中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誕生40多年以來，市場對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊有著“又累又不賺錢”的刻板印象，但近幾年經(jīng)濟(jì)增速放緩，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策頻出，房地產(chǎn)市場需求下降，情緒持續(xù)低迷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會(huì)的關(guān)注熱點(diǎn)和投資新寵，萬科、綠地、金地等龍頭企業(yè)紛紛搶灘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖。

眾多傳統(tǒng)品牌房企積極向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、快節(jié)奏的盈利模式不同，很多新進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的房企，對(duì)現(xiàn)階段和未來如何以產(chǎn)業(yè)園的載體和平臺(tái)構(gòu)建盈利模式?jīng)]有太大把握，覺得這個(gè)行業(yè)資金沉淀量大、運(yùn)營周期長、盈利點(diǎn)不清晰，資金投入匹配和節(jié)奏把握難以明確，整體盈利模式具有隱蔽性、模糊性。

【資料圖】

對(duì)于本身沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，且思維路徑、行事方式、團(tuán)隊(duì)配置等企業(yè)基因均與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)南轅北轍的傳統(tǒng)房企來說，想在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊盈利，可以依托其已有的優(yōu)勢(shì)，如品牌認(rèn)知度高、企業(yè)體系健全、金融資源豐富等，接下來我將探討傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的典型模式。

“資本+實(shí)業(yè)+持有”的

基金操盤模式

隨著政策的不斷收緊，靠著銷售園區(qū)物業(yè)和房地產(chǎn)的模式已無法完成內(nèi)部輸血，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)必須找到一條新的盈利模式來實(shí)現(xiàn)內(nèi)外部資金的融通，保證開發(fā)和運(yùn)營過程中全周期現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

這就必然要走向園區(qū)資本化的基金操盤模式，該盈利模式倡導(dǎo)“讓園區(qū)流動(dòng)起來”，探索一條“實(shí)業(yè)加持、金融杠桿、開發(fā)持有、運(yùn)營提升、金融退出”的道路。

要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化盈利模式，有三點(diǎn)至關(guān)重要的前提條件：

1、規(guī)模。要能在保證園區(qū)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，快速做大規(guī)模；

2、運(yùn)營。通過產(chǎn)業(yè)招商與運(yùn)營管理能力，迅速構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條，并穩(wěn)步而合理提升園區(qū)租金水平和整體資產(chǎn)價(jià)值；

3、資本。有與資本市場對(duì)接的通暢渠道與品牌能力。

紙上談兵易，實(shí)際操作難。傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)后，需著重從規(guī)模、運(yùn)營和資本三大板塊發(fā)力，探索出了一套適合自身發(fā)展的完整業(yè)務(wù)閉環(huán)。

一、規(guī)模層面，項(xiàng)目選址聚焦一線城市和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)的二線城市，這些城市的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)，更容易獲得國際資本的認(rèn)可，也降低了招商難度，只要有足夠的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政府讓利，要敢于拿地，這將使得擴(kuò)大規(guī)模能快速實(shí)現(xiàn)；

二、運(yùn)營層面，采用“龍頭帶動(dòng)+資本招商”的運(yùn)營模式，可同時(shí)解決產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、政府談判和部分招商問題，同時(shí)培養(yǎng)大客戶招商團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，保證運(yùn)營層面的高品質(zhì)和高效率。

例如，金地威新的團(tuán)隊(duì)近100人，一半以上的人員在招商部門，金地集團(tuán)要求保證每一個(gè)園區(qū)項(xiàng)目的出租率、入園企業(yè)質(zhì)量與租金收入，以滿足國內(nèi)外資本市場的要求；

三、資本層面，引入基金、私募等投資方作為戰(zhàn)略股東，雙方共同持股成立基金公司，若資金量不夠大，可再引入多個(gè)投資方成立合伙企業(yè)，由雙方共同持股的基金公司作為GP運(yùn)營管理合伙企業(yè)。

園區(qū)后期通過資產(chǎn)證券化盈利后根據(jù)股份進(jìn)行利潤分成，戰(zhàn)略股東不愿參投的項(xiàng)目，也由合伙企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營管理，使得戰(zhàn)略股東能享受管理費(fèi)收益，從而維系長期的合作關(guān)系。

例如，金地威新引入美國阿波羅基金為戰(zhàn)略股東，雙方各占50%的股份，作為基金的GP；LP層面，由阿波羅基金去市場上募集，隨后再賣給收益要求比較低的持有型基金。

相信在未來幾年，優(yōu)質(zhì)的園區(qū)將迎來資產(chǎn)證券化的高潮階段，成為園區(qū)盈利模式新浪潮。

“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)+金融”的

閉環(huán)和產(chǎn)城融合模式

在城市化高速發(fā)展的今天，產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的關(guān)鍵所在，也使得許多轉(zhuǎn)型房企躍躍欲試進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

