最近開(kāi)學(xué)季，問(wèn)學(xué)區(qū)房的人比較多，臨時(shí)開(kāi)一場(chǎng)直播，今晚5點(diǎn)30分，感興趣可預(yù)約。

以下是今日正文：

(資料圖)

根據(jù)最新消息：中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

這是自實(shí)行l(wèi)pr以來(lái)，第七次下調(diào)五年期lpr。

根據(jù)相關(guān)政策，首套房貸利率下限可在當(dāng)期LPR基礎(chǔ)之下下調(diào)20個(gè)BP，這意味著，部分城市首套房貸利率將最低有可能調(diào)至4.0%!

對(duì)于惠州而言，多數(shù)樓盤(pán)首套房利率是有折扣優(yōu)惠的，此前已經(jīng)實(shí)行3.8%的利率優(yōu)惠，部分樓盤(pán)貼息可以做到3.7%。

關(guān)于LPR下調(diào)后，已買(mǎi)完房的房貸利率能否享受調(diào)整后的LPR，相關(guān)問(wèn)題此前小編有整理一份Q&A，有需要的可查看：

Q：什么是LPR？

A：貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）由各報(bào)價(jià)行按公開(kāi)市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。

LPR報(bào)價(jià)行目前包括18家銀行，每月20日（遇節(jié)假日順延）9時(shí)前，各報(bào)價(jià)行以0.05個(gè)百分點(diǎn)為步長(zhǎng)，向全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià)，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均，并向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR，于當(dāng)日9時(shí)15分公布，公眾可在全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心和中國(guó)人民銀行網(wǎng)站查詢(xún)。

Q：央行規(guī)定首套房貸利率下限調(diào)整為4.0%，惠州也是按這個(gè)執(zhí)行嗎？

A：不是的。4.0%是央行規(guī)定的下限利率，是基于最新五年期LPR的4.2%基礎(chǔ)上，下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)后計(jì)算出來(lái)的。惠州當(dāng)前執(zhí)行的房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上根據(jù)城市特征調(diào)整的。惠州當(dāng)前房貸主流銀行利率首套在3.8%。

Q：本次lpr下調(diào)，會(huì)節(jié)省房貸嗎？

A：會(huì)。30年期的100萬(wàn)貸款，月供下降約58元，總利息下降約2萬(wàn)元。但調(diào)整時(shí)間需要根據(jù)個(gè)人的房貸合同約定時(shí)間執(zhí)行。

Q：LPR變動(dòng)，以前的已經(jīng)批貸的房貸，也可以享受最新利率嗎？

A：LPR是根據(jù)浮動(dòng)的，每月20日，央行公布最新LPR，LPR變化后，已批貸的可根據(jù)自己貸款合同查看LPR變化時(shí)間。有人規(guī)定是每年1月執(zhí)行新LPR，有人規(guī)定是批貸月執(zhí)行新LPR。LPR在對(duì)應(yīng)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。

Q：房貸利率已經(jīng)確定，本次下調(diào)會(huì)受到影響嗎？可以申請(qǐng)下調(diào)嗎？

A：房貸利率由lpr和加點(diǎn)共同組成。房貸利率加點(diǎn)基數(shù)一旦確定，不能調(diào)整。

舉例：申請(qǐng)房貸時(shí)，LPR為4.2%，加點(diǎn)50個(gè)基點(diǎn)，為4.7%。你的房貸利率是由LPR+加點(diǎn)數(shù)共同決定的，所加的50個(gè)基點(diǎn)，是固定的，貸款其間一直按這個(gè)加點(diǎn)進(jìn)行。但LPR是根據(jù)最新情況來(lái)變化的。

房貸利率=LPR（根據(jù)市場(chǎng)變化而變化）+加點(diǎn)數(shù)（貸款周期內(nèi)保持不變）。

所以說(shuō)，lpr下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于此前已經(jīng)辦理了房貸的人來(lái)講，也會(huì)同步享受lpr降息帶來(lái)的影響。但是調(diào)整時(shí)間根據(jù)合同來(lái)決定。如果合同規(guī)定調(diào)整當(dāng)月lpr又調(diào)升了，那lpr還是按照最新來(lái)執(zhí)行的。

所以，lpr是浮動(dòng)的，是根據(jù)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來(lái)變化的，不是永久性利好。

Q：如果房貸利率在高點(diǎn)，有沒(méi)有什么好辦法來(lái)解決?

