01

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入薄利時(shí)代，各類房地產(chǎn)調(diào)控政策將房地產(chǎn)去杠桿、去金融屬性，各項(xiàng)成本加大，融資難度大，容錯(cuò)率低，利潤率不斷降低。

【資料圖】

本文通過對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)碧桂園、萬科等其他頭部地產(chǎn)公司，從成本管控思路、成本測(cè)算指標(biāo)、具體措施、管控結(jié)論四個(gè)方面進(jìn)行了詳細(xì)和系統(tǒng)的數(shù)據(jù)測(cè)算、分析比對(duì)和認(rèn)真研究，具體的研究和應(yīng)用分析如下：

02

成本管控的目的和思路

一、成本管控的目的和必要性：

通過增效降本和營銷包裝措施，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)，從而產(chǎn)生溢價(jià)效益，提升產(chǎn)品的價(jià)值和品質(zhì)，進(jìn)一步提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，塑造企業(yè)認(rèn)知度和品牌形象。

房地產(chǎn)效益結(jié)算具有動(dòng)態(tài)性、滯后性、長周期特點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目是否盈利，盈利多少？只有在開發(fā)銷售完成才后知后覺。因此根據(jù)現(xiàn)有項(xiàng)目情況，學(xué)習(xí)對(duì)標(biāo)其他地產(chǎn)成本管控經(jīng)驗(yàn)，來防范成本浪費(fèi)或超標(biāo)。

二、成本管控的思路：

增效降本，提升產(chǎn)品價(jià)值：

（1）優(yōu)化和降低結(jié)構(gòu)性、功能性成本。

（2）減少無效成本。

（3）在客戶關(guān)注的敏感區(qū)域，增加合理的有效成本。

三、各時(shí)間階段的成本管控，對(duì)總體成本的影響：

1、拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)策劃階段，影響總體70%的成本，屬于事前控制。

2、招采、施工階段，影響總體25%的成本，屬于事中控制。

3、竣工資料結(jié)轉(zhuǎn)、結(jié)算階段，影響總體5%的成本，屬于事后控制。

03

成本測(cè)算指標(biāo)

一、各項(xiàng)開發(fā)總成本造價(jià)指標(biāo)及占比：

1、土地成本：按當(dāng)前400萬/畝，容積率2.0，樓面造價(jià)：約3090元/㎡(400萬*1.03（契稅）/666.67/2)，占總成本的40%。

土地每增加100萬/畝，成本約增加770元/㎡。

2、建安成本：高層按2000元/㎡，占總成本的26%。

3、配套費(fèi)：400元/㎡，占總成本的5%。

4、行政事業(yè)費(fèi)：500元/㎡，占總成本的6%。

5、土地使用稅:9元/㎡*50年/2.0=220元/㎡，占總成本的3%。

6、稅金：銷售價(jià)格（暫按8000元）*11%=880元/㎡，占總成本的12%。

7、營銷費(fèi)用：銷售價(jià)格（暫按8000元）*2.5%=200元/㎡，占總成本的3%。

8、財(cái)務(wù)費(fèi)用：（2-5、6、8）項(xiàng)*10%=320元/㎡，占總成本的4%。

9、不可預(yù)見費(fèi)：100元/㎡，占總成本的1%。

10、以上合計(jì)總成本：約7600元/㎡。其中土地和建安成本占據(jù)了66%。假如土地價(jià)格是300萬/畝，開發(fā)總成本是6800元/㎡。

