(相關資料圖)

作者：今綸

最近的樓市以及相關政策變化之多讓人目不暇接，甚至有點眼花繚亂的程度，某種程度上是經濟的映射，也是改革的趨勢。

南北城市采取了不同方式去激活資源，尋找新的發展空間。中部的鄭州急了，江蘇的省會城市南京急了，沈陽推倒了限售牌，廣州打出了安居牌，大家紛紛出手。

這是一個城市各顯神通的階段，慢一步就會步步慢，城市競爭、自保的各種博弈進入了新階段。

01 沈陽解除限購，堅冰融化

沈陽是第一個解除限購的省會城市，沈陽推倒第一張限售牌，這是一個標志性事件，意味著堅冰融化。

日前，沈陽市房產局發布《關于進一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，明確取消二環內限購政策，取消住房銷售限制年限規定，落實“認房不認貸”，優化公積金政策等，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。（《中國經營報》）

沈陽發生了什么？數據會說話。

《2022年沈陽市國民經濟和社會發展統計公報》顯示：

2022年末全市常住人口914.7萬人，全市戶籍人口764.7萬人，人口自然增長率-4.85‰。

全年一般公共預算收入713.7億元，全年一般公共預算支出1048.9億元。赤字335.2億，很明顯，要靠轉移支付和土地財政來發工資、支撐基本運轉。

2020年沈陽賣地收入535億元，2021年447億元，2022年137.13億元，基本是一個直線下滑的狀態。

▲圖源：克而瑞

所以，沈陽急了。

2023年房地產市場怎么樣？

8月1日，沈陽市統計局發布1~6月主要經濟指標。全市固定資產投資同比增長4.1%，其中房地產開發投資同比下降26%，商品房銷售面積同比下降17.1%。

如果是你家的生意，你也急。

實際上，雖然沈陽常住人口近年來每年都有所增長，但其增幅卻在下降。

據沈陽統計局數據，2017年到2020年，沈陽每年的常住人口增量分別為10.1萬人、13.8萬人、9.9萬人和12.6萬人，而到了2021年增量大幅下滑至4.5萬人，2022年再度下降至2.9萬人。

▲沈陽

沈陽的人口還有希望突破千萬嗎？恐怕難了。

這個時候再去堅持限購有多大意義？毫無意義，不如賭一把。

所以，沈陽出手開了“第一槍”，中國省會城市的限購堅冰就此消融。

但這只是一個開始。

02 從源頭“催生”必須加速

中部的省會城市河南鄭州也發出了明確的信號：我發錢，大家趕緊生孩子吧。

鄭州全面實施優化生育政策，對新生兒入戶鄭州市的一孩、二孩、三孩及以上家庭分別一次性發放2000元、5000元、15000元的育兒補貼；入學、入戶、入職、信用、評優評先、職級（稱）晉升、各類代表和委員的推選等與個人生育情況全面脫鉤……（中國青年網）

鄭州的情況和沈陽有相似之處。

《2022年鄭州市國民經濟和社會發展統計公報》顯示：

2022年全市地方財政總收入1528.3億元，比上年下降20.8%，地方財政一般公共預算支出1456.4億元，比上年下降10.3%，基本持平，但是財政收入的下滑幅度有點大。

2022年全市出生人口9.8萬人，出生率為7.68‰；與2021年相比，出生率下降0.90個千分點，死亡率下降0.02個千分點，人口自然增長率下降0.88個千分點。

人口變化對于鄭州意味著什么？意味著房地產的銷售波動。

▲鄭州夜景

近期，國家統計局發布了2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，鄭州房價同比環比雙下跌。

2021年鄭州的賣地收入達到857億元，2022年324億，降幅達到60%以上。截至2023年7月份，鄭州賣地收入只有86億，并且主要是城投公司在買。

這不得把人急死。

所以，從源頭“催生”成了不得不加速的事情，只是，“催生”就會生嗎？

03 廣州釋放“安居”信號

南京也急了，直接出了個政策：“35周歲（含）以下大專學歷畢業生，正在南京市繳納社保即可落戶”，還不是為了賣房。

仔細去看數據，讓人萬萬沒想到的是：南京2022年一般公共預算收入1558.2億元，全年一般公共預算支出1828.7億元，居然是負數。

2022年南京賣地105幅，進賬超1308億。（鳳凰網房產）

2023年上半年南京土地市場共成交地塊38幅，賣地總收入達355億元，同比去年上半年漲幅高達76%。（《揚子晚報》）

也就是說，南京下半年必須賣出1000億以上的土地，才能追平去年的賣地收入，所以，必須放大招，給開發商信心。

廣州也準備降低幾個區的入戶門檻。

▲廣州番禺新光橋

《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法》中要求，滿足28周歲以下、連續繳納社會保險滿12個月、全日制大專學歷等三個條件，可以在廣州的七個區入戶。