A：如果利率很高，比如2020到2021年間很多購(gòu)房者的利率都在6%以上，甚至更高，這個(gè)時(shí)候可以考慮兩個(gè)解決方案:

1、可以考慮提前還房貸；利率山頂買(mǎi)的房，提前還房貸，也許就是最好的理財(cái)。

2、如果資金情況有限，不能提前還，可根據(jù)自身情況，將商轉(zhuǎn)公積金，享受公積金利率或者商轉(zhuǎn)組合貸，享受組合貸利率。

Q：此次央行與銀保監(jiān)會(huì)的利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)的規(guī)定是針對(duì)首套房的，二套房有沒(méi)有影響？

A：二套房暫時(shí)不受影響。惠州二套房利率當(dāng)前為4.8-4.9%。

Q：剛買(mǎi)房，利率還沒(méi)確定，能申請(qǐng)按新的利率加點(diǎn)執(zhí)行嗎？

A：根據(jù)自身銀行的實(shí)際情況，可與銀行貸款部溝通，如符合最新利率執(zhí)行條件，可按最新利率執(zhí)行。不過(guò)每個(gè)人的房貸利率是根據(jù)自身的財(cái)務(wù)情況、工作收入、職業(yè)等多方面共同決定的，最終需要以銀行審核為準(zhǔn)；

Q：買(mǎi)房時(shí)間比較早，房貸利率比較高，能不想提前還款?

A：關(guān)于是否選擇提前還房貸，需要根據(jù)自身情況進(jìn)行綜合衡量，而不是僅僅看利率。

首先是違約金的情況。

在買(mǎi)房時(shí)你與銀行簽定的貸款合同上，通常都有一個(gè)關(guān)于違約條款的約定，當(dāng)時(shí)買(mǎi)房因?yàn)橛X(jué)得反正要貸款，合同也是制式的沒(méi)有仔細(xì)看，就直接簽字了。

這一點(diǎn)，希望還沒(méi)買(mǎi)房的你，違約條款一定要認(rèn)真看，接受不了是可以換銀行貸款的嘛，畢竟大多數(shù)樓盤(pán)都不止一家合作銀行。

關(guān)于違約條款中，其中有一條，是針對(duì)提前還款違約金約定的。這一點(diǎn)每個(gè)銀行都不相同，比如農(nóng)行，如果提前還房貸，需要提前30天申請(qǐng)，而且要一個(gè)月房貸金額作為違約金。

但之前房?jī)r(jià)君與建設(shè)銀行的房貸合同中，約定的是未還本金的1%作為違約金。

招商銀行的違約金，同樣也是未還本金的1%，每個(gè)銀行都有不同規(guī)定，這一點(diǎn)，如果你有提前還款的打算，一定要看清楚。

大家也可以在評(píng)論區(qū)說(shuō)一下自己的提前還貸違約金，給其它人做個(gè)參考。

違約金過(guò)高，而你所貸款余額并不多的情況下，是可以選擇不用提前還貸的。這是一筆經(jīng)濟(jì)賬，算的贏的情況下才建議提前還。

再來(lái)看第二點(diǎn)，你也很想提前還貸，但是又沒(méi)有那么一大筆資金，靈活還貸，成為很多人的選擇。

靈活還貸，顧名思議，你現(xiàn)在手里有10萬(wàn)，又不買(mǎi)房又不投資，存款利率又低到?jīng)]眼看，那這個(gè)時(shí)候也可以向銀行申請(qǐng)先還10萬(wàn)，這樣一來(lái)，總的貸款金額減少了，利息自然就變少了。

