這個(gè)盛夏，接連數(shù)場(chǎng)高層會(huì)議，徹底吹暖了樓市預(yù)期。

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7月31日召開(kāi)的國(guó)常會(huì)指出，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

近一周多來(lái)，這已是監(jiān)管第四次就樓市發(fā)聲，北上廣深四大一線城市也相繼表態(tài)，要積極滿足剛性和改善性住房需求。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中央對(duì)樓市的定調(diào)發(fā)生重大變化，熱點(diǎn)一二線城市政策空間已經(jīng)打開(kāi)。

第一財(cái)經(jīng)記者采訪了解到，目前一線城市樓市行情仍較低溫，但受未來(lái)政策預(yù)期影響，市場(chǎng)已悄然出現(xiàn)波瀾，有二手房業(yè)主不再降價(jià)“割肉”賣房，甚至有少數(shù)業(yè)主悄然調(diào)高了掛牌價(jià)。

多家機(jī)構(gòu)表示，目前核心城市存在不少政策優(yōu)化空間，比如優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策、降低首付比例、下調(diào)貸款利率加點(diǎn)數(shù)、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，如若落地，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

二手房業(yè)主“聞風(fēng)而動(dòng)”

一向宛如平靜湖水的一線樓市，最近掀起了隱隱波瀾。

7月31日，上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理微信公眾號(hào)發(fā)文，大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在早前，北京、廣州等一線城市，均公開(kāi)表明要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

更重磅的是住建部日前表述，要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施，這直接引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)調(diào)控松綁的預(yù)期。

政策不斷吹風(fēng)下，一線市場(chǎng)怎么樣了？記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)內(nèi)各方在靜待調(diào)控靴子落地，但二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)蠢蠢欲動(dòng)的氣息。北京西城區(qū)一位地產(chǎn)中介稱，最近一周來(lái)，市場(chǎng)確實(shí)有活躍跡象，因?yàn)檎唢L(fēng)聲來(lái)咨詢購(gòu)房的客戶變多了。

西城區(qū)另一地產(chǎn)中介則表示，最近市場(chǎng)有變化，到訪和成交量有上升的趨勢(shì)，部分業(yè)主有漲價(jià)行為，大多是將掛牌價(jià)調(diào)高20～30萬(wàn)。在他看來(lái)，目前市場(chǎng)處于政策窗口期，如果預(yù)期政策能落地，對(duì)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主都將有極大影響；在此之前，漲價(jià)的業(yè)主大概率難成交。

北京朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村一位地產(chǎn)中介稱，業(yè)主漲價(jià)的情況仍屬個(gè)例，不過(guò)有不少業(yè)主不著急降價(jià)賣了，在等政策落地再?zèng)Q定出售價(jià)。“現(xiàn)在市場(chǎng)還是低點(diǎn)，房子多，等政策，價(jià)格好談。”

從整體成交數(shù)據(jù)看，目前北京二手房市場(chǎng)仍然冷清。據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月30日，北京二手房7月住宅網(wǎng)簽9192套，環(huán)比上月下降20.8%，是2023年2月來(lái)的最低谷，不足2023年3月的一半，遠(yuǎn)低于北京二手房市場(chǎng)月度網(wǎng)簽1.2萬(wàn)套的“榮枯線”。

在備受關(guān)注的深圳市場(chǎng)，中介平臺(tái)上的二手房帶看量環(huán)比稍漲，但仍處于正常區(qū)間。

深圳鏈家南山中心大區(qū)商圈經(jīng)理鄭元斌對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，上周（7月24~7月30日），其所在片區(qū)二手房帶看量環(huán)比上升了10%，成交量沒(méi)有明顯變化。“通常情況下，帶看量上漲幅度大于30%時(shí)，才會(huì)被判斷為市場(chǎng)有明顯波動(dòng)，10%的上漲幅度并不算高，而且從過(guò)往的數(shù)據(jù)來(lái)看，月末的帶看量也會(huì)普遍高于其他時(shí)間段，所以10%的上漲幅度處于正常水平。”

