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說起近兩年來進(jìn)擊最為兇猛的房地產(chǎn)企業(yè)之一，建發(fā)房產(chǎn)絕對算是榜上有名。

克而瑞發(fā)布的2022年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜顯示，去年建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售金額為1703.2億元，位列排行榜第10位。

(資料圖)

如果將時間線拉長一點，2017年-2021年，建發(fā)房產(chǎn)在行業(yè)的排名分別位列第61位、第53位、第49位、第31位和第21位。短短幾年的時間，建發(fā)房產(chǎn)從60名開外的中小房企一躍成為排名前十的“三好生”，擴(kuò)張速度之快讓業(yè)內(nèi)人士感慨“建發(fā)系殺瘋了”。

不過，也有人擔(dān)憂，在同行們紛紛小心翼翼降杠桿的同時，建發(fā)系大規(guī)模擴(kuò)張所面臨的資金問題。

高調(diào)擴(kuò)張的閩系建發(fā)房產(chǎn)會迎來自己發(fā)展的春天嗎？

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兇猛拿地

建發(fā)房產(chǎn)的快速擴(kuò)張，與其背后由建發(fā)集團(tuán)控制的建發(fā)系公司密不可分。

廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“建發(fā)集團(tuán)”）成立于1980年，公司主要業(yè)務(wù)涵蓋供應(yīng)鏈運(yùn)營、城市建設(shè)與運(yùn)營、旅游會展、醫(yī)療健康、新興產(chǎn)業(yè)投資等領(lǐng)域。

建發(fā)房產(chǎn)是建發(fā)集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司主要業(yè)務(wù)板塊包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、城市更新改造、商業(yè)管理、代建運(yùn)營、工程與設(shè)計服務(wù)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資七大業(yè)務(wù)板塊，涉及從一級土地規(guī)劃、征拆、代建到二級房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)、商業(yè)，再到酒店、養(yǎng)老、文化、科技等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)全覆蓋的房地產(chǎn)全鏈條業(yè)務(wù)體系。

征探君查閱財報發(fā)現(xiàn)，建發(fā)房產(chǎn)指的是建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，由建發(fā)集團(tuán)及其旗下核心上市平臺廈門建發(fā)股份有限公司（600153.SH，以下簡稱“建發(fā)股份”）共同持股。目前，建發(fā)股份在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域擁有建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“聯(lián)發(fā)集團(tuán)”）兩大控股子公司。

根據(jù)官網(wǎng)，建發(fā)房產(chǎn)旗下控股建發(fā)國際投資有限公司（01908.HK）、建發(fā)物業(yè)管理集團(tuán)有限公司（02156.HK）、建發(fā)合誠工程咨詢股份有限公司（603909.SH）。

近年來，建發(fā)房產(chǎn)在拿地方面可謂十分積極。2月23日，蘇州2023年一批次第二場土拍開啟。當(dāng)天出讓的5幅地塊中，其中2幅觸頂搖號。其中，建發(fā)地產(chǎn)以0.65%的溢價率競得工業(yè)園區(qū)一幅宅地，地價款7.69億元。而在此7天前舉行的第一場土拍中，蘇州兆瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（廈門建發(fā)）以7.69億元競得工業(yè)園區(qū)夷浜路北、科智路西地塊，樓面價20131元/平方米，溢價率0.65%。

中指院2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積TOP100顯示，去年建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為544億元，位列排行榜第四位。

而在2021年2月末，建發(fā)房產(chǎn)聯(lián)合融創(chuàng)經(jīng)過314輪鏖戰(zhàn)，最終拿下上海市普陀區(qū)石泉社區(qū)內(nèi)的一幅住宅用地，溢價率高達(dá)36.15%。不過，幾天后，由于該地塊溢價率過高的問題，建發(fā)房產(chǎn)就被普陀區(qū)政府約談，地塊的開竣工也將受到有關(guān)部門嚴(yán)格監(jiān)管。

314輪鏖戰(zhàn)拍地，可見擴(kuò)張時期建發(fā)拿地的兇猛勢頭。

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收購美凱龍

除了拿地積極，收并購成為企業(yè)高速擴(kuò)張時期的一大法寶。

最近一段時間，業(yè)內(nèi)較為關(guān)注的一起收并購案件要數(shù)建發(fā)股份和紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（601828.SH，以下簡稱“美凱龍”）之間的收并購事件。

今年1月17日，建發(fā)股份與紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“紅星控股”）、車建興共同簽署了附有生效條件的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，建發(fā)股份擬以現(xiàn)金收購美凱龍29.95%的股份。

隨后，美凱龍在1月26日發(fā)布H股公告，阿里巴巴（中國）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司（以下簡稱“阿里網(wǎng)絡(luò)”）將其持有的部分紅星可交債轉(zhuǎn)換為5.7%的美凱龍A股股份。這次股份轉(zhuǎn)讓完成后，建發(fā)股份持股29.95%，紅星控股及其一致行動人持股24.9%，建發(fā)股份預(yù)計將成為美凱龍的控股股東。

