上半年權益銷售2.3萬億元，6月銷售均價同比上升4.8%

觀點指數“2023年1-6月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，6月份前100房企實現權益總銷售金額3636億元，同比下降34.4%，環比基本持平。

【資料圖】

數據來源：觀點指數統計及整理

1-6月，前100房企實現累計權益銷售額22975億元，同比下降4.8%。保利發展、中海和萬科占據前三甲，分別錄得權益銷售金額1656億元、1599.4億元以及1311.6億元，其中保利發展和中海同比分別上升17.3%和24.2%，萬科同比下降6.3%。

6月前20房企實現權益銷售金額2290億元，同比下降36.7%，環比下降4.6%。1-6月前20房企實現權益銷售金額14905億元，同比上升8.2%。與2022年上半年相比，前20房企仍有17家在列，其余3家則被中國鐵建、保利置業、卓越集團取代。

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從上半年權益銷售的增長率來看，增長較快的民企僅大華集團一家，其余主要是央國企，另外，綠城中國上半年權益銷售額增長亦達到39.6%。

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銷售均價方面，6月前100房企錄得全口徑銷售金額5346億元，銷售面積3085萬平方米，銷售均價為1.73萬元/平方米，較5月持平，較去年6月上升4.8%。

二手房銷售價短暫回升再現下跌，市場預期仍待修復

國家統計局數據顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有46個，比上月減少16個；一、二線城市新建商品住宅銷售價格漲幅回落，三線城市新建商品住宅銷售價格與上月持平。

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二手房價方面，5月份一二三線城市二手住宅銷售價格全面下跌，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4個百分點，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%，二、三線城市二手住宅銷售價格環比由上月持平分別轉為下降0.3%和0.2%。

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從前五個月的房價走勢來看，市場發展趨勢尚不明朗，盡管前5月新房銷售價格基本保持上升趨勢，但需求在3-4月集中釋放后保持低位，五一、端午等假期節點的看房、成交量未有明顯上升。

二手房銷售價格短暫回升后再現下跌，或意味著房價“擠泡沫”的過程仍在持續。觀點指數認為，新房市場的價格上升，一定程度上是部分高端、豪華項目的暢銷所支撐的；而二手房市場的發展趨勢則更能反映首次購房的剛需和置換類改善型需求市場的情況。

值得注意的是，近期各地在房地產市場的政策導向主要以支持首次購房和多孩家庭改善性購房為主，如長沙、安徽蚌埠、襄陽等地下調了個人首套房貸首付比例；天津則出臺新規，在津無房家庭首次公積金貸款還清后，仍可按首套房貸款；廣東省發布了《關于進一步完善和落實積極生育支持措施的實施意見》，實施精準購房租房傾斜政策，向多子女家庭傾斜。

此外，青島、福州、惠州、沈陽、珠海等超過20個城市提出，可提取住房公積金作為首付款，減輕購房資金壓力。

上半年不少城市限購區域亦有所放寬，如揚州自7月1日起一年內，在市區購買改善性住房不再執行限購政策，其原有住房不再執行限售政策；杭州錢塘區、臨平區全域放寬限購，余杭區和蕭山區部分鎮街亦放松限購政策，外地戶籍繳納1個月社保即可購房；目前武漢二環外新房與二手房都不限購。

近日更是有消息傳出，二線城市將全面取消限購。觀點指數認為，當前房地產市場實施精準調控，全面放開限購的可能性較小，放寬限購區域或調整限購規則引導市場需求流向特定區域的可能性更大；但該消息亦反映出，當前市場仍期待強有力的政策刺激。

從數據上看，當前銷售增長依然困難，5月銷售不及預期，低于2022年的同期水平。

根據國家統計局數據，1-5月全國累計商品房銷售金額49787億元，同比上升8.4%，增幅較1-4月收窄0.4個百分點；全國累計商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，降幅擴大0.5個百分點；商品房銷售均價為10721元/平方米，環比上升1.5%，同比上升12.8%。

