存量首套房貸利率下降，具體怎么操作？

今天，四大行集中發文！

劃重點：無需申請，銀行集中批量調整房貸利率，調整后當日起執行新利率！基準利率貸款、固定利率貸款利率調整，具體執行方式出爐！

(相關資料圖)

詳細看下面的：

調整的范圍

◎ 中國銀行

2023年8月31日（含當日）前，我行已發放和已簽訂合同但尚未發放的商業性個人住房貸款，且符合以下兩個條件之一的：

1、個人住房貸款發放時套數性質為首套住房貸款；

2、個人住房貸款發放時套數性質為二套住房貸款及以上，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策。

◎ 農業銀行

2023年8月31日（含）前我行已發放和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

后者包括以下幾種情況：

一是房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的。

二是房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的。

三是其他滿足房屋所在城市首套住房貸款利率標準的存量房貸。對于當地政府目前尚未明確是否執行“認房不認貸”政策的城市，可待當地政策確定后按照《通知》及本公告內容執行。

◎工商銀行

（一）貸款發放時間或合同簽訂時間在2023年8月31日（含當日）以前。

（二）用途為購買住宅的商業性個人住房貸款，包括普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款。

（三）須為首套個人住房貸款，具體包括以下情形：

1、原貸款發放時滿足所在城市首套房貸利率標準的房貸；

2、房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的；

3、房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的；

4、其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。

（四）原則上應為按月足額償還本息的正常類個人住房貸款，如貸款當前處于不良狀態，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調整利率。

◎建設銀行

符合本次調整范圍的貸款是指以下兩種情形的貸款：

（一）2023年8月31日前已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款。

（二）2023年8月31日前貸款發放或簽訂合同時，不符合首套住房標準，但當前借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

符合本次調整范圍的貸款，如連續拖欠天數超過90天，拖欠還清前暫不調整，還清拖欠后，可以調整。如有特殊情形，可咨詢貸款經辦機構。

調整的規則

◎ 中國銀行

（一）貸款市場報價利率（LPR）貸款

2019年10月7日（含當日）之前發放的貸款，如當地首套住房貸款利率政策下限（簡稱“當地下限”）高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調整。

2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發放的貸款，如當地下限高于全國首套住房貸款利率政策下限（簡稱“全國下限”），則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。

2022年5月15日（含當日）之后發放的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。

（二）人行基準利率貸款

人行基準利率貸款先按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調整。

（三）固定利率貸款

固定利率貸款先按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調整。

（四）不良類貸款

不良個人住房貸款暫不進行利率調整，待客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態恢復正常后，再進行存量房貸利率調整。

根據人民銀行公告要求，可通過變更合同約定的利率水平或新發放貸款置換的方式進行利率調整。我行本著為客戶提供高效便捷金融服務的原則，盡力減少客戶調整成本，將主要采用變更合同約定利率水平的方式。

1、對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，我行將統一通過批量調整的方式進行調整。

2、對于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向我行主動申請利率調整，并提供佐證材料，經我行審批通過后按照批量或單筆的方式進行調整。

◎ 農業銀行

1.對于2019年10月7日（含）前發放的、已按人民銀行2019年第30號公告要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的存量首套個人住房貸款，利率水平調整至原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。LPR轉換后的利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。

2.對于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發放的存量首套個人住房貸款，利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。利率水平不高于原貸款合同期限對應LPR或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。

3.對于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發放的貸款），利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR減20個基點；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。利率水平不高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。

◎ 工商銀行

（一）調整后利率水平

對于符合本公告要求的存量個人住房貸款最低可調整至原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限，具體按照以下情形分別進行調整。

1.2019年10月8日（不含當日）前發放、已按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限LPR不加點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。

2.2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR不加點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。

3.2022年5月14日（不含當日）后發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR-20BP，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。

4.各城市首套房貸利率政策下限歷史調整情況詳見當地人民銀行省級分行網站公示。

5.貸款發放時執行利率已為所在城市首套房貸利率政策下限的貸款，或2022年5月14日（含當日）前發放、當前執行LPR浮動利率定價且利率不高于LPR的貸款，或2022年5月14日（不含當日）后發放執行利率不高于LPR-20BP的貸款，或當前按所在城市最新政策仍屬于二套房貸利率標準的貸款，均不進行利率調整。

（二）利率調整方式

我行將根據存量個人住房貸款情況，通過變更合同約定的利率水平或新發放貸款置換的方式進行利率調整：

1.協商變更合同利率是指由我行與客戶協商降低貸款合同約定的利率水平；

2.新發放貸款置換是指由我行新發放一筆貸款，客戶使用這筆貸款置換存量首套房貸。

◎ 建設銀行

（一）浮動利率貸款

1.2019年10月7日（含）前發放的，調整后的利率按相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行。

2.2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）發放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR利率執行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已發放的或已簽訂合同但未發放的，調整后的利率按全國首套房貸利率政策下限，即相應期限（原貸款合同期限）LPR-20個基點執行。

若在上述時間段內，貸款所在城市首套住房貸款利率政策下限高于上述調整后擬執行水平，調整后的利率按相應政策下限執行。各城市首套住房貸款利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網站公布的為準。

（二）2019年10月7日（含）前發放且當前仍采用基準利率定價的貸款，以及固定利率貸款，可申請轉換為采用LPR定價的浮動利率貸款，并簽訂協議，在轉換后按上述“二、（一）”中對應的浮動利率調整執行；若仍選擇繼續執行固定利率或采用基準利率定價，則本次不調整。

當前執行利率如低于按上述情形調整后的利率水平，不進行調整。

根據《通知》要求，本次調整可采取新發放貸款置換或協商變更合同利率方式，兩種方式調整后的利率水平一致。本著讓客戶更方便、操作更簡潔、服務更高效的原則，我行擬采取以下調整方式：

