買賣房屋有稅費新政？7月25日，國家稅務總局官網發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》，其中涉及房地產領域的稅費優惠就高達數十條，引發多方關注。

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不過，經多方查證發現，這并非發布購房稅費新政，而是對以往稅費優惠政策的梳理。

可以說，正是因為近期樓市成交走勢起伏不定，市場情緒不穩，以至于政策面的風吹草動，都格外引人注目。

在今年4、5月，樓市成交有所走高，市場似乎出現一定的回暖跡象，但隨著今年上半年全國房地產市場各項數據發布，一些指標的變化引發關注。

7月24日，中央政治局會議指出，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。7月27日，官方消息稱，住房和城鄉建設部部長倪虹指出，要大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

業內指出，這是房地產政策傳達出調整優化的強烈信號，發令槍已響，利好政策將逐步落地。

在這背后，我國樓市發生了什么，何時企穩？

圖/圖蟲創意

發令槍打響

7月24日，中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

業內指出，房地產政策傳達出調整優化的強烈信號，下半年在需求端和供給端有望加大政策支持力度。

7月25日，國家稅務總局官網發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》，其中涉及房地產領域的稅費優惠就高達數十條，這一消息一度被解讀為買賣房屋有稅費新政，引發多方關注。

不過，經多方查證發現，這并非發布購房稅費新政，而是對以往稅費優惠政策的梳理。12366稅務咨詢熱線工作人員告訴中國新聞周刊，目前沒有最新的購房稅收政策變動文件，一旦有最新變動，會第一時間通過官網發布。

分析人士表示，此次對諸多優惠政策進行了梳理，更好釋放稅費政策寬松的信號和導向。

“提振信心、防控風險和促進轉型是未來房地產政策的主要方向，這需要從供給側和需求側兩端發力”，浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長范建雙表示，在供給側方面，為優質的房地產企業提供流動性，不斷降低房地產企業融資成本，進而實現行業整體的自回血和自造血功能。在需求側方面，應進一步降低首套房貸利率，降低購房者置業成本，支持住房剛性需求；同時，降低二套房首付比例及貸款利率，釋放改善性需求，比如目前仍執行“認房又認貸”的城市調整為“認房不認貸”。

7月27日，中國建設報報道稱，住房和城鄉建設部部長倪虹近日召開企業座談會強調，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

中指研究院市場研究總監陳文靜告訴中國新聞周刊，這是住建部釋放重磅利好，打響房地產政策優化的發令槍！預計核心城市政策將加快落地，一是降低購買首套住房首付比例和貸款利率，二是個人住房貸款“認房不用認貸”，三是落實稅費減免。

陳文靜進一步表示，此外，預計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續優化，如優化限價政策，讓價格回歸市場；優化限購政策，因區施策、一區一策幫助一二線城市郊區去庫存；繼續優化限售政策，進一步暢通一二手鏈條；降低二套房貸利率；優化北京、上海等城市的普宅認定標準等；特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優化住房政策或將是重要方式。

市場低迷

樓市政策優化的背后，正是在2023年上半年，房地產投資的實際狀況要比數據表現出來的更低迷。

國家統計局數據顯示，截至2023年6月底，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%；住宅投資44439億元，同比下降7.3%。

一方面，2022年上半年房地產開發投資同比下降為5.4%，創出新低，今年的情況在去年的基礎上又下降7.9%，兩個數據疊加，意味著2023年上半年房地產投資額相比于2021年上半年下降超10%，降幅較大，且持續下滑。

另一方面，上半年房地產企業房屋施工面積79.2億平方米，同比下降6.6%。其中，今年上半年房屋新開工面積是49880萬平方米，同比下降24.3%；住宅新開工面積36340萬平方米，同比下降24.9%。

植信投資研究院高級研究員耿欣欣告訴中國新聞周刊，房地產投資依舊低位運行，尤其是新開工和施工面積的進一步下滑，拖累房地產投資跌幅擴大，房企投資信心不足。

從銷售數據來看，市場此前的回暖態勢又出現了快速反轉。

今年前5個月，商品房的銷售面積只下降了0.9%，商品房的銷售額還同比上漲了8.4%，市場呈現出一定的好轉跡象。但是從上半年來看，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092億元，僅增長1.1%。這意味著，6月份，全國商品房銷量出現了嚴重的下滑。

數據顯示，6月份，全國商品房銷售面積為13075萬平方米，同比下降28%；銷售額為13305億元，同比下降25%。

耿欣欣表示，上半年，房地產銷售有所企穩，但6月市場情緒偏弱，導致二季度住房市場主要指標有所波動。

在房價變動方面，從上半年新房市場來看，70個大中城市新房價格環比上漲城市有31個，同比上漲城市有27個，保持有漲有跌的態勢；與此同時，二手房價格環比上漲城市有7個，同比上漲城市有6個，有9成以上的城市二手房價格同環比都出現了下降。

