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最近兩年大部分人過的都不容易，因為各行各業都很困難，企業利潤降低，自然員工的福利待遇會跟著降低，甚至很多人因此而失業。根據統計數據顯示，全國居民消費價格同比漲幅連續4個月低于1%；城鎮調查失業率處于5%以上居高不下，青年失業率（16-24歲）超過20%。而具體到全國的經濟發展，2023年上半年國內生產總值（GDP）593034億元，按不變價格計算，同比增長5.5%，比一季度加快1.0個百分點，依舊沒有突破6%。而在二季度，不少省份GDP都出現了負增長情況，比如河南省和陜西省。

很明顯，目前我國的經濟發展形勢局勢不容樂觀，特別是像河南省和陜西省這種中西部依靠第一產業的省份，經濟轉型是這些省份面臨的挑戰。相應的，居民的收入水平也受到了影響，不少居民的收入都出現了不同程度的下跌。但是過去幾年我國居民的負債率卻一直在上漲，特別是2018年到2021年期間買房的這批人，收入降低和房價的下跌讓他們背負著非常大的壓力。要知道，這期間不僅房價和首付比例高，同時房貸利率也是高得嚇人，一些購房者的房貸利率更是接近7%，剩余的人房貸利率基本上也都在6%-6.3%之間。

但是現在各地的房貸利率已經進入跌破4%，基本上都在3%多一點，這意味著2018年到-2021年之間的房貸利率比現在高了一倍，30年下來房貸利息差距非常大。舉一個例子，一套房子等額本息貸款100萬元，30年期限，按照當時房貸利率上浮30%計算，6.37%的房貸利率，30年的利息為124.48萬，每個月房貸是6235.43元。但是按照現在部分地區3.6%的房貸利率計算，每個月房貸4546.43元，30年下來總利息為63.67萬元，可以看出，同樣的房貸不同的房貸利率，利息差了一倍，每個月房貸就差了將近1700元。可以看出，同樣是100萬的房貸，同樣是等額本息貸款30年，房貸利息差距是非常大的。而最近兩年人們收入受到影響，并且最近幾年買房子的人很多都碰到了延期交房或者樓盤長期停工，這讓購房者的生活壓力是越來越大。

在這種情況下，社會中關于降低存量房房貸利率的呼聲越來越高，央行對存量房貸減負也表明態度。央行貨幣政策司司長鄒瀾表示：我國理財收益率和房貸利率等價格關系已經發生明顯變化，導致居民提前還貸現象大幅增加，因此，央行將按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，支持通過新發放貸款置換原來的存量貸款。這是什么意思呢？就是現在房貸利率和當下利率差距太大，會導致很多購房者提前還房貸，與其讓購房者提前還房貸，還不如銀行重新和購房者重新簽訂新的貸款合同，將房貸利率降低下來。如果銀行堅持不降低房貸利率，那么業主來說都提還房貸，銀行堅持高利率也沒有什么意義了。

這次央行提出這樣的建議，本質上是在給商業銀行臺階下，讓銀行有借口去開這個口子。但是現實就是銀行似乎不想要這個臺階，因為銀行的“正面回應”降低存量房房貸利率這件事，簡直“打臉”央行的提議。在央行發布新聞發布會的第二天（7月15日），第一財經的記者就聯系中國銀行、建設銀行、招商銀行等多家銀行相關負責人，得到的回復基本一致：關于存量房貸降息，“沒有接到相關政策，仍按照原有簽訂合同的利率來執行還貸政策”。銀行的意思就是不會降低存量房房貸利率，利率還是按照簽訂的合同執行。

銀行為什么能堅持高房貸利率呢？除了利益之外，還有一個很重要的原因，就是這批高房貸利率的業主根本沒有提前還房貸的能力，也沒有置換房貸的條件。現在市場中有3種方法降低存量房的房貸利率，第一種是商轉公，但是很多城市只接受省直公積金，所以大部分人不符合這個條件；第二種就是提前還房貸，但是有實力提前還房貸的人也不多；第三種就是過戶給自己的親人，重新貸款，但是過去幾年買房子的人不是沒有還沒有辦成房產證就是還沒交房，根本就沒有資格過戶。也就是說，銀行已經“吃定”了這批購房者，他們并不擔心會流失這些貸款業主。

另外，購房者確實也和開發商簽訂了貸款合同，這么高的房貸利率也是購房者自己認可的，所以銀行并沒有義務主動降低房貸利率，畢竟這會讓銀行的利益受損。也正是因為這個原因，央行針對降低存量房房貸利率也只是鼓勵和支持，并不能強行要求銀行降低存量房房貸利率，畢竟這是商業行為，本質上是銀行和購房者之間的生意。

其實對于這個問題，央行、銀行和購房者都有各自的理由。對于央行，在當下經濟放緩、居民收入下跌和消費降級的大環境下，需要針對要圍繞“減負”和“增投資”展開工作。而現在居民的最大債務就是房貸，所以減負只能從房貸下手；對于銀行，其實現在銀行日子也不好過，僅2023年6月份銀行理財存量規模就環比下降7400億元，同時銀行的營收出現下滑，多家銀行去年營收增速放緩，甚至一些銀行營收出現了負增長。也就是說，現在銀行的日子也不好過，他們自然不愿意放過這批高利率的優質房貸；而對于購房者來說，他們自然期望房貸利率能夠下跌，特別是對于那些到現在還沒有交房的業主，他們沒有任何辦法去降低房貸利率，只能被動等待銀行主動降低。

說到最后，業主們也不用太絕望，因為存量房房貸利率還是有可能調低的，因為在2008年時存量房房貸利率就下調過一次，畢竟有第一次就有可能有第二次，更何況，我國銀行大多數都是央企國企，讓利于民也是正常情況。另外，現在一些銀行為了挽留客戶，已經在出臺了政策，比如興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。另外，根據常州日報，針對存量房房貸利率降低，常州市商業銀行還沒出臺統一的指導文件和具體細則，但是，已經有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行了溝通，也有銀行同意下調存量房貸利率。

其實，現在已經有銀行在主動和一些貸款人接觸，這說現在存量房房貸利率降低并不不可能，只是當下還缺一個帶頭降房貸利率的銀行。另外，現在很多城市都在推行帶押過戶，這大幅降低了購房者賣房的成本，并且當下房貸利率這么低，帶押過戶這個政策很有可能是讓銀行降低存量房房貸利率的最后一根“稻草”。

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