2023年9月25日，我行擬對符合本公告“一、（一）”情形的浮動利率貸款，采取變更合同利率的方式進行統一調整，新的利率即日生效。不同意調整或擬采取置換方式調整的客戶，可聯系貸款經辦機構。

申請的方式和時間

◎ 中國銀行

1、存量首套住房貸款客戶無需申請，我行將于2023年9月25日集中調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

2、對二套及以上房貸且符合調整條件、固定利率或基準利率定價且完成LPR轉換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶，可于2023年9月25日至10月22日（含當日）向我行提出申請。我行將于10月25日對已受理并審批通過的進行集中調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

3、集中調整后，我行仍可受理存量房貸利率調整申請，客戶可赴貸款經辦機構進行辦理，我行將逐筆審批，審批通過后即時進行調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

4、二套及以上房貸且符合調整條件、固定利率或基準利率定價且完成LPR轉換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶可通過線上（手機銀行）、線下（貸款經辦機構）渠道提交申請，但需要通過線下（貸款經辦機構）渠道提交相關證明材料，具體所需佐證材料請咨詢貸款經辦機構。

◎ 農業銀行

（一）服務渠道

后續我行將在掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、95599、“中國農業銀行微銀行”等渠道提供查詢等服務，您可于2023年9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調條件及下調幅度等有關事宜。

（二）調整及生效時間

1.按照《通知》要求，可采取變更貸款利率和新發放貸款置換兩種方式，這兩種方式調整的結果一致。從操作的便利性來看，后者所需的流程較多，所花的時間較長，為方便客戶，我行主要采取變更貸款利率方式。我行將于2023年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。

2.如客戶需新發放貸款置換的，請于2023年9月25日起向貸款經辦行提出書面申請。

3.經查詢不在調整范圍，但當前實際住房情況已經符合房屋所在城市首套住房標準的客戶，可于2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含），登錄我行掌上銀行，自助發起首套住房利率標準認定申請，線上提交貸款經辦行認可的承諾書、家庭住房套數查詢結果等相關證明材料（具體材料清單將于近期發布，敬請關注）。客戶也可線下向貸款經辦行提出申請辦理并提交材料。經認定符合《通知》條件的，將于2023年10月25日起進行批量調整。2023年10月23日（含）后提出申請的，我行將在10個工作日內完成認定，對符合《通知》條件的，及時予以調整。客戶可在我行掌上銀行或貸款經辦行查詢進度。

4.存量房貸利率下調將于調整當日生效，生效日起按照新的利率加點幅度執行，定價基準LPR以約定的重定價規則調整。此次存量房貸利率調整不溯及既往，之前的房貸利息不作調整。

◎ 工商銀行

（一）申請方式

1.原貸款發放時執行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸，我行將主動按上述調整規則統一批量調整貸款利率，如有特殊需求的可聯系原貸款服務行。

2.原貸款發放時執行二套房貸利率標準，當前按本公告所述已符合所在城市首套房貸利率標準的存量房貸，即“二套轉首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶向我行主動申請利率調整，經我行審核符合條件后按上述調整規則調整貸款利率。

3.當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸，需由客戶向我行主動申請利率調整，先按照中國人民銀行公告[2019]第30號相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調整規則調整貸款利率。

4.對于特殊情況需采用新發放貸款置換方式的，將由貸款服務行聯系客戶辦理。

（二）申請及調整時間

1.原貸款發放時執行首套房貸利率標準的存量房貸，我行將于2023年9月25日集中批量調整合同貸款利率，批量調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

2.“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，可于2023年9月25日起向我行提出申請。其中，2023年10月22日（含當日）前完成申請的，我行將于2023年10月25日對審核通過的業務進行集中統一利率調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

3.2023年10月22日后申請利率調整的客戶，包括新增“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，可繼續向我行提出申請。我行將逐筆進行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

◎ 建設銀行

2023年9月25日起，我行接受以下兩種情形申請：

（一）符合本公告“一、（二）”情形，即，貸款發放或簽訂合同時不符合首套住房標準，但當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準的，借款人申請時須提供首套住房有關證明材料。

（二）固定利率或采用基準利率定價的貸款，借款人可申請轉為采用LPR定價的浮動利率貸款，并與我行簽訂協議。

2023年10月22日（含）前提交的上述兩種情形申請，經確認符合條件，擬于2023年10月25日采取變更合同利率的方式進行統一調整，新的利率即日生效。

2023年10月23日（含）后提交的，2023年10月25日開始審核，于確認符合條件后的當日調整，新的利率即日生效。

2023年10月25日（含）以后還清拖欠且符合條件的貸款，須提出申請，經審核確認后當日調整，新的利率即日生效。

在上述情形中，根據法律法規、合同約定、客戶意愿等，我行也會提供新發放貸款置換方式。

涉及客戶的操作細節，后續將進一步明確。客戶可以通過“中國建設銀行客戶服務”微信公眾號查詢本次房貸利率調整客戶問答。為提升客戶服務便利性，我行將陸續開通手機銀行等線上渠道，提供信息查詢和申請受理等服務。本次存量房貸利率調整不收取任何費用。調整成功后，您可通過我行相關渠道查詢調整結果及還款計劃。

最后，很多人都不明白自己的利率能降到多少。

樓市君直接舉個例子吧：

2020年5月，我在肇慶申請一筆房貸，貸款利率是LPR4.65%+118個基點=5.83%，高于肇慶2019年10月8日至2022年5月17日首套房利率下限（LPR）。

則我最低可以降到最新LPR（目前是4.2%）。

好了，附上兩張圖，自己參詳下吧：

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▍ 來源：肇慶樓市

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