鄭元斌表示，整體來(lái)看，他負(fù)責(zé)的片區(qū)比較平穩(wěn)，買家、賣家的心態(tài)受政策影響較小。上周房地產(chǎn)重磅政策發(fā)布之后，業(yè)主抬高掛牌價(jià)的情況幾乎沒(méi)有，因?yàn)閷?duì)于市場(chǎng)較為樂(lè)觀，業(yè)主降價(jià)幅度也不大。買家方面，因?yàn)槟仙街行膮^(qū)屬于居住屬性較強(qiáng)的區(qū)域，投資屬性較弱，當(dāng)前看房的客戶大多以自主需求為主、比較理性，害怕漲價(jià)而著急定下房源的情況較少。

成交方面，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2023年第30周（7月24日~7月30日），深圳市二手房錄得量為713套，環(huán)比增長(zhǎng)4.1%，出現(xiàn)小幅回升。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)表示，受雙拼房政策優(yōu)化及中央對(duì)于房地產(chǎn)給予支持的積極表態(tài)等因素影響，市場(chǎng)對(duì)支持性政策開(kāi)始產(chǎn)生預(yù)期。

新房市場(chǎng)環(huán)比微升

政策吹風(fēng)下，二手房市場(chǎng)稍有波瀾，新房市場(chǎng)也出現(xiàn)微微回升跡象。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，2023年第31周，監(jiān)測(cè)重點(diǎn)15城新建商品住宅成交量為19040套，環(huán)比上漲25.05%，同比下降30.67%。“7月進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季，房企推盤熱情下降，周度成交量連續(xù)三周下滑，最后一周成交量止跌回升。”

克而瑞方面也表示，2023年第31周，各能級(jí)城市成交環(huán)比均回升，一線指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)17.12點(diǎn)至92.42，上海成交環(huán)比倍增，北京、廣州環(huán)比增幅都接近2成，深圳成交有所回落。二線成交指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)14.48點(diǎn)至48.96，三四線成交指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)11.17點(diǎn)至78.14。

在廣州，合富研究院監(jiān)測(cè)的廣州80個(gè)代表樓盤數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一周（7月24日~7月30日），廣州市新房成交規(guī)模環(huán)比上升四成。其中，中心區(qū)成交量回升明顯；黃浦區(qū)受到近期政策利好頻出帶動(dòng)，疊加不少項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度充足，部分舊客“趁低入市”意愿增加，主力項(xiàng)目的來(lái)訪和成交環(huán)比上升了3~4成，高于7月的周均水平，南沙、增城、花都遠(yuǎn)郊區(qū)域的成交量則環(huán)比持平。

但整體而言，目前一線城市的樓市遠(yuǎn)稱不上回暖，周度回升并未扭轉(zhuǎn)月度頹勢(shì)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月各能級(jí)城市迎來(lái)普降行情，一線城市預(yù)計(jì)整體成交196萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28%，同比下降34%。上海成交高位回落，同環(huán)比腰斬，熱度有轉(zhuǎn)降趨勢(shì)。北京情況與上海類似，供應(yīng)主力區(qū)域集中在大興區(qū)，剛需剛改對(duì)成交支撐動(dòng)能減弱，7月整體成交不及2023年月均。

深圳新房市場(chǎng)也不甚樂(lè)觀，開(kāi)盤即打折的情況并不少。例如，7月下旬，宏發(fā)悅見(jiàn)傾湖、宏發(fā)悅見(jiàn)公園里、合正觀瀾匯三期、鴻榮源尚云花園開(kāi)盤，四個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤的折扣分別是89折、91折、86折、93折，盡管給出了較大的價(jià)格優(yōu)惠，但是購(gòu)房者買單并不積極，開(kāi)盤去化率均不理想，合正觀瀾匯三期開(kāi)盤去化率為40%、鴻榮源尚云去化率52%，宏發(fā)悅見(jiàn)公園里開(kāi)盤去化率為19.5%。

不少房企人士也較為理性，還未因?yàn)檎叽碉L(fēng)，心態(tài)發(fā)生明顯逆轉(zhuǎn)。

一位民營(yíng)房企人士稱，感覺(jué)調(diào)控及市場(chǎng)變化會(huì)有一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，不會(huì)突然發(fā)生很大變動(dòng)。另一位民營(yíng)房企人士也稱，一線市場(chǎng)的變化沒(méi)這么快，七八月本來(lái)也是傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季，“最近公司樓盤到訪上升，我們判斷是因?yàn)楦邷靥鞖馍酝耍蛻舫鲂蟹奖悖卟粫?huì)這么快。”

