剛剛過去的1月份，城投拿地規模竟然占了半壁江山！

自2021年下半年以來，城投在土拍市場日益活躍——2021年，城投拿地金額占全國土地成交總價的14.36%；2022年，占比提升了11.44個百分點至25.80%。

(資料圖)

隨著城投的身影越來越頻繁地出現在土拍市場上，業內外也從剛開始的高度關注，變得習以為常了。

然而，剛剛過去的1月份，城投的表現，還是震驚了很多人。根據CRIC公布的數據，從拿地金額TOP100來看，城投企業上榜數量近50家，拿地金額更是占到百強的50%！

考慮到去年9月份，財政部126號文發布后，很多人預期城投拿地的勢頭會有所減弱，對比更是尤為強烈。

城投拿地為何如此“兇猛”？底層邏輯到底是啥？這個問題，之前包括我們在內的很多人都探討過，但仍然不夠透徹，今天，小明結合最新的形勢，嘗試著再來剖析一下，歡迎探討。

城投積極拿地

對穩預期，行業恢復意義重大

甚至事關2023年的經濟重啟

對于城投大規模拿地，最常見的觀點就是“為了托底唄”。這是一個高度的概括，但忽略了很多問題，比如為誰托底？這么做是否有必要？如果不托底會怎樣……

顯然，托底是必要的。

根據相關機構的統計數據，在各種政策刺激下，1月全國重點監測的65城中，有24城新房線上均價已環比上漲。

然而，從歷史數據來看，商品房銷售與房企拿地存在相關性，商品房銷售增速的拐點多數情況下領先購置土地面積增速拐點4-7個月。

而本輪除需求側因素外，還存在大量民營房企違約、預售資金面臨嚴監管、房地產融資鏈條收緊等供給側因素。因此，拿地滯后于銷售的時間大概率比歷史周期更長。

CRIC的數據顯示，截至1月27日，全國300城經營性土地總成交建筑面積為3651萬平方米，同比下降超過五成，較2022年春節月下跌15%，環比跌幅接近九成。成交總價730億元，2016年以來首度跌破千億元關口……

這樣的形勢之下，托底是必要的。因為，其對維持相對穩定的市場預期，促進遇險房企加快復工、保交樓等，都有積極的重要作用。

更深層次，這還事關2023年的經濟大局。

最近，趙燕菁教授撰文指出：2023年中國經濟重啟千頭萬緒，但核心只有一個，那就是重建資產負債表！

而重建資產負債表很重要的一點，就是穩定房地產市場（穩地價、穩房價、穩預期）。大家都知道，中國居民的家庭資產，70%左右是房產，因此，以房地產作為抵押或隱性抵押的存量債務極其巨大。如果房地產價格下降甚至失去流動性，沒有任何新增的資產能夠填補銀行抵押品出現的巨大空缺。

即便是觀點與趙燕菁教授針鋒相對的趙建教授，也指出，要盡快恢復房地產市場的健康發展，讓房地產價格穩定下來。

這就是為何去年，高層多次指出“房地產是國民經濟的支柱產業”，今年開年以來，各地政策不斷在需求端發力的重要原因。

城投拿地，是在土地市場穩預期的重要舉措之一。可以說，城投公司在維持土地市場平穩運轉、助力保交樓行動，以及重建資產負債表等方面，肩負著重要使命。

比如，某中部城市“保交樓”行動中，城投就扮演了重要的角色，僅去年下半年就新創設成立了20余家平臺公司。

當然，城投公司拿地醒目，跟其他公司拿地少的“襯托”也有很大的關系。

以剛剛過去的1月份為例，在市場冷清、重點城市供應缺乏、春節假期等因素疊加之下，大眾熟知的房企1月份投資動作幾乎“靜止”，百強房企里僅綠城、華潤、建發等有少量拿地。使得城投變得突出起來。以岳陽城投為例，在CRIC的新增土地TOP100中排名第 16位，僅次于建發房產，其1月新增土地價值9.4億元，單看絕對值并不高……

讓利空間增大的房地產業務

可以很好地滿足城投的轉型

領跑者會帶動更多主動拿地

當然，城投大規模拿地，除了特殊的使命，還有自身的實際需求。這一點常常為人所忽視。

不可否認，有不少城投拿地是主動為之，因為這是他們的重要轉型方向之一。2014年新預算法和43號文件發布以來，城投就面臨著愈來愈大的轉型壓力，其中，房地產業務是其轉型的一個重要方向。

不過，以前市場行情火爆之時，規模房企到處高價搶地，即便是經過數年積累，無論在工程建設、管理、產品打造等方面均達到了較好水平的城投，拿地也比較謹慎——事實也證明它們當年的謹慎是對的——所以，排名很靠后，彼時，人們看到的是星光熠熠的巨頭、黑馬房企，對城投并不太注意。

