在蘇州，姑蘇區是什么樣的存在？

它是“一核四城”發展戰略的核心，凝結了蘇州城2500年悠久的歷史文化和人文底蘊。

(資料圖片僅供參考)

楓橋、寒山寺、虎丘、拙政園、獅子林這些名勝古跡都有著深深的唐宋文化烙印。

在人文氣息馥郁的蘇州，多少文人墨客徜徉山水之間，留下詩篇歌詠抒懷。

姑蘇城外寒山寺，夜半鐘聲到客船。

君到姑蘇見，人家盡枕河。

每一首詩詞都在訴說江南的千年之美。

其實，翻開蘇州2.4萬億GDP的時代篇章，蘇州的千年風華真正濃縮在姑蘇古城，這片貴隱之地，不僅尊重歷史文化名城的內蘊，更承載了大蘇州的時代性格。

無論城市如何發展變遷，姑蘇區都是蘇州發展的核心和重中之重。

在姑蘇區建區這十多年中，不斷進行老城保護、城市煥新，重塑商業格局。

由于限高原因，姑蘇區主核板塊仍舊以低密別墅為主，比如說仁恒耦前、銀城原溪、知丘別墅等。

2020年以后，姑蘇區出讓的土地量就逐年減少，這里土地價值昂貴、新房供應量在六大區中一直墊底。

而今年以來，土地資源寶貴的姑蘇區在今年的二批次、三批次、四批次集中土拍中皆有涉宅地塊成交，總共6宗地塊，總出讓面積約為15.71萬㎡，接近前兩年的供地量總和。

而在8月初蘇州五批次掛地，姑蘇區再度成為供應主力，胥江出讓兩宗宅地，板塊新房市場得到補倉。

今年以來，姑蘇區一改往年零星供地的“風格”，滄浪新城、南門、胥江等板塊都有新增地塊供應，給購房者帶來了全新的置業選擇。

那么，接下來區域內的各大板塊，將有哪些高品質新房項目值得關注？分析師整理如下：

滄浪新城、南門各有1盤待售，后續供應不多

久未供地的滄浪新城，于今年二批次土拍迎來全新宅地亮相，由華發搖號競得，成交樓面價19969元/㎡，溢價率15%。

根據公示，華發項目將打造12幢17-23F的小高層和高層，此外還規劃有1幢2F的體育運動館。

具體位置上來看，華發滄浪新城項目可以享受運河景觀，周邊有3號線新郭路站和世茂生活廣場，配套也較為豐富。

自世茂運河城后，滄浪新城的新房市場至今斷供已有6年之久。華發項目的入市對于板塊新房來說是一次及時的補倉，也將重新定義片區新房價格。

此外，根據日前公布的2023年學區施教范圍劃分來看，華發項目處于立達中學校的施教區范圍內。立達中學作為蘇州老牌初中，教學質量過硬，備受家長青睞（具體以當年學區施教范圍公布為準）。所以說，華發滄浪新城的入市價格將充滿想象力空間。

臨近的南門板塊同樣也僅有1盤待售，為中建國際&蘇州軌交于三批次土拍中競得的蘇綸場南地塊。

項目在拿地僅17天后就進行了規劃公示：將打造12棟住宅和1棟商業物業、1棟科研辦公，住宅部分為12棟14-17F小高層，項目三大戶型也進行了公開，建面在160-240㎡左右（具體以官方公示為準），清一色的大平層，定位較為純粹。

項目位于軌交4號線人民橋南站，一路之隔就是蘇州市實小。

南門板塊部分二手房在蘇州市實小學區光環之下，一些房齡較長的“老破小”均價都在4.1-4.5萬元/㎡，項目一路之隔的次新房朗詩南門綠郡成交均價更是達到了6.1萬元/㎡，項目入市后也將存在一定倒掛空間。

南門板塊斷供多年，追溯板塊上一個新房項目還是3年前的東原印長江了，中建國際南門項目入市后將吸引一眾擁有姑蘇古城情節的高端改善客群，南門板塊房價體系也或將被重新定義。

