引言

進入3月以來，市場對地產最關注的問題，莫過于行業回暖是否有可持續性。

(資料圖片僅供參考)

目前來看，銷售的小陽春可以期待，融資方面三支箭支持，雖然很多尚在空中，但是也有十幾家房企受益，發行了債券。唯有拿地領域，仍然讓人擔憂，目前肉眼可見的改善也僅僅是部分城市出現點狀回暖，整體上仍然是國企托底的格局。

而從行業的鏈條來看，拿地的改善是整體行業回暖確認的必要條件，供給端的問題不解決，需求端的回暖和銀行的預期改善也無法持續。那么問題來了，拿地何時能起來？如何認識新格局下的房企拿地？

本文將為您解讀當前房企拿地的變化趨勢，并為您預判整個行業的回暖節奏。

①丨拿地改善的重要性

-　拿地改善是行業修復的必要條件

主持人：

最近市場都在關注地產行業的回暖，樂觀者認為市場改善趨勢明顯，地產公司現金流恢復指日可待，悲觀者認為市場回暖不可持續，地產行業在2023年仍然面臨極大壓力。

而在所有的市場討論中，投資人對地產銷售的高頻數據十分關注，也密切跟著一切地產融資相關的新聞，但是普遍對于拿地的改善沒有太多預期。除了2月集中供地，部分城市有民企拿地，其他大部分房企拿地的新聞并沒有對市場產生直接的影響。

您究竟是怎么看待這個問題的？拿地改善的重要性怎么樣呢？

在我看來，銷售改善是表，資金改善是里，而表里之間，后續是靠供給端，包括拿地和開工來維系的。

因為拿地其實綜合反映了房企對未來銷售的預期，對未來政策的預判，對資金環境的分析，對自身資金周轉的安排。

從銷售端來看，目前很多城市都是二手房熱度遠高于一手房，一方面反映了買房者對新房未來停工爛尾的擔憂，另一方面，很多城市民營房企拿地不足，國企地產又不著急開發周轉，導致很多地產困境的城市，比如鄭州，在新房端都變得一房難求。

純民企的新房仍然擔憂爛尾，而城投拿的地后續又很難快速形成可售貨值。因此，如果拿地端維持現狀，沒有改善，整個銷售回暖，會持續反映出新房二手房的熱度差異，新房市場也始終難以在推貨上維持可持續性。

-　融資政策的落地，也需要拿地改善配合

主持人：

您說銷售改善是表，那資金改善就是里。既然拿地的回暖，影響了表層銷售改善的持續性，那么資金改善，融資支持政策的落地，是否也需要拿地回暖的支持？

當然，因為我們知道，目前地產融資，仍然是信貸為主。

整體地產開發貸規模12萬億左右，占整體融資的規模的一大半。

而地產的信貸，目前為止仍然不能直接補充流動性，而是需要依托于項目，滿足四證齊全、自有資金25%、二級開發資質。所以不拿地，就沒有對地產信貸的抓手，無法落實融資。

很多朋友會質疑，地產公司發債和股權融資，也沒聽說需要落實到項目端，為什么我們仍然認為拿地改善是為融資落地提供抓手呢？

我們來看，目前民營企業的發債，基本上是依托于中債增信的擔保，而中債增信的擔保，基本上是要提供抵押物，實際抵押率從40%到70、80%不等，而抵押的資產也是商業不動產。

一個公司，特別是之前專注住宅方向的公司，可抵押的資產也是有限，如果拿地不恢復，就更沒有補充提供抵押物的能力，在當前的環境下更談不上推進發債。

而股權融資方面，我們看到最近推出了不動產私募投資基金的方案，核心重點釋放了存量住宅項目，但是要求取得五證（國有土地使用權證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工證、預售證）。

后續如果沒有拿地的恢復，存量住宅不動產基金，也只能停留在紓困功能上。

-　拿地改善是行業回暖真正的右側指標

主持人：

所以在您看來，拿地改善是一個真正直觀的指標？

在我看來，拿地改善就是整個地產行業改善的右側標志。

之前地產行業的三重壓力：需求收縮、供給沖擊和預期轉弱，最終會落實到拿地壓力上，因為拿地同時反映了對需求端銷售預測，預期端銀行資金到位的考量和供給端的核心。

目前在融資端和銷售端的放松政策，只有形成合力，才能帶來拿地的改善。

而拿地本身的變化，才構成行業真正的拐點。我們回顧過往，地產行業大的投資機會出現，動因往往是在拿地端出現明顯的改善。

比如2021年8月份開始的央企地產行情，就是因為2021年第二輪集中供地開始改善條件，減少競配建要求。

②丨拿地趨勢的宏觀、中觀和微觀表現

-　如何從宏觀、中觀、微觀角度理解拿地改善趨勢？

主持人：

那站在3月初的時間點，房企拿地的趨勢是怎樣的？宏觀、中觀、微觀分別有什么表現？

首先我們從宏觀來看，當前一個核心的問題，就是地產的模式轉型，之前“高周轉、高杠桿、高負債”的三高模式不可持續，依靠非標融資和低標準預售推動的行業，開始發生大的變化，規模以上房企有幾十家出現展期、違約，原本一個項目2年就可以完成的資金周轉，現在可以要拖長。

