作者：余飛

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樓市王炸來了！

趕在金九銀十之前，央行終于在8月31日深夜扔出了王炸級別的政策：降首付與降存量貸款利率。

01

首套房與二套房首付下調(diào)

8月31日央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，提出四條舉措，其中關(guān)鍵的是前面兩條：

一、對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

二、首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點。

本號解讀：

從現(xiàn)在開始，所有城市的首套房首付降至20%。之前北京、上海是35%，深圳、廣州、杭州等大多數(shù)城市的首付是30%。去年以來，不少三四線城市和部分二線城市的首套房首付已經(jīng)降至20%。

此外，從現(xiàn)在開始，二套房首付降至30%。之前，北京、上海、廣州、深圳二套房首付最高需要80%和70%。

其他城市的二套房利率基本在30%至70%之間。

首套調(diào)整之下，對于一線城市影響最大，畢竟一線城市之前的首付比例全國之最。

降首付，理論上降低了上車門檻。比如深圳一套1000萬的房子，首套之前首付需要300萬，現(xiàn)在降至200萬。

但是首付降低，意味著貸款得增加，原先貸款700萬，現(xiàn)在可以貸款800萬。

根據(jù)央行第二條規(guī)定，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這句話怎么理解？關(guān)鍵詞是，按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，也即現(xiàn)在的首套房貸款利率是多少，就是多少。

深圳的首套房利率是4.5%。

以此可以計算一下，原先貸款700萬，等額本息30年，月供是35467.97元，總利息是576.8萬，總購房成本是300首付+700萬貸款+576.8萬利息=1576.8萬元。

現(xiàn)在首付降至20%，利率不變，貸款800萬，等額本息30年，月供40534..82元，總利息659.3萬元，總購房成本是200萬首付+800萬貸款+659.3萬利息=1659.3萬元。

前后對比會發(fā)現(xiàn)，買下這套1000萬的房子，雖然首付減少了100萬，但月供增加了5000多，總成本增加了82.5萬元。

二套房首付降幅更大，雖然利率下限統(tǒng)一調(diào)整為LPR+20個基點，也即4.4%，但由于貸款額度增加幅度過大，成本增加也更大。

總而言之，銀行都是經(jīng)過精細(xì)計算才得出的昨天晚上發(fā)布的政策措施。

降首付的本質(zhì)是加杠桿，但月供增加，總購房成本增加，這杠桿還撬得動嗎？

這一波降首付，效果肯定會有一些，但由于并沒有降低成本，只是增加了杠桿而已，本號認(rèn)為，無法改變當(dāng)下的樓市大局。

此外，還需要說一點的是，去年以來很多城市的二套房首付比例降到了20%。比如鄭州、沈陽、南昌、哈爾濱。

央行昨天發(fā)布的文件中明確，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

這些城市是否會上調(diào)二套房首付比例？

02

存量房貸利率下調(diào)

8月31日晚上發(fā)布的降低存量房貸利率下調(diào)的政策措施，是引發(fā)爭議最大的，因為很多人沒看懂，文字晦澀難懂，需要咬文嚼字來理解。

央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，明確提出：

自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

本號解讀：

第一，這段話首先明確了允許下調(diào)存量房貸利率的范疇，存量首套住房。

必須只剛需自住房，才能調(diào)整。這一點在情理之中，畢竟如果允許存量二套房乃至以上套數(shù)的房子也下調(diào)存量房貸利率，那就是公開支持炒房了。

所以，先了解范疇，存量首套房。

第二，下調(diào)多少？

這是根本問題，央行要求借款人和金融機構(gòu)自主協(xié)商，也即沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，降多少就看你所貸款的銀行能夠允許降多少。