值得注意的是，車建興憑借著首創(chuàng)的家居連鎖模式，將美凱龍打造為家居行業(yè)的龍頭，成為家居行業(yè)妥妥的“包租婆”。

美凱龍的資產(chǎn)版圖有多大呢？征探君查閱了一下，截至2022年上半年報告期末，公司經(jīng)營了94家自營商場、280家委管商場、10家戰(zhàn)略合作商場、59個特許經(jīng)營家居建材項目，共包括475家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街，覆蓋全國30個省、直轄市、自治區(qū)的224個城市，商場總經(jīng)營面積為2227萬平方米。

只是蛋糕雖然夠大，美凱龍也并不是一塊好啃的“蛋糕”。房地產(chǎn)行業(yè)寒冬蔓延之下，家居賣場的生意也不好做。根據(jù)公司日前發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告，公司預(yù)計2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤為6.77億元～8.12億元，同比減少60.3%～66.9%。

此外，曾經(jīng)給車建興帶來滿滿安全感的“自己買地、自建商場”的重資產(chǎn)模式，也在行業(yè)突然轉(zhuǎn)向之后讓其站到了危險的邊緣。

截至 2022 年 9 月 30 日，美凱龍合并總資產(chǎn)1336.35億元，總負(fù)債為 756 億元，其中有息負(fù)債約為382 億元，而公司在手的貨幣資金只有57.38億元。

與此同時，關(guān)于美凱龍商場閉店的消息也不時傳出。收購美凱龍股份后，建發(fā)股份后續(xù)會如何推動美凱龍的發(fā)展成為行業(yè)關(guān)注的重點。

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加杠桿擴(kuò)張？

除了如何在行業(yè)寒冬期推動紅星美凱龍的發(fā)展，當(dāng)下，擺在建發(fā)股份面前共有兩大問題：第一，如何處理美凱龍超過760億元的債務(wù)可能帶來的高杠桿問題；第二，“大躍進(jìn)式”擴(kuò)張下，建發(fā)股份未來的發(fā)展前景如何？

1月15日，建發(fā)股份召開了關(guān)于收購美凱龍部分股份的投資者說明會。會上，建發(fā)股份解釋稱，市場上的很多投資者未仔細(xì)分析上市公司的財務(wù)報表，混淆了股東美凱龍控股和上市公司美凱龍的債務(wù)情況，美凱龍現(xiàn)有的有息負(fù)債以子公司借款為主，美凱龍的自持物業(yè)均有對應(yīng)的子公司，借款以該子公司的名義向金融機(jī)構(gòu)申請，同時以子公司物業(yè)作為抵押、上市公司進(jìn)行擔(dān)保，因此大部分債務(wù)在子公司，而不是在上市公司層面，需要控股股東擔(dān)保的較少，因此后續(xù)需要建發(fā)股份的擔(dān)保同樣較少。同時建發(fā)股份表示，該部分債務(wù)對應(yīng)的自營商場資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，銀行審批貸款時已經(jīng)評估其盈利狀況、資產(chǎn)價格，證明了資產(chǎn)的自身盈利能力。

建發(fā)股份對于美凱龍“子公司借款對上市公司影響不大”的解釋能夠多大程度上平息投資者的焦慮情況暫且不表。快速擴(kuò)張的建發(fā)面臨的另一大問題是，房地產(chǎn)行業(yè)的錢越來越難賺了。

征探君翻看建發(fā)股份2022年半年報發(fā)現(xiàn)，去年上半年，建發(fā)股份供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)營業(yè)收入為3396.12億元，占營業(yè)收入的比重為92.85％；與之相比，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入只有261.7億元，占比只有7.15%。盡管建發(fā)房產(chǎn)屬于近年來快速非常迅猛的企業(yè)之一，但隨著行業(yè)的發(fā)展日益成熟和穩(wěn)健，房地產(chǎn)逐步成為一個低利潤率的偏服務(wù)性行業(yè)，昔日依靠快速擴(kuò)張瘋狂就能賺得盆滿缽滿的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。

另一方面，從行業(yè)競爭來看，僅僅是廈門當(dāng)?shù)氐膰螅陀袊Q(mào)控股集團(tuán)和象嶼集團(tuán)兩家世界500強(qiáng)企業(yè)，3家國企的業(yè)務(wù)發(fā)展都有一定的重合之處。而近兩年來，象嶼在地產(chǎn)行業(yè)也擴(kuò)張迅猛。這場國企之間的競爭賽同樣激烈。

對于未來的收購計劃，建發(fā)股份稱，公司的收購是市場化行為，如果資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，且與公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)有協(xié)同作用的話，公司將會考慮并購。

曾幾何時，閩系房企以愛拼、膽大、高杠桿成為一個非常有個性特色和江湖傳奇故事的符號，更是一個進(jìn)擊時代的縮影。而在行業(yè)的深度調(diào)整之后，這批民營企業(yè)最終逐漸歸于平靜。如今，秉持著閩系基因的國企再度快速擴(kuò)張。而迎接他們的，還會是美好的春天嗎？

作者 | 張玉

來源 | 征探財經(jīng)（ID:teccj6)

關(guān)鍵詞： 建發(fā)股份 紅星美凱龍