前陣子，百強(qiáng)房企去年全年的成績單已經(jīng)陸續(xù)出來了。這份成績單總體來看不算理想，整體業(yè)績規(guī)模同比下降了41.6%，千億房企的數(shù)量則直接腰斬到只剩下20家，不可謂不慘烈。對于許多房企來說，2022年是生死攸關(guān)的一年。然而，在行業(yè)業(yè)績普降的形勢下，一大批國央企的表現(xiàn)仍然十分突出，而且在接下來的兩年內(nèi)，依然會保持強(qiáng)勢姿態(tài)。

(資料圖)

因為銷售規(guī)模只是表象、是已經(jīng)過去的數(shù)據(jù)。我們更需要關(guān)注的，是國央企這兩年在融資、增儲與多元化布局等方面，已經(jīng)取得越來越領(lǐng)先的優(yōu)勢地位。

明源君近期集中整理了這一年以來，國央企在各方面的表現(xiàn)。雖說國央企這兩年發(fā)展很快這件事行業(yè)有目共睹，但其強(qiáng)勢程度仍超出想象。

今年的國央企可謂手里有錢、庫里有貨，雞蛋也成功地分放在多個籃子里，完全是雄心勃勃要大干一番的架勢。

國央企地售比領(lǐng)跑行業(yè)

土儲充沛且向發(fā)達(dá)城市群集中

去年房企的業(yè)績榜單，進(jìn)一步證實了行業(yè)普遍的感受：國央企確實越來越強(qiáng)了。

據(jù)統(tǒng)計，在近三年來百強(qiáng)房企的銷售額當(dāng)中，國央企的份額占比從22%飆升至43%，幾近翻倍。銷售規(guī)模TOP 20當(dāng)中，國資背景房企占比也已過半。

但更突出的是新增土儲數(shù)據(jù)。去年全年新增土儲規(guī)模TOP 20當(dāng)中，國資房企有14家，占比高達(dá)70%。

保利、華潤、中海、招商蛇口等大型國央企，去年的納儲力度絲毫不減。同時還有許多非傳統(tǒng)開發(fā)強(qiáng)企，也作為新面孔殺入了百強(qiáng)榜單。

比如一批中字頭的建設(shè)類企業(yè)：中建玖合、中建東孚、中建三局、中建智地等等；還有各地地鐵公司，如廣州地鐵、深圳地鐵集團(tuán)、廈門軌道交通、蘇州軌交集團(tuán)等等。

這個趨勢，使得當(dāng)前土儲資源的集中度迅速提高。據(jù) 中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年國央企的拿地金額在TOP100房企中，占比達(dá)66.8%。其中地方城投拿走了16.4%，而民企拿地金額同比從37.4%降到了9.3%……

圖：2021年（左）、2022年（右）拿地金額TOP100不同所有制企業(yè)拿地金額占比

圖表來源：中指研究院

雖然銷售榜上看似國央企和頭部民企仍然膠著，但看增儲數(shù)據(jù)和拿地銷售比，我們就能感受到，為什么未來幾年市場仍然會由國央企主導(dǎo)。

這兩年來民營房企的主要任務(wù)都是求安全、求存活，拼盡全力在銷售端出貨，但進(jìn)貨端口收得很緊，不過國央企一卻直保持著較高的投資力度。

據(jù)統(tǒng)計，2022年代表性民營房企的拿地銷售比只有5.8%，但國央企和混合所有制房企的拿地銷售比均值為21.4%。其中越秀、建發(fā)、國貿(mào)等甚至超過了50%，進(jìn)出貨銜接無比絲滑。

圖：2022年典型房企銷售及拿地業(yè)績表現(xiàn)情況

圖表來源：中指研究院

這些具有大手筆進(jìn)貨和順暢出貨能力的國央企，無疑會成為接下來1-2年內(nèi)商品房銷售市場上的主力。

而在項目的落子布局方面，幾乎所有規(guī)模房企當(dāng)前都希望落子發(fā)達(dá)城市群，以求控制投資風(fēng)險、確保出貨端通暢。

但想歸想，好地段的好土地并不容易拿，在獲取優(yōu)質(zhì)地塊上最具有競爭力的，仍然以國央企為主。

目前長三角、粵港澳大灣區(qū)與京津冀三大城市群，是最受房企追捧的區(qū)域，另外中西部近年來受到的關(guān)注度也在提升。

從這四大城市群的拿地TOP 10來看，除長三角區(qū)域被深耕型標(biāo)桿民企濱江和綠城摘得前兩名之外，其他城市群拿地市場基本被國央企霸榜。

圖表來源：中指研究院

拿中海舉例，2022年上半年中海地產(chǎn)在一二線城市的新增土儲建面占比為89%，而且是2022年在京摘地數(shù)量和總價最高的房企，其“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的投資戰(zhàn)略，清晰地體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。