然而，自2021年下半年以來，隨著土拍市場迅速轉冷，地方政府的讓利空間越來越大，這對尚有實力拿地的企業來說，是逆周期布局的好時機，城投自然不會放過，特別是市場化程度比較高的城投。

不管怎么樣，房地產市場仍然還是一個10萬億級的大市場。

這也是建筑類企業，頻頻加碼房地產開發的重要原因之一。因為當前建筑行業的毛利率在11%左右，房地產的毛利率盡管有所下滑也能高出建筑行業約10個百分點，因此建筑類企業有動力開拓房地產業務。在土拍市場低迷的時候，低價拿到優質地塊，毛利仍然能夠得到較好的保證。

這對城投公司的吸引力更大。因為過去城投主要投資的是公益性和準公益性業務，比如，修路、架橋、建設開發區、公園、學校、醫院等。公益性業務基本沒什么直接收益，而且周期通常很長。

如今，這類投資已經趨近飽和，繼續大規模進行這類投資，已經不現實。只有能創造現金流的債務，才是好的債務。這就需要能帶來正收益的投資項目。

近些年，各地城投公司，面對政策要求加快實現市場化轉型的情況下，不斷物色和收購有現金流的資產和有市場化收入的業務，現身數百家上市公司的十大股東之列，甚至直接控股。

房地產開發，也是很好的方向。房地產開發本身就是重資本行業，城投公司，憑借主體信用能夠融到低成本的資金，如果再加上像房地產開發這樣能夠產生現金流的業務作為支持，融資更是不存在什么問題。

當然，不少城投缺乏房地產開發的經驗。據CRIC統計，2021-2022年集中供地項目整體開工率為33%，而城投類公司拿地開工率只有16%。這確實是事實，但小明認為，這樣的狀況會很快有所改善。因為已經有人在前面趟出了一條路。

有些城投和代建的合作業務，已成高質量樣本。比如在臺州，地方城投攜手綠城管理打造的一站式TOD無界生活主場“綠城·心海里”。項目所在的心海社區，屬于浙江省首批24個未來社區創建試點。項目首開時，175套房源僅10%左右的中簽率，不到一小時便已售罄。

近幾年，代建成為不少房企一個重要的轉型方向，以便可以在市場低谷期養活團隊。很多代建公司，將目光瞄準了跟城投公司合作。

此前，因為城投公司市場化程度普遍不高，合作有許多障礙，但是隨著越來越多的成功案例浮現，就有了可參考的對象，操作起來會比以前順暢很多，一城投公司老總這么告訴小明。

截至2022年10月31日，全國有存續債的3078家城投平臺中，共有736家涉及房地產業務（不含保障房、產業園），占比23.9%，且近三年實現了開發收入。

尤其是江蘇、浙江和山東三省房地產業務做得風生水起。部分城投的房地產業務已較成熟并已運作為區域內的市占率龍頭。比如，2022年前三季度，武漢城建、成都興城、無錫新城集團等城投銷售金額排名已進入所在城市前三。

還有一些城投在商品房開發領域積累豐富的經驗后，業務范圍早已不局限于本地市場。比如大家房產。

城投公司尋找代建公司對項目施工，還帶動了代建領域的百花齊放。

城投公司的融資優勢，加上市場化代建公司的操盤能力、品牌優勢，對客戶來說，是很強有力的保障，所以銷售時更有優勢。

即便是保障性租賃住房用地，隨著保租房公募REITs的推出，也補足了閉環最重要的一塊短板，讓正向循環有了更大的可能。相比城投公司的傳統基建項目更有想象空間。所以，近兩年，保障性租賃住房用地大部分被城投公司拿走。

城投大舉拿地，還將持續

最后，回到開篇，來說一說126號文。為何其對城投拿地沒有像剛推出時人們普遍認為的那樣，產生抑制作用？

我們先看一下原文，財政部126號文第八條，是這么說的：「嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口……」

不過，城投企業拿地以虛增土地出讓收入的界定標準仍有待明確，短期內，城投無論是出于特殊使命還是市場化轉型的需要，都會在土拍市場上繼續存在。

監管重點更多的不是看城投是否拿地，拿地多少，而是聚焦于是否舉債拿地，尤其是嚴禁在舉債過程中新增隱性債務。畢竟，自2018年27號文4和46號文5出臺至今，防范化解地方政府隱性債務始終是監管重點。

其實，由于2022年資產荒的大背景，城投債凈融資規模是處于下降區間的。

春節開工之后，房地產行業的回暖還是比較明顯的，這會有助于城投土儲的消化，同時推動房地產市場加速回歸到平穩健康發展的軌道。

關鍵詞： 城投公司 土地市場 土地出讓 商品住房