二、建安成本（1-5項(xiàng)可控）造價(jià)指標(biāo)及占比：

1、鋼筋：?jiǎn)纹矫自靸r(jià)約300元/㎡，占建安成本的15%。

2、商砼：?jiǎn)纹矫自靸r(jià)約280元/㎡，占建安成本的14%。

3、外墻裝飾保溫：?jiǎn)纹矫自靸r(jià)約150元/㎡，占建安成本的8%。

4、外窗：?jiǎn)纹矫自靸r(jià)約100元/㎡，占建安成本的5%。

5、電梯：?jiǎn)纹矫自靸r(jià)約45元/㎡，占建安成本的2%。

6、措施費(fèi)（含腳手架、塔吊、模板、垂直運(yùn)輸?shù)龋簡(jiǎn)纹矫自靸r(jià)約300元/㎡，占建安成本的15%。

7、其他：土方、消防、電氣、給排水、暖通等。

三、層高等造價(jià)指標(biāo)，對(duì)建安成本的測(cè)算影響

1、層高影響對(duì)造價(jià)的影響：

（1）、一般17F住宅，層高每增加0.1m，相應(yīng)的建安成本增加約2-3% （含鋼量約增加1kg/㎡；混凝土含量約增加0.01m3/㎡等）。

（2）、層高每增加0.1m，建安成本約增加30~50元/㎡（材料價(jià)格越高，影響越大）。

2、含鋼量對(duì)造價(jià)的影響：

（1）、含鋼量造價(jià)指標(biāo)：

①一般高層住宅17F的含鋼量約為40-58kg/㎡；地下車庫含鋼量約為120-160kg/㎡。

②假如鋼筋采購價(jià)格為5000元/噸，取費(fèi)后約為6000元/噸。

③住宅單平米含鋼量造價(jià)指標(biāo)為：240-330元/平米（占建安成本的12-17%）。

④車庫單平米含鋼量造價(jià)指標(biāo)為：720-960元/平米（占車庫建安成本的28-37%）。

（2）、含鋼量對(duì)建安成本的影響：

①含鋼量每平米增加1kg，建安成本約增加6元/㎡（鋼筋價(jià)格越高，影響增加的成本越大）。

②鋼筋采購價(jià)格升高1000元/噸，建安成本約增加50元/㎡。

（3）、其他

融創(chuàng)：人防按核六級(jí)考慮，常六級(jí)減20kg/㎡，核五級(jí)增加30kg/㎡；

中梁：人防區(qū)按核六考慮，常六減20Kg/㎡；核五增加30Kg/㎡；

陽光城：人防區(qū)按核六考慮，常六減20Kg/㎡，砼減0.15m3/㎡；核五增加30Kg/㎡，砼增加0.25m3/㎡；

3、含商砼量：

（1）、含商砼量造價(jià)指標(biāo)：

①一般高層住宅17F的含砼量約為0.4-0.5方/㎡，地下車庫含砼量約為1.5-2.0方/㎡

②假如商砼供貨價(jià)格為500元/方，定額取費(fèi)后約為600元/方。

③住宅單平米含砼量造價(jià)指標(biāo)：240-300元/平米（占建安成本的12-15%）。

④車庫單平米含砼量造價(jià)指標(biāo)為：900-1200元/平米（占車庫建安成本的35-46%）。

（2）、含商砼量對(duì)建安成本的影響：

①含商砼量每平米增加0.01方，建安成本約增加6元/㎡（材料價(jià)格越高，影響增加成本越大）。 ②商砼采購價(jià)格升高100元/㎡，建安成本約增加50元/㎡。

4、窗地比：

① 標(biāo)準(zhǔn)層窗地比

一般房企的窗地比限制為0.16~0.31（建筑高度越高，取值越小），以目前三玻雙中空鋁合金窗570元/m2測(cè)算，外窗成本約91~177元/m2，假設(shè)高層建安成本為2400元/m2，外窗成本占比約4%~7.5%；若以鋁合金耐火窗來測(cè)算，其單方成本比同配置節(jié)能窗貴200元，此時(shí)外窗成本占比約5%~8.5%。窗地比每增加0.01，地上單平米成本增加6~7元/m2；

② 標(biāo)準(zhǔn)層墻地比/門窗成本

定義：外立面展開面積與成本計(jì)量面積之比。個(gè)人覺得此系數(shù)與外立面系數(shù)和體形系數(shù)有異曲同工之處，即限制外墻展開面積，約束節(jié)能設(shè)計(jì)成本，降低建安成本。

據(jù)華潤地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，大部分地產(chǎn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)層窗地比約0.95~2.3之間，其成本區(qū)間約450~1150元/m2左右。

如以100m2戶型測(cè)算，窗地比每減少1m2，成本可降低5元/m2左右。

5、車庫及覆土

（1）、地下車庫每增加0.1m高度，鋼筋相應(yīng)調(diào)增3-5kg/㎡，砼相應(yīng)調(diào)增0.02-0.03m3/㎡；建安成本約增加30-50元/㎡。