當(dāng)下哪怕是頭部國央企之間，對于高能級城市的優(yōu)質(zhì)地段的爭搶，也是白熱化的。

另一方面，各地城投的拿地節(jié)奏也并沒有慢下來，多個城市的土地市場仍然需要依靠城投來支撐。據(jù)2022年間城投公司參與拿地的金額、建面、幅數(shù)都較2021年有所增加。

根據(jù)CRIC公布的數(shù)據(jù)，上個月城投公司的拿地金額占到了當(dāng)月拿地百強(qiáng)的一半，其中不乏岳陽城投等市級城投的身影。

圖表來源：克而瑞地產(chǎn)研究

前一年手里有多少種子，決定了來年會有多少收獲。雖然今年才剛開年，但相信大家已經(jīng)能看出，未來市場的結(jié)構(gòu)會如何變化。

國央企融資優(yōu)勢顯著

支撐企業(yè)收并購與多元化發(fā)展

國央企能夠一直保持領(lǐng)先的投資強(qiáng)度，前提是手里要有足夠的資金。正所謂手有余糧，心中不慌。 從近一年來看，國央企融資優(yōu)勢依然顯著，融資規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他類型的企業(yè)。

據(jù)第三方統(tǒng)計，2022年國央企的融資規(guī)模，在行業(yè)內(nèi)的占比在60%-90%左右，而兩年前這個占比大約只有20%-40%。

且國央企的融資成本也始終維持在低位，頭部國央企華潤、中海的融資成本，已經(jīng)都能控制在4%以下，中海的融資成本僅為3.4%，堪稱業(yè)內(nèi)融資成本之王。

通暢的融資渠道與極低的融資成本，是國央企去布局更多的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，并在各個領(lǐng)域去開展收并購，擴(kuò)大自身的業(yè)務(wù)規(guī)模與影響力的關(guān)鍵支撐。

所以近兩年來，國央企與民企之間的差距似乎越拉越大。民營房企在收縮求存之時，國央企反而在多元化賽道上趁勢狂飆，通過布局?jǐn)U張和收并購等方式站穩(wěn)了腳跟。

比如華潤就是在去年一年中，收獲頗豐的贏家之一。

去年8月，華潤置地以約33億元收購世茂位于北京分鐘寺地塊，12月底又大手筆地完成了一起年內(nèi)最大金額的并購，以124億元將華夏幸福南方總部等多處資產(chǎn)收入囊中。

除了地產(chǎn)開發(fā)之外，華潤去年在物管領(lǐng)域也有不少斬獲，一口氣收購了禹洲物業(yè)、祥生服務(wù)、中南服務(wù)、四川九洲千城物業(yè)等多家物企，進(jìn)一步穩(wěn)固了華潤萬象生活在物管賽道的地位。

以華潤去年在收并購上的頻繁出手，堪稱是2022年的“并購?fù)酢薄６夷孟碌倪€都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是過去房企絕不會輕易拿出來上架售賣的。

國央企愿意豪擲大幾十億、數(shù)百億的背后，也是看準(zhǔn)了當(dāng)下這個充盈公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模、鞏固行業(yè)地位的好時機(jī)。

另外，基于增量開發(fā)的客觀瓶頸問題，國央企這幾年一直在加速布局多元化業(yè)務(wù)，不斷強(qiáng)調(diào)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略地位。這些也都需要擁有強(qiáng)勁的資金實力，才能夠順利開展。

比如招商蛇口的多元化經(jīng)營性業(yè)務(wù)，就一直發(fā)展得十分穩(wěn)健。

產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)是招商蛇口的老強(qiáng)項了，產(chǎn)品線豐富、出租率穩(wěn)定，毛利一直挺高，甚至多年高于傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)。而且目前招商蛇口已經(jīng)打通了產(chǎn)業(yè)園REITs退出渠道，實現(xiàn)了良性的業(yè)務(wù)閉環(huán)。

