2023年上半年長沙新房市場呈現倒“V”行情走勢，政策寬松、疫情積壓需求釋放、短期信心回升三方面助力一季度市場”小陽春“。但二季度未能延續一季度向上行情，宏觀經濟復蘇不足之下，居民預期持續走弱，新房成交量連續下行，6月市場不如預期，最終以上半年新房成交量同環比微跌收尾。企業業績來看，TOP30房企操盤榜上半年累計業績同比上漲10.5%，頭部房企集中度進一步提高。

榜單維度

(資料圖片)

房企榜

九區縣房企權益、操盤以及全口徑榜

項目榜

商品住宅榜、各區域商品住宅榜

別墅榜、公寓榜、商業榜、辦公榜

企業榜

榜單解讀

01

新房成交量持續走弱

“高供應+年中促銷”未能拉升市場

新房市場持續走弱，長沙九區縣商品房月度成交量連續兩個月不如去年同期，跌幅在2成以上。盡管環比基本持平，未持續下跌，但是主要是高供應疊加年中促銷優惠助力市場止跌，6月單月供應升至今年峰值水平，供求比升至1.35，其中內五區供求比升至1.97。

2023年上半年長沙九區縣商品房成交量同環比微跌，上半年長沙新房市場從2月開始起勢，3月達到峰值，4月余溫成交量仍高于去年同期，5-6月市場急轉直下，最終上半年整體市場成交量跌至近年最低值，短期內市場預期不佳。

02

TOP30房企6月業績同環比下挫

累計月業績同比漲幅持續收窄

房企端業績下滑趨勢同樣明顯，2023年1-6月各榜單TOP30房企業績中操盤榜和權益榜同比增幅較1-5月分別收窄13和15個百分點，全口徑業績漲幅從正轉負，同比跌幅3%。

單月成交榜單跌幅更加顯著，TOP30房企單月三榜累計成交金額同比跌幅均在3成以上，全口徑榜跌幅最高達到48%。環比來看，全口徑和操盤榜跌幅均達到2成左右，市場在快速降溫。

但入榜門檻整體呈現上升之勢，除TOP20門檻同比下降10%，入榜門檻降至10億元以下外，其它各梯隊均呈現不同程度的上漲。TOP10以內門檻增幅均在3成左右，其中TOP3漲幅最高，入榜門檻41.8億元，同比上漲37%，但各梯隊入榜門檻漲幅較1-5月有所收窄。

整體市場來看，6月未迎來預期中的升溫行情，市場下行壓力進一步顯現，房企端銷售面承壓，預計三季度還將延續筑底行情。

03

業績同比漲跌房企數量基本相當

中海地產躍居半年度三榜單首位

2023年1-6月全口徑榜TOP30房企同比漲跌數量基本持平，其中業績上漲房企共14個，下跌房企共15個，其中2成房企業績漲幅在100%以上，但降幅在25%以上的房企占比達到了4成，房企分化格局持續。

業績同比增長50%以上的房企共9家，國央企和民企占比大抵分半，但是國央企整體排名更靠前。

中海地產位居長沙2023上半年度全口徑、權益榜和操盤榜三榜首位，穩居市場第一梯隊。自2020年以來，中海地產業績翻倍增長，近幾年一直保持市場老大哥的位置，其品牌影響力深受市場認可。2023年旗下中海星樾府、中海閱湘臺、中海寰宇天下等項目，入市即能實現高去化，多維度占據長沙區域/品類市場的單盤銷售前列，其中中海星樾府為上半年雨花區銷售金額第一、中海寰宇天下為上半年天心區銷售套數第一、中海閱湘臺為長沙800萬總價以上高端產品的銷售第一，此外中海閱溪府商業套數為內五區冠軍、公寓套數為片區銷售榜首，商辦表現亦突出亮眼，正是因為這些良好的項目業績表現，推動著企業穩居市場前列。

本土民企最高排名為運達集團，位居三榜TOP5，全口徑業績增幅129%，同比排名前進14位。運達集團聚焦高端物業，主力成交項目為運達會展灣、運達濱河廣場和運達中央廣場三期，產品覆蓋高端住宅和大平層公寓產品。2023上半年單價18000元/㎡以上且銷售額超過10億以上的項目中，運達會展灣和運達濱河廣場霸榜一二位，憑借創新的產品打造和優質的客戶服務，運達集團深受改善市場認可。

增速最快的是兩大民企是德奧地產和樂萬邦，其中德奧地產業績同比漲幅665%，排名前進72位，憑借德奧上河城章單熱銷項目，實現全口徑榜TOP14排位。德奧地產走少而精路線，近年僅開發了德奧悅東方和德奧上河城章兩個項目，并憑借雙高口碑項目快速實現強品牌力的塑造。

樂萬邦同比業績增幅高達5098%，排名前進244名，其中一個原因也是因為去年業績和排名較低所致，企業業績為康橋悅城單項目貢獻。

除了業績增幅較大的房企外，部分頭部企業一直處于排行榜前列，業績表現持續突出。

如華潤置地23年居權益榜第2位，22年上半年居第1位，穩居長沙市場領頭羊的地位。主力貢獻項目為華潤置地旗下長沙潤府和華潤置地旗下潤樾府。華潤置地今年動作頗多，上半年在招拍掛市場摘得2宗涉宅地，總成交金額45億元，為房企第一位。5月長沙潤府項目實景示范區開放，二期全裝修新品面世，近日華潤置地旗下凱旋門一期提前半年高質量交付。雄厚的資金實力以及長沙多紅盤的打造和交付，為華潤置地近年高速發展奠定了堅實基礎。