（2）、車庫頂板覆土每增加0.1米，含鋼量增加1.5-2kg/㎡，砼相應(yīng)調(diào)增0.015m3/㎡；建安成本約增加18-20元/㎡。

6、可售比

可售比=可售面積/總建筑面積。

可售面積：包括住宅(含底商)、公寓、有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所及其它可供銷售的面積，不包括戶內(nèi)

贈(zèng)送面積；不可售面積：地下室（含夾層）、架空層、垃圾房、物業(yè)用房、警務(wù)室、幼兒園、學(xué)校、設(shè)備用房等配套面積，車位不論有無產(chǎn)權(quán)，一律計(jì)入不可售面積。

控制可售比，一是提高地上的可售面積，減少配套用房面積，二是降低地下儲(chǔ)藏和車庫的面積。即使同一體量的項(xiàng)目，不同可售比直接影響著實(shí)際的建安成本，決定了項(xiàng)目的售價(jià)。設(shè)計(jì)控制主要表現(xiàn)在：適當(dāng)贈(zèng)送面積，控制地下車位公攤等。

經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)：提高1個(gè)百分點(diǎn)，建安造價(jià)節(jié)約55元/平米。

04

成本管控的具體措施

一、減少無效成本

1、無效成本的概念

無效成本，是對(duì)產(chǎn)品提升價(jià)值和促進(jìn)營銷沒有起到有效作用，不能獲得客戶認(rèn)同和關(guān)注，非結(jié)構(gòu)性、非必須的發(fā)生的成本。無效成本約占建安成本的1-2%左右，單平米造價(jià)影響20-30元/㎡。

2、減少無效成本的案例措施：

（1）空調(diào)格柵內(nèi)部的裝飾處理

空調(diào)格柵內(nèi)側(cè)封閉區(qū)域?yàn)榭蛻舻姆敲舾袇^(qū)域，而且有空調(diào)格柵圍合封閉，住戶幾乎很少進(jìn)入。可將真石漆做法改為普通涂料（碧桂園現(xiàn)行做法）。

以當(dāng)前在審工程為例，空調(diào)格柵內(nèi)裝飾可節(jié)約成本：800平米*40元/㎡（差價(jià)）=3.2萬元/棟樓。

（2）車庫頂棚不處理或噴漆處理

地下車庫頂棚為客戶的非敏感區(qū)域，起不到很好的展示效果。而且被消防、排煙管道、橋架等設(shè)施遮擋，其次乳膠漆或涂料長期潮濕容易剝落。如使用防霉涂料造價(jià)更高，取消面層膩?zhàn)印⑼苛希虿捎脟娖崽幚恚挥绊懫浣Y(jié)構(gòu)使用功能。

以當(dāng)前在審工程為例，車庫頂噴刷乳膠漆15-18元/㎡，車庫（含梁側(cè)）面積約2.5萬平米，如不處理造價(jià)節(jié)省約37.5萬-45萬元；如采用噴漆處理約節(jié)省造價(jià)12-20萬元/一期車庫。

二、優(yōu)化和降低結(jié)構(gòu)性、功能性成本

隨著土地價(jià)格的直線上升，土地和建安成本占據(jù)了總成本的66%以上。前期的產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)方案，在很大程度上決定了項(xiàng)目的直接盈虧。優(yōu)化產(chǎn)品線，使設(shè)計(jì)產(chǎn)品定位與客戶需求相匹配。最高達(dá)成目標(biāo)是客戶主動(dòng)上門購買產(chǎn)品，而非不是拿著產(chǎn)品去找客戶。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化、降本措施（影響總體成本70%以上）：

主要方針是：優(yōu)化、對(duì)標(biāo)、限額、適配和精細(xì)化。

（1）規(guī)劃階段通過多種方案的效益比選，出具最高盈利的規(guī)劃布局和產(chǎn)品線（高層和別墅的產(chǎn)品盈利能力最高）。

（2）優(yōu)化建筑體型系數(shù)：建筑體型越復(fù)雜，凹凸越多，外立面外表面積越大，結(jié)構(gòu)越復(fù)雜，相應(yīng)的造價(jià)越高。戶型設(shè)計(jì)方案要對(duì)稱和減少過多的凹凸層次。

