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2023年上半年，南京房地產市場銷售榜單已經揭曉。保利江蘇上半年商品住宅銷售額為145.65億元、銷售面積為39.30萬㎡，遠超其他房企，榮獲銷售金額榜與銷售面積榜的雙榜冠軍。同時，其多個項目在銷售項目榜上也占據前列。

(資料圖片)

從市占率來看，保利江蘇7.55%的銷售金額市占率遙遙領先，不僅超過其2022年上半年和全年的市占率，也遠超其他年份TOP1的市占率。而高市占率不僅源自保利發展在售項目數量多、市場規模大，更源自于購房者對保利江蘇優秀產品力的認可。

圖：2020年以來南京房地產市場銷售金額半年度/年度榜單TOP1市占率一覽

品牌房企在一個城市的開發選擇中都會有重倉、深耕的板塊。保利江蘇在南京持續深耕南部新城，而市場也用成績回報保利的選擇。2023年上半年，南部新城在售商品住宅銷售情況中，保利江蘇開發的項目其成交金額、成交套數占比均超5成。具體來看，成交金額、面積、套數方面，琥珀云臺（236套、2.85萬㎡、13.47億元）和保利文華（200套、2.77萬㎡、13.77億元）均位列冠軍與亞軍，表現突出。南部新城板塊目前“內卷”較為嚴重，而保利江蘇憑借自身品牌實力和產品表現力贏得了購房者的認可。

在燕子磯新城板塊，保利燕璟和頌一枝獨秀、七開七捷，其成交套數占燕子磯新城在售項目總成交套數近五成，單盤銷售表現上，其成交面積6.05萬㎡、成交套數582套數均位列南京項目銷售面積榜、銷售套數榜TOP1；成交金額也為棲霞區在售項目銷售金額TOP1。

在江北新區，保利江蘇的銷售成績同樣表現突出。保利閱云臺的成交金額、面積、套數在青奧片區內均位列第一，且遙遙領先第二名；萃云臺成交金額、面積、套數方面也位列片區第一，成交套數335套占片區總成交套數超四成。

雨花臺區鳳起云臺項目也有著不俗的銷售成績，其上半年成交套數452套是整個雨花臺區新房銷售套數第一，遠超其他競品。

在河西南板塊總價千萬級以內的產品中，楓璟雅園項目5-6月銷售金額、銷售面積以及銷售套數均為板塊第一，其112㎡戶型為目前河西南在售新房中唯一112㎡的項目，為夢想置業河西南的購房者提供了更低的門檻。

作為央企龍頭的保利江蘇，不僅在市場下行階段能夠穩健發展，在市場復蘇行情下踩準每一個營銷節點，在半年度南京房企地產市場中取得如此優異的成績，離不開其方方面面修煉與準備。究其背后，實現路徑有關鍵四點：前瞻性取地、開發提速、革新產品力以及營銷發力。

擇址核心城區優質地塊，拿地布局前瞻性

拿地是一家房企對未來預判的直接映射，通過分析房企拿地情況可以推測未來其市占率與銷售業績。拿地，競爭的不僅是資金，更多是信心。2022年至今，保利江蘇在南京共拿了5塊地，拿地金額為126.6億元，為央企與民企中拿地幅數與金額最多的房企。彼時，全國土地市場處于相對低迷狀態，南京也不例外，在多家房企選擇縮減拿地投資或暫停拿地時，保利江蘇充分發揮其“央企”的優勢、承擔責任，堅持穩健投資，摘取多幅優質地塊。這期間的南京土地市場，民企拿地熱情逐步回升，拿地數量占比為11.72%，但對比央企拿地占比17.97%仍顯不足。而在央企中拿地數量中，保利江蘇獨占21.74%，凸顯出央企保利的資金優勢。