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5月商品房銷售金額10036億元，同比下降4.8%，環比上升9%。而6月樓市以平淡為基調，市場預期有待進一步修復；項目端推盤亦并不積極，如廣州端午假期僅有2個項目加推，而五一假期期間則有超過30個項目開盤或加推。

投資信心增強，金融支持力度加大

開發投資方面，從國家統計局公布的數據來看，2023年1-5月，房地產投資開發實際到位資金111937億元，同比下降11.3%。

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5月份，房地產投資開發實際到位資金12215億元，環比上升3.5%，同比下降5.7%。

疫情管控放開后，房地產市場投資信心增強，在春節過后的3月表現更加明顯，但由于當前房地產投資區域集中，整體規模收縮，疊加銷售仍處于低谷等因素，房地產投資開發資金規模未有明顯提升。

另外，土地出讓收入的下降亦反映出房地產投資規模的下行趨勢。據財政部公布的數據，2023年1-5月國有土地使用權出讓收入14893億元，同比下降20%。

新開工方面，1-5月房地產累計新開工面積39723萬平方米，同比下降22.6%，降幅較上月擴大1.4個百分點。5月單月房地產新開工面積8503萬平方米，環比上升19.8%，同比下降28.5%。

竣工方面，1-5月房地產累計竣工面積27826萬平方米，同比上升19.6%，升幅較上月擴大0.8個百分點。5月單月房地產竣工面積4148萬平方米，環比下降2.5%，同比上升24.5%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

觀點指數認為，新開工面積同比持續下降主要是受制于銷售走弱帶來的投資信心搖擺。而竣工方面受“保交付”政策支持，仍在有序推進當中。

各地正在探索通過金融保障提高房地產的投資信心，如連云港曾在今年《關于進一步促進房地產市場發展相關措施的通知》中提到，在保障商品房正常交付的前提下，合理釋放監管資金用于開發項目運營。房地產開發企業可通過保函方式置換最高不超過30%的預售資金。廣州在《2023年廣州金融支持實體經濟高質量發展行動方案》中提出，加快開展保函置換預售監管資金業務。

另外，部分省市設立紓困基金，通過政策資金入場推進保交樓工作，提升市場的信心，并繼續強調專項借款封閉運行、專款專用，確保資金精準用于“保交樓”工作。

LPR下調，首套房貸利率最低3.6%

6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新的LPR數據，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。LPR下降10BP，貸款利率進一步下降。據觀點指數了解，不少城市在消息公布后就同步下調了房貸利率。

數據來源：中國人民銀行、觀點指數整理

目前首套房貸利率最低已降至3.6%，據觀點指數監測，珠海、清遠等城市已經執行這一最低利率；另外，目前北京、上海、廣州、深圳地區的商業銀行主流首套房貸利率分別為4.75%、4.55%、4.2%、4.5%，均較上月下調了10BP。

數據來源：中國人民銀行、觀點指數整理

從住戶中長期貸款變動來看，今年前5月住戶中長期貸款變動額分別為+2231、+863、+6348、-1156、+1684億元。觀點指數認為，3月住戶中長期貸款的大幅增長顯示了需求集中釋放時貸款購房人群將占據較大份額。4、5月商品房銷售總額超過1.9萬億元，但同期住戶中長期貸款額僅新增528億元，意味著貸款購房數量銳減，全款購房占據當下購房市場的主流，而全款購房者通常更青睞于高端產品。

從當下商品房銷售熱點板塊和熱門項目的情況亦可以發現，當下高端項目去化相對順利。

例如，深圳上半年首個開盤售罄的項目為海德園，位于福田區，備案均價約12.6萬/平方米；廈門島內五緣灣片區銷售火熱，五緣灣海、天琴海等項目首次開盤都獲得了不錯的銷售業績，當前五緣灣新房價格超過5萬元/平方米。

本文源自觀點網

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