以舊改聞名的“云南王”俊發，丟掉了在上海灘的唯一一顆明珠。

2月24日，俊發將其持有的云南俊仟房地產開發有限公司69.81%的股份轉讓給了平安不動產，這意味著俊發旗下的昆明未來城項目易手。稍早之前，俊發更是失去了其在上海的陣地，將俊燦星城項目的股權轉讓給了合作方上海燦輝。

【資料圖】

這個從云南走出來，靠著舊改發家的房企正在一點點失去自己的版圖，通過頻繁退出項目來換取自救的時間。它本想憑借著舊改的優勢實現全國復制，但無奈撞上了房地產周期調整的槍口。

房地產地方諸侯擴張的時代即將結束，曾經的“河北王”、“云南王”、“河南王”，未來或許只能出現在經濟史的故紙堆里。

敗退上海灘

近期，俊燦星城的開發建設單位上海新徐涇城實業有限公司發布股東變動公告，俊發全資子公司云南俊發鳳凰置業有限公司，已在今年1月將持有的45%股份轉讓給上海燦輝投資發展有限公司。

而樓盤的推廣名也從“俊燦星城”變為“虹橋燦耀星城”。與這個項目名命運相同的是，俊發的身影也從上海消失了。

俊燦星城屬于上海徐涇老集鎮城改項目，是俊發進軍一線城市的開山之作。俊發為此花了很多心血，從籌謀到退出，前后用了8年時間。

2015年，俊發與上海青浦徐涇資產經營管理有限公司及燦輝投資發展簽署了城改項目合作框架，并成立了三家合資的新徐涇城實業，作為城改項目開發主體。

兩年后，新徐涇城實業與青浦區徐涇鎮政府正式簽約了上海徐涇鎮老集鎮城中村改造項目合作協議。

2020年7月9日，新徐涇城實業以13.49億元獲得約34畝商住地塊，標志著俊發集團在上海的首個項目俊燦星城正式落地。

據當時俊發集團官網的消息，該項目總投資101億元，總建筑面積約54萬平方米，項目回遷面積14萬平方米，地上可售面積21.67萬平方米。

當年10月，新徐涇城實業再次以1.31億元競得項目8.8畝商辦用地；2021年6月，又以15.37億元獲得約35.8畝居住用地。

持續的投入讓這個項目迅速獲得市場關注。

俊燦星城首次開盤的2021年11月28日，503套房源吸引了892組有效意向客戶的認購，所有房源在開盤當天便被搶售一空。

但伴隨著市場下行以及舊改項目巨大的資金投入，俊發的現金流已經再難支撐。

據媒體報道，原來一期計劃于2022年10月交付，但由于2021年11月至2022年9月的10個月時間里，無任何施工進展，已延期到2023年二三月。

盡管上海市青浦區建設和管理委員會確認項目仍然在施工中，但卻沒能根本消除購房者的疑慮。

上海一位房企人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“這個項目剛開始因為市場好，所以賣得挺好，后來賣得就不太行。首先是開發商爆雷，項目因為疫情停工了，另外就是地段不太行，大虹橋去年就退火了。”

該項目上一次推盤是在2022年11月底，當時有627套房源取得預售許可并全部對外銷售，吸引來203組有效客戶，最終搖號通過的客戶成交的為202組。

螺螄灣里“做道場”

俊發在云南以舊改起家，云南自然是其重倉之地。但目前的情況是，即便在大本營，俊發的日子也不好過。

除了將昆明未來城項目轉讓給平安不動產，去年以來，俊發還退掉了昆明船房村、普自村2個城改項目。

俊發在昆明的銷售額占80%，2021年因容積率政策、滇池環保事件等，俊發的開發進度受到巨大影響。

俊發創始人李俊曾公開表示，2021年，俊發旗下的8個項目規劃報批受阻，直至10月才開始恢復審批，耽擱進度8-10個月不等。

這8個項目僅繳納土地款就超72億元，因報批暫停影響的供貨值為200多億元。

這其中，最大的拖累就是螺螄灣項目。

俊發·螺螄灣國際商貿城二期

前俊發員工向《鳳凰WEEKLY地產》表示，“螺螄灣拖垮了俊發的現金流，每年光還款都要幾十億。現在市場環境不行了，云南還有幾百億的貨沒出，壓力非常大。”

2017年，俊發集團以452億元代價，承債式收購云南中豪集團，中豪旗下的螺螄灣國際商貿城就變成了現在的新螺螄灣國際商貿城。

李俊也公開表示，螺螄灣給俊發帶來了沉重的債務負擔：“如果俊發沒有收購螺螄灣項目，有息負債將大幅減少80%以上。”