金門板塊將迎保利發展姑蘇區首子

在8月6日落幕的蘇州四批次土拍中，姑蘇金門36號地塊競價28輪后，由保利發展競得，成交樓面價27562元/㎡，溢價率12.5%。

這是保利發展在姑蘇區布局的首個項目。

而同板塊的和昌凌云閣，當前依然處于未開盤狀態。

留園板塊內當前僅留云軒和姑蘇院子還有少量房源在售，待這個項目清盤后，留園將面臨斷供。

平江新城和胥江，供應量充足

目前平江新城和胥江這兩個板塊新房在售項目不多，胥江僅有桃溪瀾園1盤在售，平江新城的天地源平江觀棠為區域供應主力，下半年，胥江與平江新城板塊也將繼續跟上供應。

先來看姑蘇區最為熱鬧的平江新城板塊，這其實是姑蘇區常年不缺供應的一個板塊。

在今年第二次土拍中，平江新城出讓了2宗相鄰地塊，分別被華潤置地和綠城拿下，這兩個項目預計最快在四季度入市，目前規劃均已出爐。

綠城項目案名為春月錦園，將打造4幢8-10F的洋房、5幢17-26F的小高層和高層，建面約143、156、176㎡三種戶型，項目于8月初開放了城市展廳，首開時間預計在10月份。

華潤置地14號項目規劃打造12棟10-26F小高層+高層產品，其中4幢25-26F高層、8幢10F小高層，戶型建面在140-175㎡左右（具體以官方公示為準）。相比起相鄰的綠城項目，入市節奏可能會稍緩。

此外，平行新城目前動作最快的是天地源平江觀棠一路之隔的熙和平江雅園，目前展廳已經公開。

熙和平江雅園擬建7幢22-26層高層、6幢9-11層小高層，建面約103-190㎡，覆蓋了剛需到改善的客群，最快將于8月底入市。

胥江板塊在今年很“紅”，大型商業綜合體龍湖胥江天街開業，板塊商業配套進階，且其頻頻亮相于蘇州的土地市場，地塊受到房企的密切關注。

預計，今年胥江板塊會有兩個項目待入市，分別是萬科項目和仁恒項目，兩個項目擁有運河景觀，6月底開業的胥江龍湖天街提升了周邊生活便利度。

在今年的三批次土拍中，萬科搖號競得胥江24號地塊，成交樓面價23000元/㎡，溢價率15%。

如今項目規劃也已經出爐，將打造8棟10-16F小高層住宅，清一色的大面積產品。

仁恒胥江項目打造8棟9-11F住宅，起步戶型也在150㎡以上，改善屬性明顯，兩個項目未來價格則可參考桃溪瀾園，預計在4萬+元㎡。

此外，在蘇地網掛〔2023〕12號公告中，姑蘇區胥江板塊掛出兩宗宅地。

這兩宗地塊的地理位置各有優勢，都靠近5號線地鐵口。

蘇地2023-WG-49號地塊就在胥江龍湖天街旁。

蘇地2023-WG-51號為商住地塊，西側緊靠京杭大運河，擁有運河景觀。

49號地塊裝標不低于3000元/㎡，51號地塊裝標不低于2000元/㎡。

兩宗地塊的容積率都很低，一個約1.8，一個低至1.4。

這兩宗低密地塊有望吸引到房企的重點關注，畢竟今年以來的蘇州樓市，板塊稍好的洋房產品都賣得不錯，這兩個低容積率的地塊讓房企讓房企有打造純洋房和疊墅這類低密產品的空間。

目前胥江在售新盤僅桃溪瀾園一個項目，整體備案均價40800元/㎡。最后2幢樓棟已于5月底領證，備案單價區間在37750-44200元/㎡，后續無房源入市。

周邊次新二手房仁恒公園世紀、海胥瀾庭等掛牌價格在4.7-5.4萬元/㎡，新項目入市后將有一定倒掛優勢。

“姑蘇”歷史上一直是蘇州的別稱，為世人所熟知。2012年，滄浪、平江、金閶三區合并為“姑蘇區”，具有更深的歷史文化內涵。

所以這些年，姑蘇區一直致力于古城保護。

如今的姑蘇區，古城重新獲得活力，老小區顏值煥然一新，姑蘇區城市界面不斷更新，也同步改善了人居環境與城市功能配套。

商業也在積極煥新，南門、石路等古城傳統商圈也在進行升級重塑，多個重點項目今年即將開業，未來將重塑姑蘇區商業格局，繪就新時代的“姑蘇繁華圖”。

區域價值決定房產價值。

姑蘇區的樓市成交量價一直較為堅挺。

或許很多新蘇州人更喜歡現代化、國際化的園區，但是姑蘇區一定是蘇州最返璞歸真、最居江南韻味的區域。

雖然現在的新蘇州人可能更喜歡國際化、現代化的園區，但是姑蘇區一直是老蘇州人揮之不去的情懷所在。

而今年以來，姑蘇區核心新房市場的供應發力，將為蘇州的改善客群提供了更多的置業選擇。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

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