但是對(duì)于沒有金融渠道的企業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，溢價(jià)也不高，若不能實(shí)現(xiàn)基金退出，僅以地價(jià)和租金測(cè)算回本周期在12-15年，年化回報(bào)大概在10%-12%，資金沉淀太久。

因此，有部分企業(yè)探索出了一條“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)+金融”的產(chǎn)城融合模式，實(shí)現(xiàn)“以城育人、以人興產(chǎn)、以產(chǎn)促城”，通過住宅反哺產(chǎn)業(yè)，通過金融引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，通過人才留住產(chǎn)業(yè)，從而活化項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)盈利。

該機(jī)制體系具有靈活性，但想要成功得注意三點(diǎn)：

一、凸顯營城造城優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目選址需要位于核心區(qū)周邊或者集聚度高的區(qū)域，周邊的生活配套及商務(wù)配套可以落后，通過企業(yè)對(duì)項(xiàng)目打造，完成造城、營城能力來完善配套、美化環(huán)境。

這也凸顯了項(xiàng)目高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)，和城市中心區(qū)的寫字樓相比，用房成本低、生活配套及環(huán)境因素齊聚、辦公品質(zhì)優(yōu)越，自成一體。

二、住宅反哺產(chǎn)業(yè)

核心就是結(jié)合政府訴求，抓住住宅與產(chǎn)業(yè)用地的捆綁特點(diǎn)，低價(jià)獲取住宅地，以住宅的超額營收為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商和運(yùn)營，奠定資金基礎(chǔ)。

知易行難，如何能讓政府愿意將產(chǎn)業(yè)和住宅用地同時(shí)出讓，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合項(xiàng)目復(fù)刻？關(guān)鍵還是在于產(chǎn)業(yè)落地的信心，和有真實(shí)企業(yè)的站臺(tái)。

例如：南京星河WORLD項(xiàng)目，以低價(jià)拿到一塊總建筑面積32萬平方米的商住用地，其中24萬平方米都是住宅用地，占整個(gè)項(xiàng)目的75%。真實(shí)企業(yè)資源的站臺(tái)為星河拿地助力，而住宅的超額營收為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商和運(yùn)營奠定了資金基礎(chǔ)。

三、金融投資加持

對(duì)于金融投資來講，大多數(shù)人想到的是現(xiàn)金投資，但現(xiàn)金投資要求企業(yè)現(xiàn)金流充裕且實(shí)力雄厚，僅適用于少數(shù)頭部企業(yè)。

因此，此次推薦幾種非現(xiàn)金投資模式：服務(wù)換股權(quán)、租金換股權(quán)和產(chǎn)權(quán)換股權(quán)。

服務(wù)和租金換股權(quán)模式，更傾向于初創(chuàng)企業(yè)；而產(chǎn)權(quán)換股權(quán)則主要針對(duì)有一定規(guī)模、有自主購買物業(yè)需求的大中型企業(yè)。

園區(qū)是串聯(lián)產(chǎn)業(yè)和金融之間的粘合劑，通過園區(qū)的招商渠道，為基金提供源源不斷的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而金融投資同時(shí)也為園區(qū)招徠優(yōu)質(zhì)客戶，即：房東加股東，股東引房東的互動(dòng)協(xié)作，形成產(chǎn)業(yè)+金融閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)實(shí)體企業(yè)的持股，積攢企業(yè)資源。

例如：星河集團(tuán)利用非現(xiàn)金投資模式，成功孵化美聯(lián)美客、候鳥旅行、未來工廠等企業(yè)，估值均超過十億元，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)和金融的相互成就。

產(chǎn)城融合的雙閉環(huán)綜合模式中，產(chǎn)業(yè)閉環(huán)是“產(chǎn)業(yè)+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)的核心發(fā)動(dòng)機(jī)；金融閉環(huán)則是“產(chǎn)業(yè)+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)的關(guān)鍵助推器。

該模式適合在民營企業(yè)中進(jìn)行實(shí)施，不受體制機(jī)制的束縛會(huì)實(shí)施的更快成效更突出。目前產(chǎn)城融合的玩法還屬于初級(jí)階段，未來想象空間非常大。

“自持+運(yùn)營”的

多元綜合服務(wù)盈利模式

受到政策的影響，當(dāng)下剛性自持的園區(qū)越來越多，快速變現(xiàn)難度加大，如何做好自持？如何算收益賬？如何平衡現(xiàn)金流？這些都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自持物業(yè)亟待厘清的問題。

而基于此園區(qū)運(yùn)營服務(wù)的話題被提及的越來越多，那么園區(qū)運(yùn)營服務(wù)，到底是運(yùn)營什么、服務(wù)什么、衡量標(biāo)準(zhǔn)是什么、盈利模式是怎樣的？