截至2021年末，俊發負債369億，其中螺螄灣接近140億，加之投入的自有資本金170個億，螺螄灣項目給俊發帶來了309億的負債。

但同時李俊也表示，螺螄灣還有330萬物業沒有銷售，年租金一年大概有16個億。它是有資產的，也是一個長期經營的項目。

為了盤活資產，俊發與民生銀行、信達資產、工商銀行等多達21家金融機構，就債務重組達成了一致意見，并簽訂了相關協議。

但短期看，俊發也只能通過出讓土地來緩解危機。

2022年5月底，俊發轉讓了云南昆明新螺螄灣2宗宅地，合計面積約161.23畝，轉讓價格共計約26.66億元。

失落的舊改王

舊改一向以體量龐大、開發周期長而著稱，這幾年俊發在全國拿下多個舊改項目，但成功入市的案例很少。

“也就上海的項目還算成功，其他城市的項目都不行，像廣州的項目基本就沒動。”另一位俊發人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》。

2018年10月26日，俊發集團與陜西乾和實業簽訂西安杜城村項目合作協議，這個項目就是西安俊發城。

俊發集團在官方微信中寫道：這是俊發集團進入西安舊改市場的第一個項目，屬城市核心區超大型棚改，總投資超400億元，項目改造綜合用地1789畝，總建筑面積超540萬平方米。

2018年10月26日，俊發集團與陜西乾和實業簽訂西安杜城村項目合作協議現場

上述人士稱，這個項目也給公司帶來了非常大的資金壓力，這導致了項目從拆遷安置開始就進展緩慢。

去年4月有居民在網絡平臺詢問：不知道出于什么原因，杜城村安置房工地門口，被貼上停工告示。另外，杜城村城改進度為何如此緩慢？一塊土地都沒有出讓。

對此， 官方給出的回復是，杜城村改造項目安置用地已取得選址意見書，部分開發用地正在辦理供地手續。前期工作受到疫情影響，造成了暫時停工。

到了4月7日，西安市雁塔區城棚改中心、杜城街道組織召開了杜城村安置樓建設推進會，明確要求開發企業全面復工。

也就是說，從2018年簽署協議到去年，這個舊改項目才取得選址意見書，而開發用地的手續還沒有辦理。

不過好消息是，2022年10月，俊發聯手陜西建工地產，以39.91億元拿下杜城村首批約264畝宅地。這個千畝城改項目終于邁出了開發建設的第一步。

俊發在大灣區也遭遇了相同的情況。

2019年，俊發在廣州正式成立大灣區公司，李俊還親自到場祝賀。

大灣區公司也不負所望，一年內就摘得3個舊改項目，投資額達到了200億，僅廣州增城區藍山村項目總投資額就高達82億元。

俊發曾想在大灣區設立第二總部，但這一想法也要落空了。

上述俊發前員工向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“俊發在大灣區已萌生退意，廣州已經簽約的舊改項目，也正在進行處置。好在廣州的項目只是取得了前期服務商資格，還沒有大手筆投入。”

從工商信息看，俊發仍是廣州2個舊改項目的股東。

有著“云南王”稱號的俊發，有著豐富的舊改經驗，采用一二級聯動開發的模式，成片、大體量開發，先安置、后搬遷、再拆遷，也被其稱為“俊發模式”。

但這種模式離開了云南，似乎就不起作用了。在異地缺乏深厚的本土資源的情況下，這一模式很難復制成功。

當然，聯合本地企業進行操盤也是常規思路，只是在當下的市場環境，俊發并沒有資本加碼慢周轉、資金沉淀大的舊改業務了。

市場很殘酷，基本不會留給企業試錯的機會了。

2022年4月，李俊向投資人歷數俊發目前遇到的困難，并當眾鞠躬道歉，還承諾要全力以赴保質保量保交付， 但目前看，情況仍舊不樂觀。

根據克而瑞的數據，2022年俊發實現的全口徑銷售金額為118.9億元，而2021年為510.3億元，在昆明，俊發雖然保住了銷售排名第一的位置，但相比2021年，也是出現了銷售額大幅度跳水的情況。另外去年，俊發的部分信托產品、應付票據出現違約，還遭遇了評級機構下調評級。

在大部分房企都遭遇困境的時候，自身的資產質量，決定著企業有多大逃出生天的可能性。從這個角度上說，手握大量舊改的俊發要順利脫困，恐怕要比其他房企更難。

關鍵詞： 舊改項目