這個(gè)時(shí)候，靈活還貸怎么還？也需要根據(jù)自身的情況進(jìn)行考慮。

一般來(lái)講，有兩種選擇：

一是貸款期數(shù)不變，比如同樣貸款20年，但因?yàn)樘崆斑€了一筆錢(qián)，你每月的月供就變少了，如果在不確定的當(dāng)下，你的收入浮動(dòng)太大，未來(lái)可能收入依舊有影響，原來(lái)的月供有壓力，那么可以用這種方式。

另一種是貸款年限縮短，比如原來(lái)貸款年限為20年，提前還掉一筆錢(qián)后，將貸款年限縮短為15年，但每月還款金額依舊不變，如果你收入穩(wěn)定，可以嘗試這種方式。

但無(wú)論是縮短還款年限，還是減少月供，因?yàn)樘崆斑€款后本金變少，因此利息都會(huì)有不同程度的減少。

最后，關(guān)于通過(guò)轉(zhuǎn)貸的形式來(lái)降低利率，這一點(diǎn)慎重考慮哦。

很多人想提前還款，但是手里現(xiàn)金不夠，房?jī)r(jià)君也曾收到過(guò)不少轉(zhuǎn)貸的電話(huà)。那么所謂的轉(zhuǎn)貸，是怎樣操作的呢？

現(xiàn)在比較多的有兩種：

抵押消費(fèi)貸和抵押經(jīng)營(yíng)貸。但值得注意的是，這兩種貸款類(lèi)型，各大商業(yè)銀行都有推出類(lèi)似產(chǎn)品，但是從嚴(yán)格意義上來(lái)講，資金都是不能用于購(gòu)房或投資用途的。

但房?jī)r(jià)君也知道，總有藝高人膽大的，那我們就來(lái)看看具體怎么操作。

一種是自己有流動(dòng)資金，可以先還完銀行房貸欠款，接下來(lái)再將房屋抵押，進(jìn)行抵押貸款，大概能貸出房子估值的7-8成做流動(dòng)資金，利率大概率會(huì)比房貸低，多數(shù)都在3點(diǎn)幾的利率，這樣一來(lái)，相當(dāng)于把房貸利率轉(zhuǎn)成了抵押貸的利率。

另一種是，自己沒(méi)有流動(dòng)資金，則需要去找過(guò)橋公司進(jìn)行資金墊付（部分銀行現(xiàn)在簡(jiǎn)化流程，不用過(guò)橋，抵押貸資金先下來(lái)，然后再去還房貸，具體條款視銀行而定），同樣向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，這樣需要日息大概千分之一的利息。另外，如果找貸款公司辦理抵押貸，還需要1-3%的手續(xù)費(fèi)。

因?yàn)閷?shí)際操作過(guò)程中，計(jì)算方式可能會(huì)有出入，比如貸款年限，抵押貸也許不能像房貸一下子貸那么久，再比如，經(jīng)營(yíng)貸的需要維持公司正常經(jīng)營(yíng)，費(fèi)用也會(huì)有變化等等。最主要的是，不管哪種抵押貸，錢(qián)款用于購(gòu)房，都是違規(guī)的，那這其中必然會(huì)產(chǎn)生違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

至于用不用這樣的方式去做轉(zhuǎn)貸，就看個(gè)人的想法了。

不過(guò)有一種降低利率的方式，是安全及保險(xiǎn)的，那就是符合公積金貸款政策的購(gòu)房者，如果你是首套唯一住房，已經(jīng)出紅本的房產(chǎn)，還款滿(mǎn)足要求年限，那么就可以申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公積金貸款，公積金貸款的利率，只有3.25%，遠(yuǎn)低于各種商業(yè)貸款哦。

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