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樓市門檻降低效果如何

(資料圖)

編者按最近樓市新政密集出臺，隨著一線城市推出“認房不認貸”政策，樓市全面松綁。除了一線城市外，成都、杭州、廈門、長沙、蘇州等超30城跟進落實相關舉措，部分城市取消限購，十余城明確執行差異化住房信貸政策，購房門檻明顯降低。本期地產周刊聚焦樓市門檻降低之后，市場反饋與效果如何？

■中國經濟時報記者 周雪松

樓市正值傳統旺季，“金九銀十”遇上重磅新政有助于市場企穩回暖。8月底以來，多個重磅政策推出，遏制房地產市場下滑。9月1日，北京、上海落地執行首套房“認房不認貸”，從新政出臺后第一周的表現來看，市場出現反彈。與此同時，房企推盤力度也在加大。據第三方機構數據，9月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1085萬平方米，環比上升13%，但同比仍下降44%。三季度整體供應穩步回升，逐月遞增，不過，尚不及3月和6月季度末供應水平。新政執行后，全國置業意愿提升了15個百分點，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個百分點左右。“目前房地產市場有回暖跡象，但仍然面臨不確定性，未來市場走勢如何，還要看市場能否持續改善。”日前，有房地產企業相關負責人在接受中國經濟時報記者采訪時表示。

熱點城市出現回暖跡象

隨著“金九銀十”到來，樓市又開始逐漸活躍起來。哈爾濱日前打響商品房省外推介“第一槍”，想把房子賣到南方去。9月9日，哈爾濱市的房地產項目首次走出黑龍江，到南京舉辦推介活動。13家房企帶去了21個房地產項目、優質房源近5000套參與活動。從公開報道來看，銷售情況不詳。研究機構數據顯示，上海9月供應縮量顯著，創近半年來單月新低。深圳9月預期將會有12個樓盤上新，超5000套房源計劃入市。二線城市中，成都9月供應達112萬平方米，位列二線城市榜首。進入“金九銀十”，房企蓄勢待發，推盤積極性穩步回升。南京是值得關注的一個城市，進入“金九銀十”，南京樓市明顯升溫。“南京樓市不只是回暖，新舊樓盤都在漲價，二手房漲得更明顯。”日前，南京一位冷姓市民在接受中國經濟時報記者采訪時表示，南京新政出臺后當地房屋價格在上漲。這位市民告訴記者，南京有炒房死灰復燃的跡象，真正買的人還不多。根據他的觀察，市區好房有些在炒房客手里，特別是學區房，因為年前市場下滑沒出手的，現在全在拉高出貨，大家買房觀念一直都是買漲不買跌，正好各取所需，價格就上來了。9月7日晚，南京市發布促進房地產市場發展最新舉措，9月8日起全面取消限購政策，對在今年8月1日-12月31日期間購置新建商品住房的給予補助，同時還實行賣舊換新的補助，選擇房票安置可獲得不低于10%的獎勵。據當地媒體報道，新政出臺后的首個雙休日，南京有樓盤稱“一天完成一個小目標（成交過億元）”。9月8日南京新建住宅認購和成交量分別為231套和94套，9月9日分別為124套和9套，截至9月10日下午5點，當日的認購量和成交量分別為73套和11套，從數據上看，南京樓市的銷量并未如房企聲稱那樣“暴漲”，與七八月份的交易數據區別不大。廣州是一線城市中首個松綁城市，根據第三方機構數據，9月2日-3日廣州網簽商品住宅216套，較8月26日-27日上升91%。9月9日，媒體報道了廣州樓市松綁進一步加力，無房以及有1套房無貸款或貸款已結清，首付為30%，利率為LPR-10bp。新政從9月8日起執行。第三方數據顯示，上周（9月4日-10日）全國重點城市銷售面積環比下降超20%。其中，北京、深圳上周銷售面積小幅提升，北京上周新房銷售10.3萬㎡，環比增長16.9%，銷售860套，環比增長17.8%，認購1037套，環比增長82.9%；深圳上周新房銷售面積約3.8萬㎡，環比增長3.8%，上海、廣州網簽數據尚不明顯，上周成交面積環比均下降。

反彈基礎仍不牢固

當前，一線城市作為樓市風向標備受關注。樓市政策出臺密集，一線城市也松綁了，市場真的回暖了嗎？中國經濟時報記者就此采訪了多家以央國企為主的地產企業。“從目前我們項目來看，來訪量沒有變化。”北京某國有地產企業有關營銷負責人稱，后續市場能否回暖，還要看二手房去化和新房網簽情況。只有這樣，才能看出政策影響力度、影響的后勁。與此同時，某地產央企相關負責人也對中國經濟時報記者明確表示，市場沒有回暖。“政策才放開一點，市場能不能回暖，核心要有信心才行，這種信心主要來自市場和客戶。”上述負責人稱。北京一家國有地產負責人在接受中國經濟時報記者采訪時也表示，從目前來看，樓市并沒有回暖。“接下來樓市能否回暖，還須拭目以待。”該負責人說。記者發現，業內人士對市場的感受和判斷存在一定分歧。有北京地產企業相關負責人對中國經濟時報記者表示，市場成交有回暖，但未來市場走勢如何，要看市場能否持續改善。從市場成交量反彈來看，基礎仍不牢固。今年年初“小陽春”行情期間，北京二手房日成交量一度高達八九百套乃至上千套，疫情期間的2020年，北京二手房日成交也一度突破千套。而北京最近的成交數據，無論是與今年上半年比，還是與歷史高點相比，仍有不少差距。“整體來看，市場有點回暖，但不是非常強烈。”廣州市房協專家委員鄧浩志在接受中國經濟時報記者采訪時表示，廣州、深圳、東莞和佛山等城市，在新政之后，到訪客戶量平均增長了10%-20%。核心區位置好的樓盤可能增長比較多，但外圍區域，有些樓盤不但沒增長，反而是下跌了。主要是政策的力度不是特別大，“認房不認貸”所惠及的客戶群體其實很小。鄧浩志認為，市場能否持續回暖很難說，如果僅現有這些政策估計只能維持兩個月熱度，如果后期加碼，那情況就不同了。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國經濟時報記者表示，與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現“小陽春”，但那一波需求在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來的年底行情修復，脈沖效應或在年底甚至11月份減弱。未來樓市能否企穩，就需要看基本面的修復態勢。“二套房需求潛力不大，而換房需求需要剛需接盤，需要先賣后買。無論政策怎么變，不變的是，首付門檻降低了但月供增加。基于當前就業和收入基本面的變化，不管是剛需還是改善，有支付能力和意愿的需求并不大。”李宇嘉表示。

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