圖：2022年至今保利江蘇在南京拿地一覽

獲取的這些土地均位于南京核心板塊，周邊配套和未來規劃層級較高。而今年上半年保利江蘇的銷售業績也證明其拿地具有超強前瞻性。保利江蘇之所以在南京土地市場上砸入重金，源自集團“堅持聚焦核心城市+城市群，做優增量投資”的策略、源自對南京這一強二線城市的信心與深刻理解，更是源自其始終堅持用發展的眼光看待城市發展脈絡與板塊未來演變。

積累經驗打通合作，開發節奏跑出加速度

近兩年來，保利江蘇在南京市場整體開發節奏不斷提速。琥珀云臺、鳳起云臺、萃云臺、燕璟和頌等項目都是在取地后4-6個月入市，而文璟和頌項目更是在拿地19天后出規劃、3個月入市開盤，刷新全市主城核心區項目入市紀錄。今年春節后的2-3月市場迎來回暖，正是開發節奏的加速，核心板塊主要在售項目的供貨均趕上了這波“小陽春”。取地的項目入市之快、開發節奏不斷加速的背后不僅僅是營商環境的不斷改善，更多是源自保利江蘇的自信。

保利發展進入南京十五年，在南京各區域開發了多個項目，在這過程中保利發展積累了項目設計、報批報建、營銷策略等方面豐富的開發經驗，同時作為一家實力雄厚的央企，不論外部市場的風云變幻，其始終保持內部穩定、高效、協調的運轉機制。以文璟和頌項目而言，作為保利發展在南部新城的第七子，不言自喻是站在“前人肩膀”上的。從保利堂悅到南部新城G13地塊，十年時間保利發展深耕南部新城共落八子，十年間積累了豐富開發經驗并且深刻理解客戶喜好，此外內部合作也達到了純熟，積蓄的能量助推保利發展在當前整體下行的市場局面下取得開發提速與項目銷售的雙重成功。

堅持產品主義初心，品質驅動產品力提升

后置業時代，產品力成為各個品牌房企和購房者關注的重點。產品力最直接的體現就是房子好不好，好房子的評判標準，不應被禁錮在單純的功能和配套的疊加里，而是要有一定的創造力和想象力，滿足更高級的需求。不止要讓生活更便利，更重要的是讓生活更豐富。

在產品同質化愈發明顯的當下，在戶型設計上若有明顯的創新之處，往往會成為一個樓盤的賣點。保利江蘇雖手握多種創新設計，但仍拒絕“躺平”，隨著市場變化、深研不同家庭的居住需求在產品不斷創新，向產品主義轉變。尤其是在戶型設計上不斷創新，設計出包容性較強的戶型，其中LDK+寬廳設計便是保利發展始終關注的重點。目前其主要在售項目多個面積段均有此設計。

▼文璟和頌143㎡的戶型，LDK一體化設計、開間約5.2米的寬廳連著長8米左右的跑道陽臺，公共空間無縫銜接，不僅提升舒適度，也能讓家人間更好的互動。

▼文璟和頌129㎡戶型中，同樣設計了LDK+寬廳的設計，同時餐廳空間較同面積段其他產品進一步擴大。

▼保利文華建面約175㎡戶型四房三衛打造，層高約3.15米，約6.6米開間大客廳，中西雙廚設計，LDKB一體化，超寬社交大雙廳＋雙套間，主臥套房帶有雙盥洗臺、獨立衣帽間設計，可謂主城大平層的尺度樣本。

▼楓璟雅園約112㎡戶型，兩廳兩衛的格局，三開間朝南，橫廳+LDKB一體化設計，南北全飄窗、主臥套房，約5米面寬大客廳與大陽臺，居住舒適度高。

▼燕璟和頌約109㎡的戶型，LDK+寬廳設計，同時U型廚房設計升級裝修餐廳與廚房緊密互動，動線流暢合理，設計美觀且方便實用。

▼燕璟和頌約89㎡的戶型，保利突破以往小戶型的局限，同樣設計了LDK通廳，這使得空間更為寬敞與實用，提升小戶型的居住體驗。

保利江蘇對戶型起步面積不斷在做“減法”，但是在泛會所的設計與配備卻處處在做加法。作為連接城市與家的紐帶，泛會所是社區里的“第三空間”，承載著親子、社交、娛樂等多義功能，延伸出人們對美好生活的無限想象。保利江蘇在多個項目均配備了泛會所，提升人居體驗、堅持服務主義。

