一、房地產信托融資概述

信托融資的定義：委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。簡單說，就是信托公司受到企業委托向社會投資者發行信托計劃產品，為企業募集其所需的資金。信托融資作為一種新興的融資模式，主要包括信托貸款和股權信托兩種形式。

(資料圖)

房地產企業：房地產企業的開發項目普遍具有耗資巨大、開發建設周期長、資金回籠慢及投資風險大等特點。信托融資因其交易結構成熟靈活，可根據房地產項目不同的開發階段涉及對應的融資方案，資金使用便利，融資數額較高等優點成為房地產公司較為常用的融資手段之一。

二、我國房地產信托運作模式及優劣勢

房地產信托一般分為四大類：股權投資模式、債權投資模式、債股混合投資模式、特定資產收益權模式。

1、股權投資模式

股權投資模式：主要是指信托公司收到委托人的委托，通過設立信托計劃作為被委托人，給房地產公司發放信托貸款，通過明股實債的方式，被委托人作為交換將持有房地產公司股權，并以股東的方式進入房地產公司，根據信托合同約定是否執行股東事務，并約定信托公司的退出方式。各角色的關系如圖所示，這一模式與債權模式相比優勢在于，信托公司可以通過參與房地產企業的決策獲得更多主動權，幫助委托人以股東身份監控公司的運營，減少房地產公司黑箱操作的風險，通過獲得分紅的方式獲得收益。但與債券投資模式的相比其劣勢也比較明顯，如果該房地產公司遭遇破產清算時，股權的順位往往劣后于債權，即是信托公司一般處于劣后地位雖然其所要承擔的風險較高，但與債券模式相比，股權模式的優勢為收益都遠大于債權模式的收益。

2、債權投資模式

債權投資模式：主要指投資人通過信托公司對房地產公司或者是融資方發放信托貸款，該公司在合同的約束下對項目進行開發和銷售并定期向被委托的信托公司支付要求的利息，即是信托收益，在信托計劃到期后，房地產公司償還本金和其他收益，信托公司再將所得收益分配給投資人，信托公司收取管理費用和相應報酬。各角色的關系如圖所示。在實務中，信托資金可能以股權的方式進入房地產公司，約定滿足一定條件后房地產企業需對這部分股權進行溢價回購，這種方式被稱為“明股實債”，也屬于債權投資模式的一種。其優勢在于融資期限靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計入開發成本。其劣勢在于劣勢融資成本較高，在政策調控約束下，目前該模式較難通過監管審批。.

3、股權債權混合投資模式

股權債權混合投資模式：主要指一種介于債券和股權的投資方式。各角色的關系如圖所示，信托公司的資金先以債權的方式進入房地產企業，各方在信托合同中約定，若滿足特定條件，該筆信托貸款債權可以轉換為股權，享受融資方的分紅所得，即這筆債權實際上是一筆可轉債，雖然是債權，但未來可以轉換為股權優先分配收益。或者是本身即是優先股的形式進入房地產企業，信托公司可以優先分配收益以及保障其投資本金的安全，這樣也被認為是混合投資方式之一。

4、特定資產收益模式

特定資產收益權投資：與前三種模式不同，在這種模式中，信托公司的信托貸款的投 對象不再是一個擁有所有權的實體，如公司、企業、物業，而是將信托貸款發放給實體所產生的收益權，比方說，某公司一批商鋪未來將要收取租金的權利、某房企未來將會受到住房貸款者支付給企業的貸款，基于我國《物權法》的定義，這樣的收益權仍然屬 于一項物權，而將收益權與所有權相分離的且合法的金融產品，有且僅有信托產品。因此，在特定資產收益權模式中，它產生現金流的底層資產不再是實體公司，而是一項或多項的收益權，信托公司通過信托貸款換得這樣的收益權，但信托公司并不獲得它的所有權。

三、房地產信托融資的現狀

1、監管不斷加強

自2003年“周正毅事件”后，中央開始出臺一系列政策規范房地產信托，加強監管。2018年，受到更加嚴格的銀信監管后加上《資管新規》的各種限制政策的出臺，房地產信托行業整體規模上受到了較大的影響。2019年，銀保監會的23號文對信托行業提出了更多的規范要求，尤其是針對信托公司通過不規范手段變相向房地產企業提供融資的情況進行更加嚴格的限制，對不合規的企業，一律暫停信托發售等。總之，更加嚴格的監管政策確實在一定程度上影響導致了房地產信托規模的收縮。