但是有底線設(shè)定：不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

這句話是引發(fā)爭議，從昨晚到現(xiàn)在一直爭議不斷的源頭。央行并沒有給出具體的數(shù)據(jù)，各銀行目前也沒有發(fā)布具體細(xì)則。

導(dǎo)致一千個讀者一千個哈姆雷特，網(wǎng)絡(luò)上各種解讀的說法都有，莫衷一是。

很多人沒看明白這句話，就瞎解讀。

總原則是，你現(xiàn)在的存首套房利率下調(diào)，不得低于原來貸款發(fā)放時所在城市的政策利率下限，而不是現(xiàn)在的政策利率下限。

本號對此嘗試解讀一下，不一定正確，只能算是拋磚引玉了。

這句話有兩個關(guān)鍵詞“原貸款發(fā)放時”和“政策下限”，理解這句話需要抓住這兩個字眼。

舉個例子來說明一下。

比如你在2017年買房，是利率的高位站崗者，當(dāng)時還沒有LPR，貸款利率是基準(zhǔn)利率4.9%+120個基點，也即貸款利率是6.1%。

2019年8月利率換錨，改成了LPR+基點。基點數(shù)不變，也即你的房貸利率變成了LPR+120個基點，每年調(diào)整一次。

到今年年初，你的房貸利率隨著LPR不斷下調(diào)變成了4.3%+120個基點，也即5.5%。

不能低于【原貸款發(fā)放時所在城市的】首套住房貸款利率政策下限，應(yīng)該是可以協(xié)商至原來的政策基準(zhǔn)利率4.9%。

政策利率應(yīng)該不包含加點。

如果這種理解正確，那相當(dāng)于你現(xiàn)在的房貸利率5.5%，可以下調(diào)最低至4.9%。

下調(diào)存量房貸利率，一方面是緩解銀行的提前還貸壓力，另一方面給存量業(yè)主降壓減負(fù)，釋放消費需求和購房需求。

到底能降多少，需要你自己和銀行自主協(xié)商。

存量房貸利率下調(diào)，央行早在一個月前就已經(jīng)明確，要指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量房貸利率。

但磨磨蹭蹭一個月，銀行的本意，其實是不愿降，它們肯定是極不愿意將到手的錢再吐出來，奈何央行明令，只能照辦。

所以，與銀行協(xié)商，不要指望它們能讓利太多。

03

王炸能改變市場局面嗎

本號還是那個觀點：不能改變。這一輪調(diào)整的時間不會短。

因為：

第一，這一輪樓市調(diào)整，是系統(tǒng)性的，并非單獨的市場問題，還有行業(yè)問題（房企債務(wù)鏈條），經(jīng)濟問題（收入與就業(yè)）。

第二，目前樓市的主要癥結(jié)在于高房價與低收入之間的鴻溝，在喪失預(yù)期和收入與就業(yè)不確定性加大之間的矛盾。

第一個問題，決定了本輪樓市調(diào)控周期不會短，有人預(yù)測可能會是5至10年。

第二個問題，決定了除非降房價，導(dǎo)致樓市冷場的直接原因，不是什么限購、限售以及認(rèn)房認(rèn)貸措施，而是口袋和預(yù)期。

這一次調(diào)整，實際上是購房者不再愿意、也沒能力再為高房價去買單。何況所謂的降首付加杠桿，其實最終還是增加了購房成本。

降首付之下，會推動一線城市的一些著急購房的剛需上車，但推動不了大規(guī)模的銷售復(fù)蘇。

放松限購，降首付，不給民眾降壓減負(fù)，只是號召大家去買房，在收入和就業(yè)不確定之下，還在想著繼續(xù)掏空大家的錢包，讓大家背負(fù)更重的債務(wù)。

有多少人愿意，有多少人有能力去加這個杠桿？從數(shù)據(jù)來看，過去三年，民眾的杠桿根本加不動了。

從上一輪房價大漲，掏空了大多數(shù)購房家庭的六個錢包，硬生生將住戶部門的杠桿率拉高到了61.9%。而2008年，中國居民部門杠桿率僅有17.9%。

而大多數(shù)熱點城市的居民杠桿率都超過了全國平均值。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局、公積金管理中心

從2021年開始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動，這意味著什么？意味著杠桿率已經(jīng)到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負(fù)債。

即便有能力，現(xiàn)在也不敢去負(fù)債。因為不確定性之下，可能沒多少人覺得明天會比今天好。

最關(guān)鍵的是，現(xiàn)在很多人的心態(tài)變了。

當(dāng)一個人明明知道奮斗一輩子也買不上房的時候，會如何？特別是經(jīng)歷了疫情三年，很多人對于買房的執(zhí)著已經(jīng)發(fā)生了根本性改變。

人生一半是執(zhí)著，一半是釋然。

釋然之后，便是日本當(dāng)年出現(xiàn)并且一直維持至今的低欲望。這種跡象，我們已經(jīng)出現(xiàn)。

今年最流行的一個詞便是“絕代佳人”，沒有房貸（不買房）、沒有車貸（不買車）、沒有后代（不結(jié)婚生子）。

關(guān)鍵詞：