▼鳳起云臺項目，獨具特色的下沉式主題會所將為業主構建六大健身、社交場，也是片區內少有的會所盤。

▼燕璟和頌項目配置了建面約1000㎡的下沉式庭院會所——杏林會，涵蓋瑜伽館、健身中心、四點半學堂等功能場所，實現“全齡、全時、全功能”專屬服務，滿足業主休閑娛樂所需。

▼萃云臺項目配備約800㎡的特色下沉會所（含室內外），更有會客、運動、休閑三大架空層泛會所空間，以一己之力，將江核的新房品質提高到了新高度。

修煉營銷內功，精準預判市場、加強品牌發聲

2023年上半年保利江蘇在南京市場取得的成績離不開一支提前準備、精準預判、反應迅速的營銷團隊。早在2022年年末，保利江蘇的營銷團隊就在為新一年的“小陽春”做準備，堅持春節不打烊。在節后小陽春有所跡象時，保利發展早已做好了充分的準備，無縫銜接2-3月的市場復蘇。

眼下，隨著生活方式的轉變，越是符合大眾情感需求的品牌傳播越能打動人心。在真正理解購房者的信心情感需求之上，今年開春以來保利江蘇策劃了兩次較大的活動：“趁春好”“陪寧赴山?！?/strong>，將房地產與情緒相結合，給購房者奮斗的信心。

在營銷手段方面，除了傳統的營銷手段外，保利發展非常重視線上營銷，積極擁抱數字化營銷，打造線上售樓處，利用保利云和+、小紅書、抖音平臺等垂直媒體進行拓客，拓客轉化率在行業中居高位。此外，保利江蘇與京東跨界合作，利用京東零售端的優勢開發新的渠道。

結語

當房地產行業進入深度調整期，修煉內功、自我提升才是企業賴以發展的新基石。保利江蘇堅持用發展的眼光對待土儲拿地，不斷提升開發速度，堅持產品與戰略的迭代與更新，堅持產品品質，堅持城市深耕，這些正是自我提升與革新的體現。今年上半年的優異成績是價值加速釋放的過程，也是激勵保利江蘇繼續堅持的理由。未來改善性購房需求或將繼續加快釋放，保利江蘇在追求更好的成績同時為南京這座城市帶來更多的品質產品，持續呈現一家實力央企的能力與魄力。

報告下載（電腦端復制鏈接）

降息落地，能否提振樓市？

https://www.cih-index.com/report/detail/56438.html

關鍵時刻！房地產不應再拖經濟后腿了

https://www.cih-index.com/report/detail/55919.html

中國房地產政策跟蹤報告（2023年5月）

https://www.cih-index.com/report/detail/55501.html

企業研究：

2023年1-5月中國房地產企業銷售業績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/55502.html

2023年1-5月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/55759.html

上市民營房企退市潮起，下一家是誰？

https://www.cih-index.com/report/detail/56144.html

當前民營房企拿地的還有誰？

https://www.cih-index.com/report/detail/56458.html

房地產市場：

2023中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/56449.html

中國房地產市場月報2023年05月

https://www.cih-index.com/report/detail/55761.html

中國300城市土地市場交易情報（2023年5月）

https://www.cih-index.com/report/detail/55507.html

指數研究：

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2023年5月）

https://www.cih-index.com/report/detail/55520.html

物業研究：

2023中國物業服務上市公司TOP10研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/55184.html

2023中國物業服務百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html

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