對此，耿欣欣分析認為，上半年新房價格在平穩中出現了分化，二手房同環比價格出現階段性下降。

范建雙向中國新聞周刊表示，從目前的市場銷售等數據來看，市場并未出現根本性好轉，信心仍舊不足。

對此，貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，當前房地產市場的節奏，從一季度的恢復性反彈回到常態。

超300條政策出臺

事實上，從去年至今，樓市調控在持續松動。

今年初，央行等明確，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，“因城施策”降低購房成本。同時，全國住房和城鄉建設工作會議也強調“因城施策、精準施策，以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求”。

多個地方的樓市調控措施不斷優化，“精準施策”成為政策發力方向。

6月25日，揚州發布《關于促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》，自7月1日起，在揚州市區購買改善性住房的，不再執行限購政策，其原有住房不再執行限售政策，有效期一年。此外，一二線城市如杭州、南京等也在調整政策，進一步穩定市場預期。

據中指研究院監測數據，上半年全國各地共出臺樓市調控政策超300條，其中，公積金支持政策、購房補貼政策是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及優化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優化預售資金監管等。

一方面，從數量來看，300條政策的規模已經較大；但另一方面，對比去年同期尤其是去年下半年來看，這300條的數量還顯得較少。

中指研究院監測數據顯示，去年下半年，全國各地出臺的樓市調控措施高達500條，這意味著，今年上半年政策數量只有去年下半年的6成。

“尤其是今年5月以來，政策出臺的頻次已經逐步放緩”，中指研究院市場研究總監陳文靜告訴中國新聞周刊，這是因為三四線城市前期政策出臺較多，政策空間已經非常有限。

以揚州為例，經過多次調整，包括今年2月的一次放松，揚州限購限售政策基本放開。

與此同時，市場潛在需求仍然具有一定的規模。

劉麗杰表示，我國仍處于新型城鎮化較快的發展階段，居民改善住房的需求強烈，這類住房需求是市場恢復平穩健康的堅實基礎。

日前，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，“利用相關數據對中長期住房需求的中性估算，2030年城鎮化新增住房需求、改善性住房需求、舊房更新需求這三項需求總計約12.46億平方米。而2022年全國商品住宅的銷售面積是11.46億平方米。因而，中長期住房需求雖較最高點有所回落，但仍將維持相對穩定的規模”。

不過，鄒琳華表示，未來的需求潛力并不等于現實需求。

從當前的市場看，經過一段時間的回溫之后，市場又快速降溫。

對此，陳文靜表示，今年前5個月，隨著積壓需求釋放，市場活躍度整體提升，而進入6月，在前期積壓需求釋放完成后，購房需求釋放動能減弱，基本面較弱的城市市場調整壓力增加，房價處于回落階段。

劉麗杰認為，目前房地產還面臨一些困難和挑戰，主要是消費者預期不足陷入觀望。

需求被抑

“短期內，樓市仍然難以止跌”，范建雙表示，從消費者預期看，有三大因素格外值得關注：一是消費者的收入明顯下降、購買力不足；二是市場各方缺乏信心；三是房價過高進一步壓縮了部分剛性和改善性需求，導致市場處于供過于求的狀態。

國家統計局公布的數據顯示，上半年，全國居民人均可支配收入19672元，同比名義增長6.5%；扣除價格因素實際增長5.8%。而在去年，全國居民人均可支配收入36883元。

按照目前的收入增速，預計全年全國居民人均可支配收入接近4萬元。

與此同時，上半年，商品住宅銷售面積為51592萬平方米，銷售額為56639億元。據此測算，全國商品住宅銷售均價為11000元/平方米。

如果從全國平均水平來看，一套100平方米的住房價格為110萬元，是一個居民收入的27倍。即使按照一個家庭兩個勞動力來計算，也是其家庭收入的13.5倍。

從一二線城市來看，這些城市居民人均可支配收入更高，一些城市能達到6—8萬元。不過，由于房價變動系數遠高于收入增長系數，相較于一些城市人均可支配收入達到全國平均水平的2倍，而房價的變動幅度可以達到3—5倍甚至更高的水平。

這意味著，在部分一二線城市，買房的門檻會更高。

范建雙表示，在高房價下，部分潛在需求難以轉為實際需求，包括剛性和改善性需求。

“未來住房需求特別是改善性需求潛力的持續釋放，還需要市場產品結構和政策條件等配合。”鄒琳華表示。

范建雙表示，只有全面釋放市場流動性，從供需兩端發力，才能讓房企經營和市場更平穩，購房者才能恢復入市信心。

耿欣欣認為，預計下半年樓市有望在各項政策持續顯效、宏觀經濟逐步恢復等因素的帶動下實現回升，促進房地產業平穩健康發展。

作者 | 劉德炳

來源 | 中國新聞周刊

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