（3）優(yōu)化結(jié)構(gòu)選型及剪力墻布置：短肢剪力墻較多的結(jié)構(gòu)布置對(duì)造價(jià)影響較高。

（4）針對(duì)含鋼量、含商砼量等造價(jià)指標(biāo)限額：設(shè)計(jì)內(nèi)部橫向比對(duì)，外部對(duì)標(biāo)萬科、碧桂園等頭部房產(chǎn)數(shù)據(jù)（市場(chǎng)同類型的圖紙含鋼量造價(jià)指標(biāo)可以相差到5-10Kg/㎡）。

（5）優(yōu)化降低窗墻比：減少北向窗戶面積、增加南向窗臺(tái)高度（滿足豎向防火間距，避免使用防火窗）。降低窗地比，利于節(jié)能降低造價(jià)。門窗分格優(yōu)化（減少窗框數(shù)量）。

（6）合理控制贈(zèng)送面積類型和比例（因贈(zèng)送面積非可售面積，但結(jié)算時(shí)卻計(jì)入建安成本），盡量避免：

1、平面中比例過高的贈(zèng)送面積。

2、大面積的無功能性的架空層或負(fù)一層設(shè)備層設(shè)計(jì)。

3、大面積的內(nèi)部改造，特別是大面積的挑空補(bǔ)板。

4、采用改造外立面的手法進(jìn)行偷面積設(shè)計(jì)。

5、盡量利用設(shè)備平臺(tái)、陽臺(tái)、飄窗等進(jìn)行面積贈(zèng)送，并控制比例。

（7）地下車庫提升停車效率：嚴(yán)格控制地下車位的公攤面積，停車效率每節(jié)約1個(gè)單位，節(jié)約建安成本30元/㎡。

（8）增加可售比：

一是提高地上的可售面積，減少配套用房及低利潤項(xiàng)目面積。

二是降低地下儲(chǔ)藏室和車庫的面積。每提高1%可售比，成本降低約30元/㎡。

（9）立面優(yōu)化：

①減少立面復(fù)雜造型：建筑立面層次和線條不宜過多，施工難度大且造價(jià)高。其次線條過多（尤其窗臺(tái)處），若采用過多的聚苯板造型，熱脹冷縮時(shí)間久反而會(huì)成為外窗的漏水隱患。

②屋頂造型力求簡(jiǎn)約：如采用坡屋面，宜降低坡屋面的坡度，減少屋面花架造型和復(fù)雜的線條。多層住宅的屋面造型的成本分?jǐn)傒^大。

③厚度大于150厚的線條，宜采用混凝土澆筑，自重大雨水侵入熱脹冷縮，有脫落隱患。

（9）控制立面的材質(zhì)及使用部位：嚴(yán)控成本較高材質(zhì)的使用，

業(yè)主非敏感、次要部位，如立面二層以上、裝飾線條、屋面花架、設(shè)備層等采用較低規(guī)格的材質(zhì)。

（10）車庫優(yōu)化：

①控制車庫覆土厚度，通過局部堆坡，減少整體覆土層厚度，降低造價(jià)，可利用堆坡種植較大的樹木，在景觀視覺上有層次感。

②車庫管線平衡：增加車庫車道凈高，防止交叉作業(yè)打架和管線浪費(fèi)。

③合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置，以最合理、經(jīng)濟(jì)的位置，減少設(shè)備管道和電線電纜的長度。

4車庫消火栓施工布置時(shí)，不設(shè)置在駕駛門處，宜布置在車尾貼墻、或貼鄰車道的柱子內(nèi)側(cè)，

（11）樓內(nèi)大堂裝修：

根據(jù)不同檔次的項(xiàng)目，大堂等公共區(qū)域的墻面地面吊頂，采用不同標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格的裝修材質(zhì)，以區(qū)分高中檔。使剛需樓盤適當(dāng)降低造價(jià)。