圖表來源：觀點網(wǎng)

此外，招商蛇口旗下的長租公寓業(yè)務(wù)、零售與寫字樓資管業(yè)務(wù)，都處于穩(wěn)步增長的狀態(tài)，已經(jīng)形成了地產(chǎn)大行情之下的多元化增長與抗風(fēng)險能力。這種能力在不確定性風(fēng)險的籠罩之下，尤為珍貴。

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國央企組織架構(gòu)變動頻密

緊隨投資布局而調(diào)整

國央企在拿地增儲和多元化布局上的飛速發(fā)展，離不開合理的組織架構(gòu)與人才結(jié)構(gòu)的支撐。

這兩年來國央企的組織架構(gòu)調(diào)整頻率，一點不比民營房企低。只是民企多是被動收縮，而國央企卻是為了適應(yīng)新的投資戰(zhàn)略布局，而進(jìn)行的主動調(diào)整。

近期國央企最核心的架構(gòu)調(diào)整方向，有幾大方面。第一個方面主要是基于投資布局改變，而做出的分支公司整合動作。

比如華潤的七個大區(qū)下屬分公司，已經(jīng)由去年的40個調(diào)整為目前的32個。招商蛇口則在一開年，就對數(shù)十個城市公司進(jìn)行了合并、升降級與撤銷等多方面的調(diào)整。

保利近期把江南平臺和蘇通平臺合并為蘇州公司，灣區(qū)與粵西則合并成了灣區(qū)公司。而且還在加強(qiáng)內(nèi)部管理的縱向聯(lián)動機(jī)制，要求總部關(guān)鍵崗位下沉一線，建立跨專業(yè)線賦能小組，去開展督導(dǎo)工作。

諸如此類的調(diào)整，在年關(guān)期間十分頻繁。不過具體舉措都很相似：重點城市公司升級，非重點城市或業(yè)績與利潤貢獻(xiàn)少的城市公司，則進(jìn)行降級、合并甚至裁撤。同時，集團(tuán)資源加大力度向業(yè)務(wù)一線傾斜。

這些調(diào)整都是緊密圍繞國央企的聚焦戰(zhàn)略來設(shè)計的，在求穩(wěn)、控風(fēng)險的大原則之下，一些邊緣的、投資風(fēng)險高的城市公司，注定面臨被合并的命運。

第二方面是基于內(nèi)部效率優(yōu)化，而進(jìn)行的職能整合。

比如保利去年成立了地產(chǎn)管理中心，整合了開發(fā)、運營、工程、成本等職能；還整合了戰(zhàn)略研究、投資管理、法人管理等職能，設(shè)立為戰(zhàn)略投資中心，串聯(lián)起投前、投中、投后環(huán)節(jié)；以此來提高各板塊業(yè)務(wù)的管理效率。

值得注意的是，去年華潤萬象生活僅上半年就已經(jīng)引進(jìn)了逾百名數(shù)字化人才，其中超過6成來自互聯(lián)網(wǎng)頭部大廠。這是一個明確的信號，是國央企加速向管理要紅利的重要體現(xiàn)。

近年來國央企在戰(zhàn)略上對數(shù)字化、信息化管理建設(shè)的重視程度，已不同往日。未來國央企的整體數(shù)字化水平，很可能也是領(lǐng)先行業(yè)的

結(jié) 語

雖然近一年來行業(yè)利好政策密集出臺，但實際效果還不明顯，可能需要更長的傳導(dǎo)時間。在尚未明朗的形勢下，國央企仍然是支撐起整個地產(chǎn)行業(yè)的角色。

從土儲與融資狀況來看，國央企在行業(yè)的主導(dǎo)地位還將持續(xù)很長一段時間，甚至?xí)^續(xù)擴(kuò)大優(yōu)勢。然而許多人都會擔(dān)憂，這種一邊倒的局勢不是個健康的狀態(tài)，國資企業(yè)的能力并非是沒有上限的。

好在是開年以來，已經(jīng)有一批民營房企在融資化債方面迎來了曙光。我們可以期盼今年有更多的民企回歸，為行業(yè)帶來新一輪的活力。

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