傳統(tǒng)玩法失靈，重新構(gòu)建“生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、商務(wù)型服務(wù)業(yè)和科創(chuàng)服務(wù)業(yè)”為主要發(fā)展方向的商業(yè)模式，成為競爭制勝的不二法門。

園區(qū)運(yùn)營服務(wù)與房地產(chǎn)、寫字樓和工業(yè)園的物業(yè)服務(wù)不同，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)眾多企業(yè)客戶需要長期、全方位的綜合服務(wù)。提供稀缺的和差異性的運(yùn)營服務(wù)內(nèi)容，能促進(jìn)整個(gè)園區(qū)客戶的黏性和資產(chǎn)升值，自身也可以產(chǎn)生不錯(cuò)的收益。

好的園區(qū)運(yùn)營服務(wù)就是為企業(yè)提供落地、孵化、成長、發(fā)展、退出等全生命周期軟硬件全鏈條的價(jià)值服務(wù)體系。

其中包括專業(yè)咨詢方面的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)承載；

資金支持方面的產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)金融、產(chǎn)業(yè)投資；

物業(yè)服務(wù)方面的產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)人才等環(huán)節(jié)，切實(shí)創(chuàng)造和提升產(chǎn)業(yè)價(jià)值和自身經(jīng)營價(jià)值。

由于運(yùn)營服務(wù)涉及的內(nèi)容廣泛，根據(jù)各園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位及區(qū)域環(huán)境不同，目前階段運(yùn)營服務(wù)盈利模式?jīng)]有固定打法和可推廣的模型，各大企業(yè)均在前期摸索階段，已在市場上有一定運(yùn)作雛形的主要有兩種模式：

一、規(guī)模化應(yīng)用，靠品牌自由規(guī)模擴(kuò)大和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)鋪開的便捷性服務(wù)

該模式前期建立一套智能化平臺(tái)需要耗費(fèi)大量財(cái)力和人力，需要企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊有一定規(guī)模。

例如聯(lián)東集團(tuán)構(gòu)建園區(qū)大數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)，采取統(tǒng)一運(yùn)營管理方式，為園區(qū)提供共性化服務(wù)，并在所有聯(lián)東園區(qū)內(nèi)規(guī)模化應(yīng)用。目前已經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化打造的系統(tǒng)有“智慧U谷”、“U人才招聘”、“U客食堂”、“U客便利店”等，像餐超的盈利方式就是聘請(qǐng)第三方運(yùn)營團(tuán)隊(duì)提供服務(wù)，但采購權(quán)掌握在自己手里，既保證了產(chǎn)品的品質(zhì)，又可通過規(guī)模化賺取價(jià)差。

二、壟斷化應(yīng)用

類似于在某一個(gè)環(huán)境的特許經(jīng)營，獲得某種極為稀缺且壟斷式的業(yè)務(wù)，從中獲取收益。

例如無錫新加坡工業(yè)園找準(zhǔn)進(jìn)駐制造業(yè)的用電量大、費(fèi)用高的需求，在園區(qū)內(nèi)建設(shè)光伏設(shè)備、儲(chǔ)能電站和充電樁，利用白天晚上電的差價(jià)賺取利潤，還針對(duì)園區(qū)企業(yè)設(shè)置了對(duì)應(yīng)的優(yōu)惠政策及人性化服務(wù)，提高園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)效率，園區(qū)依靠供電業(yè)務(wù)產(chǎn)生了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，穩(wěn)定了客群。

對(duì)于運(yùn)營服務(wù)，大部分企業(yè)都認(rèn)為是吃力不討好，賠本賺吆喝的項(xiàng)目，不被重視和實(shí)踐，而當(dāng)未來資產(chǎn)銷售和增值的紅利被大大削弱后，運(yùn)營服務(wù)的價(jià)值才能真正的體現(xiàn)，而相應(yīng)的盈利模式才能被扎實(shí)的建立起來。

結(jié) 語

近幾年受經(jīng)濟(jì)下行影響，各行各業(yè)都不容易，房地產(chǎn)行業(yè)更是如履薄冰，高庫存、低利潤成為住宅領(lǐng)域新常態(tài)，房企轉(zhuǎn)型越演越烈，但想在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通過傳統(tǒng)房企模式賺錢顯然無法走通。

若轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍想要住宅的高周轉(zhuǎn)高回報(bào)，則建議盡早退出，否則大概率偷雞不成蝕把米。若已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，想要長期深耕，則必須做好自持和打長久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，做好行業(yè)分析和客戶研究，發(fā)動(dòng)房企自身資源，利用金融渠道做活做好項(xiàng)目。

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