多位規(guī)模前十的房企人士也表示，國(guó)家高層定調(diào)房地產(chǎn)以來(lái)，市場(chǎng)端還沒(méi)感覺(jué)到明顯變化，各地區(qū)樓盤的客戶來(lái)訪量還無(wú)較大波動(dòng)，還得再觀察。“現(xiàn)在只有資本市場(chǎng)亢奮，還是要看具體落地政策。”

預(yù)期轉(zhuǎn)向政策空間打開(kāi)

截至目前，高層定調(diào)在市場(chǎng)末端激起的浪花，仍未扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)走向，各方在等待各地新政落地。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示，當(dāng)前仍執(zhí)行較嚴(yán)格限制性政策的城市多為核心一二線城市，近日北上廣深四個(gè)一線城市均已表態(tài)，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，預(yù)計(jì)后續(xù)核心一二線城市在長(zhǎng)期過(guò)熱階段出臺(tái)的政策均有望逐步優(yōu)化，房地產(chǎn)迎來(lái)政策底。

從不同需求來(lái)看，剛需和改善性需求均是政策關(guān)注重點(diǎn)，預(yù)計(jì)二線城市將優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸政策，降低居民購(gòu)房成本，促進(jìn)剛需和改善性需求釋放。同時(shí)，對(duì)于二套房首付比例較高及貸款利率加點(diǎn)數(shù)較高的核心城市，或?qū)⒂瓉?lái)政策優(yōu)化，滿足居民合理住房需求。

“在全國(guó)市場(chǎng)持續(xù)下行的背景下，一線城市也難以獨(dú)善其身，尤其是廣州和深圳，市場(chǎng)已持續(xù)下行超過(guò)兩年，北京和上海近期房地產(chǎn)量?jī)r(jià)也面臨下行壓力。一線城市調(diào)控政策仍較為嚴(yán)格，這些政策是在市場(chǎng)熱度較高時(shí)出臺(tái)的，亟需優(yōu)化調(diào)整。”她表示。

具體而言，北上廣深可優(yōu)化的樓市政策包括：“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，降低首付比例，下調(diào)貸款利率加點(diǎn)數(shù)；調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或降低非普宅首付比例；優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購(gòu)房等限購(gòu)政策，因區(qū)施策幫助郊區(qū)去庫(kù)存；優(yōu)化限售、限價(jià)政策、降低交易稅費(fèi)等。

今年7月，房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)樂(lè)有家調(diào)研的購(gòu)房數(shù)據(jù)也顯示，深圳市民最希望獲得的政策支持包括降低房貸利率、降低首付比例，放開(kāi)指導(dǎo)價(jià)、放開(kāi)限售、認(rèn)房不認(rèn)貸。其中，降低房貸利率的呼聲最高，其次為降首付比例，兩者占比分別為28%、21%。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月一線城市平均首套房貸利率4.5%，二、三四線均為3.88%，一線城市平均二套房貸利率為5.03%，顯著高于二線城市的4.81%和三四線城市的4.80%。若核心一二線城市政策能及時(shí)兌現(xiàn)、優(yōu)化調(diào)整，有助于市場(chǎng)筑底企穩(wěn)。

也有深圳房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者對(duì)記者表示，今年以來(lái)，深圳二手房成交量中最大的購(gòu)房需求是結(jié)婚，而改善性需求則被卡住，如果認(rèn)房不認(rèn)貸，改善型需求則能釋放。一房企人士稱，如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策放松，預(yù)計(jì)能釋放不少改善性住房需求，對(duì)樓市影響會(huì)比較大。

易居研究院表示，一線城市供求關(guān)系已出現(xiàn)了重大變化，包括二手房掛牌量激增、房?jī)r(jià)位于高點(diǎn)的預(yù)期增強(qiáng)、郊區(qū)新房去庫(kù)存壓力增大、學(xué)區(qū)房等傳統(tǒng)熱點(diǎn)降溫等。不過(guò)，一線城市情況復(fù)雜，有非常明顯的結(jié)構(gòu)差異問(wèn)題，購(gòu)房政策的寬松，要基于這一點(diǎn)做出差異化，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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