2、不確定風險增加

基于房地產行業屬于資金密集型行業，房地產企業開發建設項目需要大量的現金流，且開發建設周期通常需要幾年的時間，再加上房地產項目從立項開始到結束需要多個部門的協調配合，時間越長，流程越多越復雜，風險點自然增多，在項目結束之前發生的經濟社會環境以及政策的變化等都不斷增加投資的不確定風險。而且突發大事件也增加了信托產品的不確定風險。受疫情影響，全國的房地產企業樓盤銷售幾乎停滯，對絕大部分的房企來說，疫情的突然爆發使房地產行業陷入一個前所未有的低谷期。房地產企業銷售情況不理想，直接影響到信托還款問題，信托產品的不確定風險必然增加了不少。

3、信托公司項目違約現象頻發

2019年隨著《資管新規》的出臺，多個信托產品陸續發生項目違約的情況。中誠信托30億的“誠至金開1號”房地產項目違約；上市公司安信信托旗下總共涉及116.7億元的25個項目被爆違約，公司股票連續3天停盤；還有的信托公司因為違約項目太多導致公司慘遭強制退市甚至 破產倒閉。這些知名信托公司都被爆出項目違約情況，嚴格投資項目的暴雷對投資人來說是百分百的損失，可見信托行業亂象迫切需要更大力度的整治。

四、對房地產信托融資問題的建議

1、信托公司要加強自身合規審查能力

在銀保監會發布的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》后，相關部門對多家信托公司關于房地產信托融資業務開展專項調查，嚴厲查處資金挪用、轉道進入房地產行業的違規現象。根據相關報道，隨著新一輪的強監管政策出臺，各地方的監管也在落實政策，對信托行業進行嚴格檢查，其結果是多家信托公司在房地產信托業務中因為種種違法違規行為被銀保監會開罰單，而且被處罰的金額創近五年新高。針對房地產信托存在的各種亂象暴露出許多信托公司自身確實存在很多不合規的問題。由這一次嚴厲打擊亂象的力度可以看出監管層對房地產信托問題的重視態度，因此，在當前越來越嚴格的監管政策下，信托公司必須要重視強化自身合規審查能力，保證信托公司的房地產信托融資業務做到合法合規，不鋌而走險鉆政策漏洞。

2、加強風險管理能力

信托行業屬于風險管理行業，由于目前我國信托行業風控手段不多，整體風險管理水平不算高，而且關于信息披露的制度還沒有建立健全。很多投資者以及信托公司對所投資合作的房地產企業項目在開發建設過程中資金的使用情況是否合法合理的情況掌握不夠充分，而且目前也沒有建立起完善的信息披露平臺和監督平臺，以至于信托公司在信托期間針對房地產企業的實際營運能力了解不到位，在此基礎上所做的風險評估和預測可能不準確不全面，所以不能及時得到關于房地產建設項目的充分的風險提示。在這種情況下，一旦房地產企業信用水平下降，隱瞞相關的經營風險問題，企業開發建設的項目出問題，后續的資金變現困難，投資資金收不回來，企業就極有可能發生資金鏈斷裂的財務風險。在信托合同到期時由于房地產企業沒有足夠的資金，投資者和信托公司有可能因為信用風險而遭遇重大的經濟損失。此外，針對特定資產收益權信托融資模式，不僅要求融資方提供增信措施，還應該提供擔保措施以防范風險。總之，在當今變幻莫測的市場環境下，房地產企業項目暴雷現象頻頻發生，房地產信托融資風險也逐漸暴露出來，信托公司應該特別重視風險管理，豐富創新風控手段，培養風險管理能力，防范風險，尤其是要進一步提高房地產信托融資業務的風險管理能力。

五、結語

對于在信托業務中占據重要地位的房地產信托業務，要特別警惕房地產信托融資業務中可能會出現的信用風險，信托公司也需要進一步提高風險管理能力。在嚴監管的趨勢下，短期內可能會對部分信托公司的經營業績有所影響，但是從長遠發展來看，經過多輪的政策調控和在嚴監管壓力的下信托行業及房地產行業之間的信托融資業務將得到大大的規范，信托融資風險也會大大降低，房地產信托融資業務的發展前景將會更加廣闊。

以上文章參考來源為：《關于房地產企業信托融資模式問題的思考》--秦曉梅著；《湖北BY公司房地產信托融資風險控制研究》--孫喻婕著

作者：金 牌 律 師 來源：金 牌 律 師

責任編輯：Tnews

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