而政府層面多次發聲，說是要“大力推進現房銷售”，一樣是給行業帶來很多變化。

我們從數據上看，2020年，地產行業尚未發生大變局的時候，中指研究院拿地20強房企里，有12家民企，4家公眾企業，4家純央企。

而我們再看2023年1-2月這些企業的變化，僅有2家進入拿地百強。而原本行業的排名第一恒大，在2022年的銷售同比下降超過90%。

在整個行業信用風險尚未出清的背景下，我們要清晰地認識到：拿地好轉不在于整個市場的拿地金額恢復到2021年之前，也不是已經展期、違約的房企恢復正常拿地，而是整個住宅土地市場，恢復市場化拿地，由市場化的、正常開發推貨的房企成為拿地主流，進一步減少城投平臺的托底式拿地。

基于此，未來銷售排行榜上靠前的房企，其持續經營和核心競爭力，一定有賴于拿地。而宏觀層面房地產行業的改善，一定是以拿地改善為必要條件。

而在中觀層面，很多房企之所以不敢拿地，并不是擔心自己賣不出去房，也不是躺平不想新增施工，而是因為地產模式大變革，整個項目-資金之間的周轉變慢。

在融資仍然承壓的背景之下，房企拿地積極性始終難以修復。所以我們看到，即使集中供地的條款改善，供應的土地位置優化，但是民企拿地仍然沒有熱情。

另外，到目前為止，三支箭政策的落地，仍然存在很多桎梏。政策落地效果受限，也在行業中觀層面影響了房企拿地的熱情。

最后談一談微觀層面的趨勢。微觀層面我講一個細節問題。由于集中供地的推進，以及整個行業銷售壓力增大，房企的現金流吃緊，現在對于個體的地塊，對于房企來講容錯率大大降低，拿錯一塊地，對未來房企的經營性現金流負面影響就更大。

所以在這個背景下，拿地的積極度下降，后續的周轉和變現，就處處都讓房企猶豫。

③丨各地信號：從北京、杭州和鄭州看拿地趨勢

-　北京、杭州和鄭州對中國房企拿地有信號意義

主持人：

2023年的集中供地，出現了一些點狀回暖，民企拿地的意愿上升，但是城市之間的分化仍然很大。專家您怎么看待這個問題？各地的市場都有哪些信號？

在我看來，觀察拿地改善的節奏，就要關注三個城市：北京、杭州、鄭州。

北京的拿地情況，很大程度上代表了政策的趨勢，畢竟北京是中國政策資源最密集的地區，北京的地產市場確實也是更偏向于政策市。

今年2月8日，北京進行去年第五輪集中供地的收官，總共出讓6宗地塊，確認土地出讓收入122.52億元。在此次競拍中，越秀、建發、廈門國貿等原本大本營在南方的房企，都開始積極在北京布局，而這些房企也基本上是當地的地方國企。

從這個角度，我們可以從北京的拿地競爭中，看出來當前最強勢的房企，是地方國企，而且可以看到這些房企在全國布局的拓展。

其次我建議關注杭州，因為杭州是二線城市的代表，也是全國市場化樓市表現最好的城市之一。

今年2月7日開拍的杭州2022年第五批集中供地，吸引了包括濱江、中海、保利、華潤、萬科、建發、越秀、招商、偉星、綠城、錢江、中天、興耀、大家、北京科技園建設等40余家房企搶奪，最終5宗地塊全部成交，收金89.57億元。

其中，大家房產（杭州城建開發集團）、杭州本土民企興耀地產溢價或底價各拿下一塊地。從杭州的情況，我們發現，重點地塊、涉及TOD概念的地塊，受到了市場追捧。

本地的中小民企，也有不錯的表現。通過杭州，我們可以發現整體市場化拿地的趨勢。杭州土地市場的回暖，也是整體地產行情改善的重要信號。

最后我建議大家關注鄭州。

因為鄭州是保交樓的重中之重，之前大量的爛尾樓對市場信心沖擊很大。

而今年鄭州的集中供地，整體上波瀾不驚，10宗地出讓，1宗流拍。

市場最關注的點，在于已經發生信用風險的建業，開始出手拿地。

在我看來，建業的拿地體現了針對企業紓困的“救企業”。而鄭州當前新房市場的缺貨，也值得注意，只有后續房企拿地正常，鄭州供給需求的矛盾才可以得到解決。

④丨拿地何時能起來？

-　拿地與整體地產改善的節奏預判

主持人：

感謝專家！今天您針對拿地的講解十分精彩，您能幫我們總結一下今天的重點嗎？我們最關心的問題，那就是拿地何時能起來？

今天核心的思路，就是點明：

1. 拿地不起，銷售不可持續；

2. 拿地不起，融資沒有抓手；

3. 拿地恢復是地產改善的右側；

4. 宏觀層面要理解，拿地改善不是看數據同比，而是看銷售靠前的房企，拿地是否正常化；

5. 中觀層面，行業資金周轉變慢，政策落地也有桎梏；

6. 微觀層面：拿地容錯率低，影響房企拿地積極性；

7. 在城市上，關注北京——政策信號；杭州——市場信號；鄭州——紓困進展。

對于拿地改善的節奏和進展判斷，我預判拿地整體改善應該是在三季度的事情了，落后于整體銷售進度的改善。整體上，對于銷售改善的進展和持續性偏樂觀，就需要找到拿地改善的信號和證據。

來源：崇山論市 已獲得授權，向原作者表示感謝！

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