2、材料采購階段的優(yōu)化、降本措施：

（1）集中采購，以量換價(jià)。

（2）以未來的預(yù)估量和開工需求，通過戰(zhàn)略合作換取更低的材料價(jià)格。

（3）引導(dǎo)和培養(yǎng)長期、穩(wěn)定、誠信的供材服務(wù)商。

（4）電梯約占建安成本的2%。客戶更多的是關(guān)注的電梯的安全和質(zhì)量。減少多余功能、降低非必要配置是降低電梯價(jià)格的主要措施。

3、施工階段的優(yōu)化、降本措施：

（1）控制簽證的數(shù)量和規(guī)范性，減少現(xiàn)場(chǎng)變更，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工。

（2）施工單位要求的變更或簽證，需反復(fù)確認(rèn)比較后批準(zhǔn)實(shí)施。

（3）建筑構(gòu)造做法和工藝，要與當(dāng)前的施工技術(shù)發(fā)展水平和工程施工常規(guī)做法相適應(yīng)、匹配，

（4）合理壓縮施工工期，各項(xiàng)成本費(fèi)用在完工和保修期滿合格后，根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分批次結(jié)算，用時(shí)間跨度保證資金的周轉(zhuǎn)循環(huán)。

4、園林配套的優(yōu)化、降本措施：

（1）減少水景的比例。因水景造價(jià)較高，維護(hù)費(fèi)用較高，而且易成為漏水隱患部位，后期維護(hù)不好，落葉污垢且滋生蚊蟲反而成為降分項(xiàng)。

（2）減少雕塑等非功能性、造價(jià)高的景觀小品的數(shù)量。

（3）控制硬景的比例不超過30%。景觀成本中，硬景面積小，但造價(jià)高。根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)，控制好硬景鋪裝的比例，增加軟景比例。利用真石漆、瓷磚或其他迭代品替代大理石。

（4）小區(qū)圍墻增加鏤空，使小區(qū)內(nèi)外的景觀連貫通透，且降低成本。

5、財(cái)務(wù)的優(yōu)化、降本措施：

（1）加快銷售節(jié)奏，資金快速回轉(zhuǎn)，減少資金占?jí)海岣呙?/p>

（2）稅金財(cái)務(wù)籌劃，拓寬融資渠道。

6、結(jié)算階段的優(yōu)化、降本措施：

（1）結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工工藝和做法，合理套用相關(guān)定額。

（2）嚴(yán)格審核把關(guān)工程簽證和合同，與現(xiàn)場(chǎng)不符、或定額沖突的進(jìn)行審減。

（3）精細(xì)化算量，結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)，確保算量的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和實(shí)際性。

7、營銷階段的優(yōu)化措施：

（1）地下停車位差異化定價(jià)，提升整體效益

根據(jù)車庫實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)，分別對(duì)具有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)的車位，提升優(yōu)勢(shì)車位的售價(jià)，合理降低少量不利車位的售價(jià)，充分體現(xiàn)車位價(jià)值的差異性,促進(jìn)車位的均衡銷售，利于車位去化和整體溢價(jià)。

1、車位價(jià)格調(diào)增的條件：

A、距電梯，或單元入口較近的車位。

B、獨(dú)立的車位

C、車位周邊距離較大的。

2、針對(duì)極少數(shù)的不利位置的車位，適當(dāng)調(diào)減售價(jià)。

A、微型車位，邊角或設(shè)備設(shè)施極度妨礙的位置

B、車道端頭不便停車的車位。

（2）增設(shè)部分的中高檔車位，帶來溢價(jià)整體效益提升。

根據(jù)項(xiàng)目檔次，在標(biāo)準(zhǔn)車位（2.4*5.3）的基礎(chǔ)上，增設(shè)合理比例的中大型車位（寬度2.6-2.7，長度5.3-5.5）。

