早前，舊改由于拿地成本低、利潤高，一直是諸多開發(fā)商角力的目標(biāo)。不過，隨著房企債務(wù)危機的蔓延，疊加政策叫停“大拆大建”，民企面對利潤空間不斷被“切薄”甚至即將虧損時，逐漸踩下舊改“剎車”。隨之，國企紛紛接盤紓困。

那么，在目前的市場環(huán)境下，舊改操盤思路跟之前相比有何不同？民企、國企介入舊改的比例分別有多大？民企如何更好地參與到舊改中？

部分民企撤離舊改，國資紓困接盤

(資料圖片僅供參考)

舊改曾一度是諸多房企角力的目標(biāo)，不過，隨著房企債務(wù)危機的蔓延以及政策叫停“大拆大建”后，民營房企逐漸踩下舊改的“剎車”。在此背景下，一些國企擔(dān)當(dāng)“白衣騎士”角色，接盤紓困舊改項目。

以信達為例，近期，信達地產(chǎn)發(fā)布公告稱，全資子公司廣東信達地產(chǎn)與公司關(guān)聯(lián)方中國信達及其下屬公司信達資本共同參與認(rèn)購蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)（有限合伙），總認(rèn)繳規(guī)模為31.51億元。合伙企業(yè)擬投資深圳某城市更新項目，截至目前，項目已完成拆遷及實施主體確認(rèn)工作，預(yù)計項目總貨值約45.77億元。據(jù)悉，該項目屬于中南建設(shè)。

在此之前，信達系與和昌集團等成立約90億元基金，投向貨值340億元的深圳兩個舊改項目。其中一個項目已取得專項規(guī)劃批復(fù)，一期已開盤預(yù)售，二三四期正在推動拆遷，項目總貨值約250億元；另一個項目已完成立項，目前正在準(zhǔn)備專項規(guī)劃申報，項目總貨值約90億元。

加上紓困中南建設(shè)的深圳項目，信達地產(chǎn)近期在深圳合作的三個舊改項目總貨值將達385.77億元。

無獨有偶。深圳恒大時代之光也等來了“紓困天團”。據(jù)悉，該項目是由岳盟工業(yè)區(qū)舊改過來的房地產(chǎn)項目，位于深圳市龍華區(qū)民治街道建設(shè)東路與民塘交匯處東側(cè)，更新單元用地面積68502平方米，拆除用地面積64974平方米。近期，東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)聯(lián)合深圳安居建業(yè)等合作伙伴，幫助中融信托接盤了該項目。

實際上，自去年以來，國資接盤舊改不乏案例，這一現(xiàn)象在廣州、深圳等地最為普遍。比如廣州城投已接手天河吉山村、黃埔廟頭村項目，科學(xué)城集團已接手黃埔旺村、楓下村項目；廣州高新區(qū)投資集團已接手滄聯(lián)村、重崗村項目。

房企為何選擇撤出舊改？國家高端智庫研究員宋丁分析道，舊改中存在的一大難題在于歷史遺留下的加建、違建，由此會引發(fā)后續(xù)如何拆除和賠償?shù)膯栴}，“過去，在舊改領(lǐng)域，拆遷賠償基本由房企來負責(zé)，這容易導(dǎo)致房企和業(yè)主之間形成拉鋸戰(zhàn)，即業(yè)主不讓步、價格炒太高，而房企又不愿意承擔(dān)較高的拆遷成本，由此導(dǎo)致舊改項目陷入僵局。”

成本高確實是舊改中面臨的一大問題。宋丁指出，近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)波動、政策調(diào)整等，房企涉及舊改難度加大，加上目前一些公益性配套被納入舊改中，也額外增加了房企的成本及開發(fā)難度。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦坦言，舊改項目面臨的不確定因素較多，比如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，不同產(chǎn)權(quán)主體對改造態(tài)度不同，都會阻礙改造進程。此外，一些項目投資周期長，對企業(yè)資金鏈壓力較大，后期靠運營產(chǎn)生的現(xiàn)金流，可能無法匹配前期投入等，均是房企顧慮的因素。

實際上，對于民企而言，在當(dāng)前樓市尚未真正企穩(wěn)回暖的背景下，參與城市更新項目依然面臨較多的困難。“除了城市更新項目本身的周期長、拆遷難、回款慢等困難外，現(xiàn)在民企的融資難、城市更新項目樓面成本優(yōu)勢不明顯等問題，更是讓民企參與城市更新的積極性受到影響。”合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇如是說。

“舊改”內(nèi)涵轉(zhuǎn)變，參與主體“國民協(xié)同”

實際上，目前“舊改”的內(nèi)涵已經(jīng)發(fā)生深刻變化。政策層面，2021年8月底，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強分析稱，該政策重申，將地方政府作為城市更新的第一責(zé)任人，避免城市更新成為地產(chǎn)開發(fā)，并且明確要求城市更新項目的拆除面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建面積的20%，拆建比不大于2，就地就近安置率不宜低于50%。這意味著舊改項目的可售指標(biāo)大幅減少，民營房企很難算得過賬來。

不僅如此，在舊改的模式上，過去主要為推倒重建，偏地產(chǎn)開發(fā)模式，但隨著老舊小區(qū)改造的推進，“舊改”的內(nèi)涵更為豐富，以老舊小區(qū)改造為核心的城市更新將發(fā)揮重要作用。

