奧園地產創始人 郭梓文

從來沒有什么白衣騎士，只有戰到最后永不言棄的房企領航人。

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商海經營浮沉，靠的是機遇、膽識、魄力，還有一種玄之又玄的感覺。今天回頭看，眼中有光的奧園郭梓文，還真是有感覺。

在2021年下半年遭遇突如其來的出險行業困境后，奧園郭老板于當年11月在奧園高爾夫酒店迅速召開了一場“遵義會議”式的高層緊急會議，再三告誡手下高管，一定要認清形勢，做最困難的準備，打生死攻堅持久戰。

當時的形勢已經出險告急，但與會者中的大多數高管，包括各區域諸侯總并不以為然，或許他們還沉浸在2015-2019年奧園一路高歌猛進，攻城撥寨，一路坐享高薪高提成高福利的慣性思維中，并沒有意識到一場生死危機已經如影相隨。

事實上，這場基于流動性資金引發的房地產行業危機，其慘烈度之深、持續時間之長、波及面之廣，遠遠超過當年包括行業主管、金融機構投資人、業主在內的幾乎所有行業親歷者的最壞預期。全行業無人幸免，至今深未見底。可以佐證，過去兩年房地產行業自由落體式的下墜中，參加奧園“遵義會議”的半數參會者，因為跟不上節奏，早早掉了隊。

狹路相逢勇者勝，大浪淘沙剩者贏。對比同行，經歷過20多年房地產行業風雨浪急，一路爬坡過坎的郭老板顯然是那個極少數看得清形勢的明白人。

開啟了艱難重組極限求生模式后，奧園趕在2023年上半年結束前后，一口氣拋出六份公告，正式宣布債務重組迎來突破性進展，境外主要債權人同意奧園境外重組方案并簽署重組協議。

據7月2日公告，奧園拋出來的方案亮點是，奧園將發行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務工具期限至2031年，14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券，及16億美元永續債。值得注意的是，強制可轉換債及永續債發行后預期將作為中國奧園“權益”入賬，連同方案中的債轉股，若重組方案完成，上市公司的凈資產將顯著增加不低于36億美元，令奧園資產負債率顯著改善，實現輕裝上陣。

明白人清楚，這妥妥的36億美元凈資產，其實就是債權人真金白銀的削債，可謂是亞洲史無前例最大規模量級的削債。債權人何以如此大方？郭老板滿滿誠意自掏腰包付出的4億股權是一方面，郭老板指揮若定、手下核心高管團隊忠誠穩定眾志成城，絕無躺平或許也是原因之一。

21世紀什么最貴？人心齊，泰山移。忠誠可靠專業敬業的團隊，是企業活下去活得好最珍貴的資產。君不見，兩年來多少困難出險房企分手分家內耗，合伙人反目，高管反戈，很多吃相還很難看。

按照重組方案成功債轉股完成，郭老板仍將是鐵定奧園第一大控股股東。有自以為是好事者妄議說郭老板或將失去奧園控股權，殊不知債權人最不希望的就是郭老板跑了，郭老板要是不控股、不管奧園事，債權人同意重組的信心何在，投資回報還能往哪里找。

事實上，奧園的自救苦戰一直不走尋常路。從力邀山東健康、南粵星橋基金、中金國測等國資合作方“加盟”合作，到如今債務重組方案出爐，奧園走到今天，經歷了過五關斬六將。

郭老板在內部曾公開反思過，公司過去過于追求規模導致對投資過于樂觀，管理過于放權，對降杠桿的節奏也沒把握到位，不得不暫時失去二十多年引以為榮的信譽。

莫斯科不相信眼淚，市場更是無情。除了反省和總結，更關鍵的是果斷行動。清醒認識到內部發展和管理模式存在的問題不難，摒棄高杠桿高周轉模式，果斷放棄舊有發展模式，甚至冷落曾經攻城略地如今落差心態失衡的老臣老將也是題中之義。能者上，平者讓，庸者下，說起來容易，實施起來太難。

親歷奧園艱難自救的內部人士感嘆，圈內仁義著稱的郭老板還是相當有遠見和非凡魄力的。該得罪的老臣，郭老板親自談，該砍的開支預算，郭老板親自砍。出險一年半，奧園經歷不下5輪的組織架構深度調整，不變的指揮棒就是維護市場組織高效運營，集中最優勢資源，以最少的消耗，贏取更長的發展時間，謀求活得更久更好。

郭老板看得也很明白，“真還傳”仍需繼續努力。尤其在當下，房地產行業的流動性和銷售壓力仍在，對奧園可持續競爭力的內功考驗也才剛剛開始。重組公告出爐，郭老板就在內部會再三敦促管理團隊要“繼續努力，不負所望，一步一個腳印踏實走出低谷，行穩致遠！”

現在說奧園重組成功還為時過早，距離奧園恢復良性生產經營還得看全行業經濟形勢能不能好轉。但可以說，在數十家且未來半年里或許還會有更多被迫加入的暴雷出險地產企業隊伍中，迎面走來狀態正佳，有望脫穎而出自救成功者，奧園算是其中少數幾個排名領先的一個。

算上6月30日接連補發的三份財報，奧園為沖刺復牌交易鋪平道路。假定境外公開債重組成功、境內公開債重組成功，奧園相當于美的、龍湖等三好學生的狀態了。絕境求生，也不過如此。甚至，郭梓文的目標更堅決：奧園要更努力，不僅活下去，還要活得更好。

相比昔日規模房企接連退市黯然離場，奧園的加速重組與復牌更像行業久違的一劑“強心針”。在雷聲滾滾的行業中，出險房企自救上岸的時代已然來臨。

畢竟，從來沒有什么白衣騎士，只有戰到最后永不言棄的房企領航人。郭梓文，郭老板好樣的。

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