萬科地產為民企權益榜排名最高，位居TOP4，主力成交項目為萬科森林公園、萬科半島國際和萬科松湖天地。6月底新盤軌道萬科璞悅灣首開，當天去化508套，去化率88%，是今年以來少有的大型集中開盤項目。目前萬科主力業績項目分別位居岳麓區、開福區和長沙縣，不僅布局范圍廣泛，且各項目均為片區的TOP紅盤，萬科產品打造能力市場認可度高。

本土企業中的業績堅守者是城發恒偉，2022年和2023年上半年業績均位居權益榜TOP10，也是一直維持位居TOP10的長沙本土房企。上半年城發恒偉主力成交項目是城發恒偉洋湖映2009，6月底城發恒偉首個“君樾”系作品城發恒偉·君樾洋湖首開入市，全系采用高定精妝，城發恒偉洋湖雙盤閃耀。從城發恒偉·會展壹中心到城發恒偉·君樾洋湖，城發恒偉大闊步進入全裝修市場。今年4月完城發恒偉·北城首府首批集中交付落地了“交房即交證”，現行大環境下，強交付力是購房者信心的有效強化。

項目榜

榜單解讀

01

商品住宅中岳麓區占比約4成

華潤、中海、運達均有雙項目居TOP10

1-6月長沙九區縣TOP30商品住宅金額榜單中，成交主力在岳麓區，入榜項目有11個，成交金額124.45億元，單區市占率38%，遠高于其他區域。

排名第一位的是華潤置地旗下長沙潤府，項目位于天心區省府北板塊，今年3月底首開，僅憑借2季度業績即登頂商品住宅榜單第一位，主要憑借其優越的地理位置、純改善產品打造和強品牌背書實現熱銷。此外華潤置地旗下潤樾府也高居排行榜第7位。

除華潤置地外，項目榜TOP10中中海集團和運達集團也均有雙項目在榜。中海集團旗下中海星樾府和中海寰宇天下分別位居3、5位。運達集團旗下運達會展灣和運達濱河廣場別位居4、9位。頭部高口碑房企更具備同時運營多紅盤的強大實力和市場信任度。

項目榜上榜樓盤以深耕長沙多年的口碑房企樓盤為主，宸嘉·嘉臣道是少有的新入長沙即開門紅的項目。作為宸嘉發展新入長沙的第一個項目，宸嘉·嘉臣道于2022年10月首開入市，銷售成績持續亮眼，2023年上半年位居全市商品住宅排行榜第8位，不僅實現了業績的爆發，其高水準的全實景公區打造和呈現，也為行業樹立了優秀案例。

整體來看，品牌房企項目市場信任度更高，剛需和剛改項目更依靠完善的生活資源配套，高端改善項目產品力和服務力需求更高。

02

商辦市場榜單頭部集中程度高

大平層公寓和核心位置辦公項目受青睞

公寓市場TOP3項目均為大平層公寓，運達中央廣場三期居榜單第一位，單項目業績榜單占比24%，項目2021年10月首開入市，目前已累計銷售金額50億元，連續多年霸榜公寓成交金額榜首位。

潤和濱江灣居第2位，業績高出第三名126%，以1900㎡定制級大平層、湖南第一個億元級大平層等產品亮點頻頻引爆話題。

辦公市場集中度高，TOP2項目華潤置地中心和湘江財富金融中心累計業績占比榜單總金額66%，第2名業績較第3名高出200%。華潤置地中心位于市中心五一商圈，城市C位，湘江財富金融中心位于省金融中心濱江新城板塊，城市新核心，兩者憑借優越的地理位置和配套實現突圍。

與其他市場相反，商業市場榜單TOP項目分別為望城的才子城，寧鄉的寧邦廣場和瀏陽的創意·君悅城，地理位置偏遠，主打性價比高，走量優勢。

03

6月開盤推貨量和去化率大幅上漲

上半年去化率基本持平前2年同期

6月市場推貨量和去化率均有較大幅度上漲。6月共監測到19個項目開盤，累計推出房源2658套，環比上漲111%，當天去化1770套，平均去化率67%，去化率從谷底回升至高位水平，上升18個百分點。去化率回升主要是由于6月集中開盤項目多紅盤，一般質素盤大都以平推入市，導致整體去化升高。

上半年整體市場來看，開盤次數減少，多數樓盤以平推為主，去化率與以往同期齊平。無競品、資源豐富、發展成熟的板塊，項目熱度更高，同時有價格優勢的項目也能形成高位去化。相反競品多、板塊素質一般、位置偏遠、價格偏高的項目熱度往往處于低位。

總結：前期積累的剛需需求釋放完畢后，短期市場需求迎來“拐點”，增長動能持續轉弱。短期市場難有V型大反轉，筑底、低位震蕩、脈沖式調整是主旋律。政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產市場走勢，中性預期下，三季度同比持平去年。

來源：克而瑞湖南區域

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