（3）通過合理的贈(zèng)送面積或空間，提升更高的銷售附加值,帶來更多的溢價(jià)、更快的去化，提升整體效益。

1、負(fù)一層空間的優(yōu)化：

負(fù)一層整體、或南側(cè)區(qū)域贈(zèng)送給首層（負(fù)一層增設(shè)部分采光窗）。

原因：第一：可以帶來首層溢價(jià)，提升首層價(jià)格；第二：當(dāng)?shù)叵萝噹?.6米，主樓（高層）以下必須做兩層地下室，這樣會(huì)設(shè)計(jì)出大量的地下儲(chǔ)藏室，不利去化。將負(fù)一層儲(chǔ)藏室，變?yōu)樨?fù)一層的贈(zèng)送空間，化零為整，快速去化。第三，剩余負(fù)二層的儲(chǔ)藏室面積可以設(shè)計(jì)的更小，總價(jià)更低。

兩種方案的效益測(cè)算：

A、假如標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)8000元，首層（不帶院子）售價(jià)7800元，將負(fù)一層整體、或南側(cè)空間作為首層的附加贈(zèng)送，提升首層售價(jià)為10800元，效益差價(jià)為3000元/㎡。相對(duì)賣儲(chǔ)藏室的售價(jià)2000元/㎡，帶來更多的效益。

B、假如標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)8000元，首層（帶院子）售價(jià)9800元，將負(fù)一層整體、或南側(cè)空間作為首層的附加贈(zèng)送，提升首層售價(jià)為11800元，效益差價(jià)為0元/㎡。基本與賣儲(chǔ)藏室的售價(jià)2000元/㎡差不多，雙重附加值不能帶來更多的利潤增長，但會(huì)解決儲(chǔ)藏室去化慢問題。

2、負(fù)二層空間的優(yōu)化：

負(fù)二層南側(cè)區(qū)域（上面沖著客廳臥室空間大）做停車庫，提高售價(jià)。停車庫的溢價(jià)能力要比車位的高很多，而且去化快，數(shù)量有限，客戶優(yōu)先選購。

三、在客戶關(guān)注的敏感區(qū)域，增加合理的有效成本

在客戶關(guān)注的敏感部位或區(qū)域，增加合理的有效成本，提升品質(zhì)，讓客戶物買所值，物超所值，從而產(chǎn)生溢價(jià)，增加效益。高房?jī)r(jià)、高成本時(shí)期，不適宜內(nèi)卷打價(jià)格戰(zhàn)。通過提升品質(zhì)，提高售價(jià)和利潤，可以擴(kuò)大品牌效應(yīng)，利用口碑效應(yīng)賦予品牌宣傳和二次溢價(jià)。

1、客戶關(guān)注的敏感區(qū)域:

（1）按歸家流線：侯梯廳、大堂、車庫大堂、車庫入口。

（2）按建筑視覺關(guān)注點(diǎn)：小區(qū)大門、單元門斗、首層及外立面。

（3）按園林視覺關(guān)注點(diǎn)：主入口、核心景觀軸及節(jié)點(diǎn)、單元入口、組團(tuán)景觀節(jié)點(diǎn)、小區(qū)圍墻。

2、在歸家流線部位，增加合理有效成本：

（1）侯梯廳、一樓大堂、車庫通戶內(nèi)大堂、為客戶一級(jí)關(guān)注敏感部位，根據(jù)項(xiàng)目檔次情況，采用簡(jiǎn)、精裝修，提升入戶品質(zhì)，打造歸家的歸屬感。

（2）侯梯廳的消火栓等設(shè)備設(shè)施施工時(shí)采用暗裝，避免客戶進(jìn)出不方便。

（3）車庫入口處、小區(qū)大門增加線條更顯厚重，頂棚不宜采用玻璃材質(zhì)，入口處坡度適當(dāng)抬高，入口處增加燈光照明。

3、建筑立面部位，增加合理有效成本：

（1）樓棟的1-2層底座和單元門斗區(qū)域，增加線條和造型，豐富細(xì)節(jié)，更顯厚重。

（2）立面顏色搭配采用套色，替代線條或造型的分割（造價(jià)高）。多層做橫向不同色面，更顯樓棟厚實(shí)；高層采用豎向不同色面，更顯樓棟挺拔。

4、園林景觀方面，增加有效成本

優(yōu)秀的核心景觀給客戶帶來優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，直接提升房屋售價(jià)。

