MobTech袤博科技旗下專業的大數據研究咨詢機構Mob研究院近日聯合明源地產研究院共同發布《2022年商業地產發展白皮書》，報告從行業現狀、企業概況、新興業態和未來展望四個方面對商業地產行業進行了全景掃描，深入分析了由于疫情的影響以及消費人群和習慣的改變，2022年商業地產行業中所發生的一些新動向，并展示了企業為提升自身核心競爭力在運營管理效率方面做出的努力。

《白皮書》表示，2022年，受國內新冠肺炎疫情因素影響，我國經濟下行壓力明顯加大，尤其是部分產業鏈、供應鏈受到沖擊；部分區域接觸型、聚集型特征明顯的線下消費表現低迷，給實體商業經營帶來挑戰。從市場表現看，2022年1-9月，全國商辦開發投資額同比下降11.4%，由于開發投資額的不足也導致新開工面積同比下降38.8%。雖然銷售面積同比增長3.2%，但增幅已經連續6個月收窄。

分城市等級來看，2021年以來，一線城市3萬方以上新開業購物中心數量為82個（約640萬平方米），其中上海、深圳3萬方以上新開業購物中心數量在30個左右，廣州為14個，北京9個。二線城市3萬方以上新開業購物中心數量為247個（近2300萬平方米），其中重慶3萬方以上新開業購物中心數量超20個，成都、長沙、杭州、武漢等城市在10個以上。三四線城市3萬方以上新開業購物中心數量近300個（約2500萬平方米），其中僅佛山3萬方以上新開業購物中心數量超10個。

從客群流量上看，全國典型城市商業客流量受疫情反復影響波動較大，且不同城市的商業客流主要隨著不同城市的管控政策變動；

企業現狀：內外承壓，商業地產企業亟需求變

《白皮書》指出，當前我國宏觀經濟環境和商業地產行業發展之下，商業地產企業面臨著資金壓力、政策壓力及競爭壓力等多重壓力積壓。資金方面，由于商業地產在發展初期主要是種資產發展，一直處于資本投入大、經營性現金流周轉周期長的困擾之下，加上國家政策的逐漸收緊，土地紅利期已過，融資成本逐漸升高；政策方面，受到稅收、土拍政策收緊的影響，商業地產公司盈利逐漸削弱，增加運營壓力；行業競爭方面，由于傳統住宅市場競爭的白熱化，各房企開發商由住宅地產開發商向商業地產布局與投資轉變。

受到行業競爭、資金的封堵，以及政策環境的收緊，地產“寒冬”已經到來。但通過積極推進輕資產業務模式，商業地產企業走出了一條逆周期曲線。華潤萬象生活提出“承接好母公司優質項目資源，積極外拓搶占市場份額”，寶龍商業提出“加強商業輕資產項目拓展力度，擴展更多靈活的合作模式”，中糧大悅城提出“輕資產擴張成為重要的發展模式”。

而長三角地區正在成為商業地產企業開展輕資產項目的“主戰場”。從數量上來看，長三角城市群憑借124個項目，一騎絕塵，比第二名多了近一倍。而從細分城市上看，近7成項目分布于高線級城市，而下沉市場的輕資產化程度普遍高于高線城市。

新興業態：打破時間和空間局限，迸發出新的消費活力

《白皮書》認為，盡管疫情影響仍存，但中國消費市場具備良好的基本面，億萬人民追求美好生活的愿望和消費升級的趨勢沒有改變。但隨著疫情的逐漸放開，以及Z世代、銀發人群、養寵人群、戶外運動愛好者等多元消費群體的增加，主力消費群體的消費行為、消費模式發生了深刻轉變，購物中心從零售消費場所逐漸向體驗空間、社交空間轉變，“露營經濟”、“寵物經濟”、“夜經濟”方興未艾，購物中心的空間功能和經營業態均在發生改變。

由于疫情反復、經濟影響導致國內旅游業向碎片化、城郊化、低預算轉變。因此，露營、野采、短途休閑游等“微旅行”模式興起，預計2022年會突破千億大關。

露營經濟的火爆在促進戶外品牌進駐商場的同時，也推動了購物中心在中庭、天臺等開放空間打造沉浸式的露營體驗，幫助城市人群無邊界的在自然中穿梭。

中國寵物行業經過二十多年的發展方興未艾，處于快速擴張時期。作為寵物市場中的主力，犬/貓經濟在2021年均大幅攀升。

而隨著寵物經濟的火熱，越來越多的寵物業態正進入到商場里，許多購物中心也正朝著“寵物友好型”的模式升級，紛紛多維發力打造雙向人寵友好空間，建立情感強鏈接，滿足更多愛寵人士的需求。

為拉動內需，近年中央及地方紛紛出臺夜間經濟政策，點亮“夜間模式”，內容主要為打造夜間生活聚集區和夜間商圈，推動夜購、夜食、夜娛等多種業態的發展，挖掘國民消費潛能。

夜間客流量城市排名中一線城市上海獨占鰲頭，新一線城市成都躋身前五。夜間客流量商圈排名中珠江新城商圈奪得榜首，其次為長沙、成都、南京商圈。

而業態偏好中又以餐飲、零售、休閑娛樂為夜間消費的前三名，生活配套和親子在新一線城市商圈中勢均力敵。

未來趨勢：數智化賦能地產全周期管理，頭部企業在行動

疫情的反復讓國民經濟和線下商業均受到重創，而提振經濟的核心就是促銷費。因此隨著疫情放開，作為承擔促銷費的主力軍，商業地產無疑會進入更加激烈的存量競爭時代。在此背景下，商業地產布局數智化的重要性愈加明顯，通過運用數智化為線下導流，搭建與消費者之間的強關系鏈路，在資源競爭環境中提升運營效率，從而強化商企的黑心競爭力。

MobTech商業地產數智化解決方案精準咬合商業地產開發全流程，為城市進入性決策、拿地評估、輕資產收并購、項目定位、租金測算、市場監測、品牌招商、項目運營、項目調改等里程碑業務節點全面賦能。

而通過搭建SaaS模式的數字化管理平臺，明源云沃享能夠幫助商企打破傳統商鋪與商場的被動管理關系，打造從前臺-業務中心-數據中心的一整套解決方案，幫助商企在經營和管理上整體提升數字化水平，增強存量時代的核心競爭力。

隨著疫情防控優化措施的持續落實，穩經濟各項政策效應的逐步釋放，各地經濟復蘇按下“快進鍵”，商場、影院、旅游景點等陸續恢復營業，城市“煙火氣”降逐步回歸。逆境下的商業地產還有哪些新興可能，哪些新興業態還有快速增長的機會，Mob研究院將持續聯動行業優秀伙伴進行關注解讀。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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