但廣州打的一張大牌強化了另外一個趨勢，雖然并不算特別新的事物，但對廣州意義重大。

9月1日，廣州市召開城中村改造工作推進會暨廣州安居集團成立大會。

從領導發言來看，就城中村改造而言，“積極探索‘依法征收、凈地出讓’模式”是重點。

廣州安居集團有限公司是廣州市專責從事保障性住房投資、融資、建設和運營管理的市屬功能性國有公司。

廣州當然也希望更多人買房，但政策方面走得更深：城中村改造力度更大，安居集團深入其中，力圖以市場化、專業化、規模化推動公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房保障房建設運營。

深圳也有安居集團，該集團于2016年6月30日注冊成立，10月9日掛牌運作，注冊資本1000億元，是深圳市屬國有獨資企業和保障性住房專營機構。

與廣州、深圳的安局集團類似，新加坡有建屋發展局，這個機構設立于1960年2月1日。該政府職能機構負責新加坡居住新鎮的規劃、建設和管理。超過80%的新加坡國人居住在新加坡建屋發展局（HDB）承建的房子里。

看一下南京，南京安居建設集團有限責任公司成立于2012年6月18日，是經南京市政府批準成立的大型國有全資集團公司。

04 南北城市采取不同策略

所以，你看不同區域的城市，南方、北方的城市對于房地產、人口確實采取了不同的策略。

沈陽知道自己很難搶到人，干脆把限購的第一道多米諾骨牌給推倒了，這其實是屬于比較激烈的動作，但我認為作用不會很大，也不會持久，最多也就是再虹吸一次附近區縣、城市，其實沒啥吸的了。

鄭州是較早落實“認房不認貸”政策的，效果一般，趕緊就跟進了生娃落戶發補貼的政策，“搶人”方面其實沒指望了，附近城市該吸的都吸了，只能自己生。

中國的人口大勢是什么？確實是繼續自北向南流動，因為南方的工作機會也會多一些。

2021年東北、西北和華北地區人口合計凈流出108.8萬人，2022年三地區合計凈流出人口60.5萬人。

華東地區人口持續凈流入，2021年華東地區凈流入人口約為127.5萬人，2022年的凈流入人口約為82.3萬。

2022年三四線城市人口繼續流出，但邊際放緩。

與此同時，一些南方城市的人口出生率相當不錯：

2022年廣州常住人口1873.41萬人，戶籍人口1034.91萬人；戶籍人口出生率10.71‰，自然增長率5.10‰。戶籍人口出生率和自然增長率保持在全國平均水平之上，分別高出全國3.94個千分點和5.7個千分點。

因此，北方城市包括一些省會城市在房地產和人口的問題上更多是在挖掘內部潛力，當然，北京的情況和地位完全不一樣，這是特例。

而南方城市回旋的余地稍微大一點，對人口吸引力度更大一點，它們還有條件去“搶人”，杭州的情況也是大致類似。

南方的城市現在固然非常關注土地拍賣、房地產銷售，但同時，它們也有相當的力量、資金、資源會傾斜到公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房保障房方向，因為它們希望在“搶人”之后，真正“留人”。

在城中村的改造過程中，更多關注年輕人、夾心階層、困難人士、人才的需求，成了南方城市在復雜形勢下的重要追求目標。留住了人，才能留住消費，才能談其他。

毋庸諱言，過程中創造的稅收、GDP、工作機會，也是城市所看重的。

不管你是否承認，這在某種意義上都有點學習新加坡的意思，具體的比例、操作手法上確實有所不同。

北方城市基于種種原因，很多沒有財力、資源來真正大力推進保障房的項目，這也是一個南北城市的重要分野。還有，你即使有心想推，你的土地真值錢嗎？這一問是不是好扎心？

眺望未來，絕大部分如今還在限購的城市都會如沈陽一樣放開限購，從北方到中部到南方，沈陽已經推倒了多米諾骨牌，連鎖反應陸續有來。

限購的解除，意味著房地產市場的重估，市場化的力量會發揮更大的作用，人口、產業、工作機會的砝碼會被更加看重，一切不可阻擋！

未來已來，看沈陽知未來，東北老鐵提前給我們打了個樣。

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