隨著老舊小區(qū)改造的推進，“舊改”的內(nèi)涵更為豐富。圖為上海一小區(qū)批量加裝電梯。圖/IC photo

“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃顯示，2021年-2025年，我國將基本完成2000年底前建成的，約21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。今年的政府工作報告提到，過去5年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共改造16.7萬個。聚焦今年，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上指出，2023年，我國將新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個以上。

在此背景下，目前北京、上海、西安等城市，在城市更新的思維上，運用了“政府統(tǒng)籌+市場化運作+項目自平衡”手法，從而規(guī)避了原先“政府引導(dǎo)+市場化運作”模式中的一些弊端，而在用地規(guī)模、操作模式等方面也均提出了更高要求。

隨后，舊改的參與主體亦發(fā)生相應(yīng)變化。羅宇分析指出，目前國企參與力度進一步加大，而民企新投資項目逐漸減少，同時，民企已有的存量項目由自行操盤，轉(zhuǎn)向?qū)で髧筮M行戰(zhàn)略合作，整體態(tài)勢上呈現(xiàn)“國民協(xié)同”的趨勢。

“對于過去拆除重建型的城市更新，民企將其作為增加土儲的手段，因此，參與比較多，但城市更新周期長，對資金鏈?zhǔn)且粋€很大的考驗。這一兩年，在很多民營房企遭重創(chuàng)后，城市更新領(lǐng)域也成了國央企的主場。”艾振強如是說。

在目前市場環(huán)境下，民企、國企介入舊改的比例分別有多大呢？對此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會表示，目前國企介入的多，但具體比例還沒有詳細數(shù)據(jù)。艾振強亦表示，對于民企、國企介入舊改的具體比例，很難有一個整體的詳細數(shù)據(jù)，因為在舊改項目中，國企和民企合作的現(xiàn)象很常見。但粗略估計，目前國企占據(jù)主導(dǎo)地位。

“近年來，民企退出舊改后由國企來接盤，而新增舊改項目主要還是以國企為主，預(yù)計有些城市占比超一半。但過去這些年，民企畢竟拿到了大量舊改項目，大部分還未撤出，只是暫時面臨一些困難。”宋丁分析稱。

在業(yè)內(nèi)人士看來，國企參與大中型城市更新項目，抗風(fēng)險能力更強。另外，地方國企指定平臺公司全程托底參與和主控，亦可化解大中型城市更新片區(qū)類項目長周期運作中的風(fēng)險。羅宇預(yù)計，未來金融機構(gòu)資金投放會更加聚焦優(yōu)質(zhì)主體、優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。其中，國企、政府紓困平臺仍為主要金融機構(gòu)貸款的重點投放對象。

不過，聚焦深圳市場，民企仍是城市更新的主力軍。據(jù)合一城市更新研究院發(fā)布的《2023年度深圳城市更新和土地整備白皮書》顯示，2022年，在城市更新單元新增實施主體確認(rèn)公示項目中，民企占比約76%，國企占比約15%；而土地整備利益統(tǒng)籌項目新增留用地合作開發(fā)主體，國企占比約90%，民企占比約10%。基于此，羅宇分析指出，民企更聚焦城市更新，國企更聚焦土地整備利益統(tǒng)籌。

從開發(fā)轉(zhuǎn)向城市服務(wù)，投資城市更新不在多而在精

傳統(tǒng)的城市更新業(yè)務(wù)模式也面臨轉(zhuǎn)變。全聯(lián)房地產(chǎn)商會城市更新分會分析指出，原先參與城市更新的企業(yè)，主要是在拆除后進行滾動式的開發(fā)，通過銷售物業(yè)的回款，平衡整個項目的開發(fā)資金。新要求下，原來的“拆遷-建設(shè)-銷售”的算賬邏輯、企業(yè)的實施方式都需要進行調(diào)整，才能應(yīng)對由之前賺快錢的開發(fā)模式，向賺慢錢、賺長期效益的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的挑戰(zhàn)。

實際上，正如艾振強所言，由于存在“一二級聯(lián)動開發(fā)”的可能性，之前很多民企大力布局舊改，將其作為獲得土儲的一種重要方式，在理解層面更多停留在“單個地塊”上，而舊改實際上應(yīng)落在提升城市功能上，重點應(yīng)從開發(fā)轉(zhuǎn)向城市服務(wù)，“這不僅與民企對利潤的追求相悖，而且多數(shù)民企的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)與運營能力，并不足以支撐大體量舊改項目未來的長期發(fā)展。”

那么，展望行業(yè)的發(fā)展，民企如何更好地參與到舊改項目中？艾振強指出，一些國企在開展項目時仍需與社會資本合作。因此，有較強運營能力的民企可以更多尋求與國企和地方政府戰(zhàn)略合作的機會，優(yōu)勢互補，從而達到1+1>2的效果。

羅宇亦表示，國企與民企之間加強合作，各自發(fā)揮優(yōu)勢，才是最有效的市場化資源配置方式，才能與城市更新項目的復(fù)雜性與周期性要求匹配。

在這一過程中，羅宇認(rèn)為，民企投資城市更新從不切實際的規(guī)模轉(zhuǎn)向落袋為安的利潤，這就要求民企必須深耕區(qū)域，確保現(xiàn)金流安全以穿越周期，強化實施能力做好能做成的項目，資產(chǎn)配置不在多而在于精。除此之外，民企后續(xù)參與城市更新項目需培養(yǎng)高質(zhì)量發(fā)展、精細化運營綜合實施能力，以匹配政策方面對城市更新模式轉(zhuǎn)變的新要求，做好城市運營服務(wù)商。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 劉軍

關(guān)鍵詞：