21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

8月3日晚間，鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市財政局、國家稅務總局鄭州市稅務局等八部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》），包括鼓勵在鄭各商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率、落實“認房不認貸”政策、穩妥推進商品房“現房銷售”試點等15條重磅政策，并一一明確具體負責單位。

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鄭州是7月28日住建部部長倪虹談及實施“認房不認貸”以來，首個宣布將落實“認房不認貸”的省會城市，也是7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾表態支持存量房貸利率調整以來，首個發文表態支持商業銀行降低存量房貸利率的城市。

鄭州市房管局相關負責人介紹，從今年上半年的鄭州市房地產市場運行情況來看，市場銷售走出低谷，整體保持快速恢復增長。1月份春節過后，隨著疫情防控措施的優化，積壓購房需求得以釋放，2至5月全市商品住房銷售面積一直保持增長態勢，1-7月商品房銷售面積增速高于全國平均水平和一線重點城市，證明市場已經走出歷史低谷。二手住房市場則保持穩定回暖態勢，1-7月每月交易面積同比均處于增長態勢。

該負責人介紹，市場消費恢復壓力仍然較大。受整體經濟下行影響，疊加疫情汛情連續沖擊，目前居民收入預期和住房消費預期還不夠穩定，潛在住房消費群體對市場的信心還未穩固建立，購房需求偏弱。市場已經轉向以剛需和改善型住房并重的發展階段。

記者了解到，目前鄭州首套房貸款利率已下調至3.7%(LPR-50BP)，二套房貸款利率為4.8%(4.3+60BP)，而在2021年鄭州首套房貸款利率曾一度站上6%以上，是存量房貸利率與新增房貸利率之間差距較大的城市之一。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄解讀稱，鄭州是7月底住建部發聲后首個跟進出臺具體詳細房地產系列政策的城市，信號意義強烈，對于其他城市具有鮮明的示范帶動作用，不排除后續將會其他重點城市跟進出臺。預計8月份將會成為地方城市房地產政策調整的高發期。

改善性需求有望進一步得到釋放

《通知》指出，鄭州要做好金融信貸支持。落實新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制，結合評估情況及時調整我市新發放首套住房商業貸款利率下限。落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

陳霄表示，認房不認貸意味著無論購房者是否有貸款記錄，只要名下沒有房產再次購房就可按照首套房標準執行。而鄭州此前執行的二套房認定標準是沒有欠房貸就算首套，本次鄭州要求落實認房不認貸就意味著貸款結清與否都可按照首套房來算，這對于改善性需求客戶是一個重大利好，減輕了首付壓力，促進改善性需求釋放。

早在去年3月，鄭州市人民政府辦公廳就發布了《鄭州市人民政府辦公廳關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

貝殼研究院指出，二季度以來市場修復受阻，主要是市場預期較弱。經濟下行壓力加大，居民收入預期降低導致風險偏好下降，購房意愿降低。“認房不認貸”可降低換房成本，加快改善性需求的釋放。從已取消認房認貸城市的實際效果看，2022年3月1日鄭州新政公布后，3月當月鄭州二手房成交環比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，個人住房貸款“認房不認貸”的調整，可以讓購房者充分平衡自身購房還款能力和居住（改善）需求，有助于降低改善性住房需求的購房門檻（首付比例）和利率成本，是讓更多普通家庭能夠有機會改善居住條件，提升住房和生活水平，進而有助于釋放住房市場潛力，改善市場供需矛盾。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平日前撰文稱，當前的房地產市場供需結構已經發生了巨大變化，民眾和社會普遍對房價看漲的預期并不強烈，房價大漲的可能性較小，此時已具備松動限購限貸政策的條件。建議符合條件的城市可適用“認房不認貸”的政策。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次鄭州是全國首個在系統文件中提及落實“認房不認貸”政策的省會城市，具有很強的信號意義。這有助于部分貸款未還清的購房者也享受到首套房的購房資格，大幅度降低了他們的購房首付成本和利率成本。 他預計，后續各地在房地產專項政策出臺中，會積極落實這個條款。

存量房貸利率下調或進入實操階段

《通知》明確提出，要鼓勵在鄭各商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，引導個人住房貸款利率和首付比例下行，穩定居民消費預期。

今年7月以來，央行已多次提及引導商業銀行調降存量個人住房貸款利率。7月14日央行貨幣政策司司長鄒瀾首次表態支持存量房貸利率調整，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，明確表示會“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

但截至目前，商業銀行整體處于觀望態勢，尚未推出相關具體措施。有業內人士認為，鄭州是首個明確提出“降存量房貸利率”并寫入政策文件的城市，具有重要的標桿意義。

嚴躍進表示，這意味著降低存量房貸不是“口頭表述”，而是真正會進入到實質性操作階段，對于每個月有月供壓力的購房者而言，勢必會有積極的作用和導向，而“購房者減負”的窗口期已經開啟。

一直以來，存量房貸利率下調的一大難點在于執行層面。基于購房時間的不同，購房者的存量房貸利率差異較大；基于自身定位和發展模式，每個銀行的房貸占比也有所不同；基于金融資源的豐富程度等因素，每個地區的房貸利率曾經站上的高點也有差異。從記者從業內了解到的情況來看，商業銀行正在等待央行的指導文件出臺。

《通知》還提出了另外兩項重磅政策，一是暫停執行限售政策，二是穩妥推進商品房“現房銷售”試點。暫停限售方面，《通知》提出，購買改善性住房的，其原有住房暫停執行鄭政辦〔2017〕58號文“在鄭州市行政區域內，2017年5月3日（含）之后購買的住房，自取得《不動產權證書》之日不滿3年的不得上市轉讓”的規定。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶解讀稱，本次鄭州取消限售或對市場活躍度提升起到一定帶動效果。2023年以來，鄭州已多次對房地產政策進行過優化調整。4月鄭州將限售政策調整為以網簽時間、契稅繳納時間和不動產權登記時間為準，三者任一滿一年即可出售。同時二環外取消限購，公積金“帶押過戶”，支持提取公積金支付首付等政策也陸續出臺。鄭州本次取消限售政策在一定程度上有利于改善當地二手房市場的流動性，讓房屋交易更加靈活，有利于改善性住房需求釋放。

《通知》還提出推進現房銷售試點，以鄭東新區和惠濟區為試點區域。6月26日，住建部部長倪虹在與中國銀行黨委書記葛海蛟一行交流指出，房地產業發展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄預計，鄭州或會成為現房銷售嘗試的先行城市。鄭州作為全國爛尾現象較為嚴重的城市，保交付任務相對嚴峻，實行現房銷售試點也是保障民生的重要舉措。

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