（1）主入口、核心景觀軸及節(jié)點(diǎn)、單元入口、組團(tuán)景觀節(jié)點(diǎn)等一級(jí)景觀區(qū)域，重點(diǎn)打造。

（2）兒童活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)置在開放空間，周邊視野開闊。

（3）小區(qū)二級(jí)景觀帶（半私密）增設(shè)健身跑道，跑道周邊增設(shè)文化提示來區(qū)分區(qū)域，增加空間的辨識(shí)性和趣味性，提升項(xiàng)目的人文品質(zhì)。

（4）道路直角拐彎處采用圓角處理，防止踐踏。

4、智能化方面，增加有效成本

采用大門人臉識(shí)別、單元門人臉識(shí)別、入戶密碼指紋鎖、地庫車牌號(hào)識(shí)別系統(tǒng)、自動(dòng)感應(yīng)道閘組成了一個(gè)業(yè)主全智能身份識(shí)別系統(tǒng)，方便業(yè)主無鑰匙、無藍(lán)牙卡進(jìn)出。

5、車庫及其他配套方面，增加有效成本

（1）車庫車道為客戶關(guān)注區(qū)域，采用鋼化、或磨石地坪，其他采用固化耐磨地坪（不建議采用環(huán)氧地坪，因車庫潮濕且不耐磨，1-3年后，出現(xiàn)不同程度的起砂、脫落的問題，降低品質(zhì)）。

（2）車道的照明設(shè)計(jì)，車道燈與行車道導(dǎo)視箭頭上下對(duì)齊一致，開闊雙向車道的視野，駕駛光線感更加舒適，確保行車安全。

（3）大型車庫分區(qū)分色，易于識(shí)別，提供簡(jiǎn)單的方位感。

（4）車庫設(shè)置了人行道斑馬線，區(qū)分地下車庫的車流和人行動(dòng)線，，既引導(dǎo)業(yè)主安全的穿過行車道，也對(duì)地庫行駛的車輛起到警戒限速的作用。

（4）建立樣板先行和工料展示區(qū)，通過案場(chǎng)體驗(yàn)，激發(fā)客戶的購買欲和成交率。

（5）室外公共活動(dòng)區(qū)域設(shè)置部分的智能WIFI、隱藏式垃圾桶，部分直飲水等從功能性細(xì)節(jié)，以較小的成本投入和細(xì)節(jié)關(guān)注，讓客戶體驗(yàn)到差異化的服務(wù)和優(yōu)秀的居住體驗(yàn)，提升品質(zhì)。

第四項(xiàng)：成本管控的結(jié)論：

各部門、各階段精細(xì)化成本管控，做到事前預(yù)防、事中控制、事后分析，形成全過程閉環(huán)，良性循環(huán)。

一、提高全員成本意識(shí)，樹立整體大局意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)到成本與收益的密切關(guān)系：降成本就是增效益。

二、各相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)配合，加強(qiáng)協(xié)作，建立全過程、全員成本管控體系，深挖成本優(yōu)化和降低措施：

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化創(chuàng)新迭代產(chǎn)品。

2、施工管理保證質(zhì)量品質(zhì)。

3、材料采購集中戰(zhàn)略采購。

4、營銷包裝：發(fā)掘核心價(jià)值，提升溢價(jià)率。

5、財(cái)務(wù)稅控體系管控。

7、法務(wù)部防范風(fēng)險(xiǎn)。

8、竣工嚴(yán)格據(jù)實(shí)結(jié)算。

6、物業(yè)客服投訴反饋數(shù)據(jù)作為經(jīng)驗(yàn)書使用，形成閉合循環(huán)。

房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了高品質(zhì)、高價(jià)值的差異化競(jìng)爭(zhēng)階段，當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)商要抓住挑戰(zhàn)和機(jī)遇，增強(qiáng)價(jià)值提升觀念和成本控制意識(shí)，采取有效的管理和控制措施，以“擰干毛巾上的最后一滴水”的工匠心態(tài)做好成本精細(xì)化管理，提升產(chǎn)品價(jià)值，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，從而提升產(chǎn)品的價(jià)值和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能持續(xù)性健康發(fā)展。

來源：胖棟有話說，本文已獲授權(quán)，對(duì)原作者表示感謝！

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