地產(chǎn)。之所以建業(yè)地產(chǎn)有這么高的員工流失率，是和建業(yè)地產(chǎn)的降薪有直接關(guān)系。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)留下的員工，人均收入下降了12.5%。舉個例子，原本30萬年薪的員工，想要留下來，將要降薪近4萬元。

通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，2022年建業(yè)地產(chǎn)總的人員成本為6.75億元，較2021年8.32億元，減少18.87%。但2021年人均收入為27.96萬元，在降本增效后人均收入不降反升達(dá)30.85萬元，反而增長了10.34%，看著有點(diǎn)神奇，但其中有一部分支出為裁員費(fèi)，這塊費(fèi)用達(dá)6504.3萬元，以788人被裁計(jì)算，人均獲得裁員補(bǔ)償約8.25萬元，這么看來，建業(yè)對被裁員的員工還算友好，在自己資金捉襟見肘的情況下，在安置員工方面并不吝嗇。

扣除裁員的這筆費(fèi)用，建業(yè)地產(chǎn)2022年實(shí)際的人均年收入為24.45萬元，同比減少了3.49萬元。降本增效的成果較為明顯，2022年節(jié)省了1.57億元。

其實(shí)胡葆森早就意識到建業(yè)集團(tuán)機(jī)構(gòu)臃腫而導(dǎo)致的效率低下，曾公開表示建業(yè)集團(tuán)的五大總部加上運(yùn)營城市公司，有超過1/3的員工都在做同樣的工作，只是一直缺乏壯士斷腕的改革勇氣。2022年的虧損讓胡葆森終于揮出了改革的長刀。總部超過一半的員工將返回一線，并將五級管理制調(diào)整為三級管理制，大量的人員被精簡和裁撤。建業(yè)地產(chǎn)2022在行政開支方面減少了12.5億元的支出，同比2021年的16.02億元下降了22%。

而同樣降低的費(fèi)用還有銷售及市場推廣開支，2022年該項(xiàng)費(fèi)用為11.34億元，相比2021年的17.25億元下滑了34%。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為建業(yè)地產(chǎn)在營銷費(fèi)用上的“摳門”會對其銷售額造成一定影響。“地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，在營銷費(fèi)用節(jié)省，可能會對銷售造成直接影響，建業(yè)地產(chǎn)2022年銷售額暴跌超過四成，和其營銷費(fèi)用大幅下降有一定關(guān)系。但建業(yè)也屬無奈之舉。”

翻盤尚存希望

2022年建業(yè)地產(chǎn)31年來首次虧損，胡葆森曾坦言這完全超出他的預(yù)期，無論是營收、凈利潤、毛利、凈虧損還是歸母凈利潤均是由盈轉(zhuǎn)虧。

更觸目驚心的是建業(yè)地產(chǎn)不斷上升的資產(chǎn)負(fù)債率，截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97.60%，較2021年的91.26%再次攀升6.34個百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于“三道紅線”中70%的硬性要求，其凈負(fù)債率更是飆升到了580.2%，較2021年末94.7%暴增了485.3個百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款后負(fù)債率96.2%，較2021年末增加了8.6個百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比只有0.34。

截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)凈借貸193億元，其中一年內(nèi)到期的“短期借款66.5億元、優(yōu)先票據(jù)約62.4億元”，合計(jì)短債近129億元，也就是說，長債占比太低，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有18.9億元，手中現(xiàn)金無法覆蓋短期借款，且資金缺口巨大。而建業(yè)地產(chǎn)三年內(nèi)需要償還的美元債高達(dá)135億元左右，2023年約有60億元的美元債到期，不知建業(yè)地產(chǎn)6月23日的“躺平”公告，債主們能否接受。

對此，建業(yè)地產(chǎn)也表示，“將聘請中介機(jī)構(gòu)，并盡快出臺境外債務(wù)的整體解決方案，公平公正地對待所有境外債權(quán)人。同時(shí)將持續(xù)與境外債權(quán)人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動性問題”。建業(yè)地產(chǎn)還宣稱，將全力保交樓，加快銷售，并厲行節(jié)約減少非必要的支出，來償還債務(wù)。

盡管胡葆森多次向投資者表達(dá)了樂觀的信心，但其在2022年8月5日的一次大規(guī)模減持，還是嚴(yán)重打擊了投資者的信心。減持當(dāng)日，建業(yè)地產(chǎn)的收盤股價(jià)為0.60港元，胡葆森一次性減持高達(dá)8.5億股，套現(xiàn)金額達(dá)5.1億元港元。國泰君安證券（香港）對建業(yè)地產(chǎn)的評級就直接下調(diào)為中性，也說明資本市場對其信心不足。

胡葆森對地產(chǎn)行業(yè)的整體判斷也并不精準(zhǔn)，今年3月份，建業(yè)地產(chǎn)取得合同銷售額12.37億元，同比下滑60.1億元，反觀今年1月及2月，分別同比勁增43%、83%，今年前3個月地產(chǎn)累計(jì)取得合同銷售總額60.28億元，同比減少3.8%，這在說明3月銷售慘不忍睹的同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)如胡葆森所期望的“向好”發(fā)展，只是對建業(yè)地產(chǎn)來說并不是，主流房企在“小陽春”3月銷售明顯增長的情況下，建業(yè)地產(chǎn)同比下滑高達(dá)六成，這絕對不是建業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的好訊號。

好在建業(yè)地產(chǎn)的土地儲備仍然豐厚。截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)總資源價(jià)值合計(jì)為1442億，土儲總面積4698萬平方米，權(quán)益土儲面積則超過了3400萬平方米，其中64%為住宅用地，這些土地儲備足夠建業(yè)地產(chǎn)開發(fā)使用數(shù)年，成為建業(yè)地產(chǎn)翻盤的希望所在，建業(yè)地產(chǎn)目前依然是河南省內(nèi)知名度最高、市占率最高的房企。

如今的建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)走到了懸崖邊緣，這次“躺平”雖說是無奈之舉，也折射出建業(yè)地產(chǎn)的尷尬，一旦再無法盡快籌集資金償還債務(wù)，失去的可能不僅是河南市場的占有率，還有資本市場的信心，未來想融資或?qū)㈦y上加難，恒大和富力的前車之鑒，建業(yè)地產(chǎn)一不小心就可能重蹈覆轍。但建業(yè)地產(chǎn)的土地儲備豐富，尚存翻盤希望，下一步就看胡葆森如何應(yīng)對了。

文丨BT財(cái)經(jīng) 無忌

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