引言

進(jìn)入3月以來，市場對(duì)地產(chǎn)最關(guān)注的問題，莫過于行業(yè)回暖是否有可持續(xù)性。

(資料圖片僅供參考)

目前來看，銷售的小陽春可以期待，融資方面三支箭支持，雖然很多尚在空中，但是也有十幾家房企受益，發(fā)行了債券。唯有拿地領(lǐng)域，仍然讓人擔(dān)憂，目前肉眼可見的改善也僅僅是部分城市出現(xiàn)點(diǎn)狀回暖，整體上仍然是國企托底的格局。

而從行業(yè)的鏈條來看，拿地的改善是整體行業(yè)回暖確認(rèn)的必要條件，供給端的問題不解決，需求端的回暖和銀行的預(yù)期改善也無法持續(xù)。那么問題來了，拿地何時(shí)能起來？如何認(rèn)識(shí)新格局下的房企拿地？

本文將為您解讀當(dāng)前房企拿地的變化趨勢(shì)，并為您預(yù)判整個(gè)行業(yè)的回暖節(jié)奏。

①丨拿地改善的重要性

-　拿地改善是行業(yè)修復(fù)的必要條件

主持人：

最近市場都在關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的回暖，樂觀者認(rèn)為市場改善趨勢(shì)明顯，地產(chǎn)公司現(xiàn)金流恢復(fù)指日可待，悲觀者認(rèn)為市場回暖不可持續(xù)，地產(chǎn)行業(yè)在2023年仍然面臨極大壓力。

而在所有的市場討論中，投資人對(duì)地產(chǎn)銷售的高頻數(shù)據(jù)十分關(guān)注，也密切跟著一切地產(chǎn)融資相關(guān)的新聞，但是普遍對(duì)于拿地的改善沒有太多預(yù)期。除了2月集中供地，部分城市有民企拿地，其他大部分房企拿地的新聞并沒有對(duì)市場產(chǎn)生直接的影響。

您究竟是怎么看待這個(gè)問題的？拿地改善的重要性怎么樣呢？

在我看來，銷售改善是表，資金改善是里，而表里之間，后續(xù)是靠供給端，包括拿地和開工來維系的。

因?yàn)槟玫仄鋵?shí)綜合反映了房企對(duì)未來銷售的預(yù)期，對(duì)未來政策的預(yù)判，對(duì)資金環(huán)境的分析，對(duì)自身資金周轉(zhuǎn)的安排。

從銷售端來看，目前很多城市都是二手房熱度遠(yuǎn)高于一手房，一方面反映了買房者對(duì)新房未來停工爛尾的擔(dān)憂，另一方面，很多城市民營房企拿地不足，國企地產(chǎn)又不著急開發(fā)周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致很多地產(chǎn)困境的城市，比如鄭州，在新房端都變得一房難求。

純民企的新房仍然擔(dān)憂爛尾，而城投拿的地后續(xù)又很難快速形成可售貨值。因此，如果拿地端維持現(xiàn)狀，沒有改善，整個(gè)銷售回暖，會(huì)持續(xù)反映出新房二手房的熱度差異，新房市場也始終難以在推貨上維持可持續(xù)性。

-　融資政策的落地，也需要拿地改善配合

主持人：

您說銷售改善是表，那資金改善就是里。既然拿地的回暖，影響了表層銷售改善的持續(xù)性，那么資金改善，融資支持政策的落地，是否也需要拿地回暖的支持？

當(dāng)然，因?yàn)槲覀冎溃壳暗禺a(chǎn)融資，仍然是信貸為主。

整體地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模12萬億左右，占整體融資的規(guī)模的一大半。

而地產(chǎn)的信貸，目前為止仍然不能直接補(bǔ)充流動(dòng)性，而是需要依托于項(xiàng)目，滿足四證齊全、自有資金25%、二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。所以不拿地，就沒有對(duì)地產(chǎn)信貸的抓手，無法落實(shí)融資。

很多朋友會(huì)質(zhì)疑，地產(chǎn)公司發(fā)債和股權(quán)融資，也沒聽說需要落實(shí)到項(xiàng)目端，為什么我們?nèi)匀徽J(rèn)為拿地改善是為融資落地提供抓手呢？

我們來看，目前民營企業(yè)的發(fā)債，基本上是依托于中債增信的擔(dān)保，而中債增信的擔(dān)保，基本上是要提供抵押物，實(shí)際抵押率從40%到70、80%不等，而抵押的資產(chǎn)也是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。

一個(gè)公司，特別是之前專注住宅方向的公司，可抵押的資產(chǎn)也是有限，如果拿地不恢復(fù)，就更沒有補(bǔ)充提供抵押物的能力，在當(dāng)前的環(huán)境下更談不上推進(jìn)發(fā)債。

而股權(quán)融資方面，我們看到最近推出了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的方案，核心重點(diǎn)釋放了存量住宅項(xiàng)目，但是要求取得五證（國有土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證、預(yù)售證）。

后續(xù)如果沒有拿地的恢復(fù)，存量住宅不動(dòng)產(chǎn)基金，也只能停留在紓困功能上。

-　拿地改善是行業(yè)回暖真正的右側(cè)指標(biāo)

主持人：

所以在您看來，拿地改善是一個(gè)真正直觀的指標(biāo)？

在我看來，拿地改善就是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)改善的右側(cè)標(biāo)志。

之前地產(chǎn)行業(yè)的三重壓力：需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱，最終會(huì)落實(shí)到拿地壓力上，因?yàn)槟玫赝瑫r(shí)反映了對(duì)需求端銷售預(yù)測(cè)，預(yù)期端銀行資金到位的考量和供給端的核心。

目前在融資端和銷售端的放松政策，只有形成合力，才能帶來拿地的改善。

而拿地本身的變化，才構(gòu)成行業(yè)真正的拐點(diǎn)。我們回顧過往，地產(chǎn)行業(yè)大的投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)，動(dòng)因往往是在拿地端出現(xiàn)明顯的改善。

比如2021年8月份開始的央企地產(chǎn)行情，就是因?yàn)?021年第二輪集中供地開始改善條件，減少競配建要求。

②丨拿地趨勢(shì)的宏觀、中觀和微觀表現(xiàn)

-　如何從宏觀、中觀、微觀角度理解拿地改善趨勢(shì)？

主持人：

那站在3月初的時(shí)間點(diǎn)，房企拿地的趨勢(shì)是怎樣的？宏觀、中觀、微觀分別有什么表現(xiàn)？

首先我們從宏觀來看，當(dāng)前一個(gè)核心的問題，就是地產(chǎn)的模式轉(zhuǎn)型，之前“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的三高模式不可持續(xù)，依靠非標(biāo)融資和低標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售推動(dòng)的行業(yè)，開始發(fā)生大的變化，規(guī)模以上房企有幾十家出現(xiàn)展期、違約，原本一個(gè)項(xiàng)目2年就可以完成的資金周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在可以要拖長。

而政府層面多次發(fā)聲，說是要“大力推進(jìn)現(xiàn)房銷售”，一樣是給行業(yè)帶來很多變化。

我們從數(shù)據(jù)上看，2020年，地產(chǎn)行業(yè)尚未發(fā)生大變局的時(shí)候，中指研究院拿地20強(qiáng)房企里，有12家民企，4家公眾企業(yè)，4家純央企。

而我們?cè)倏?023年1-2月這些企業(yè)的變化，僅有2家進(jìn)入拿地百強(qiáng)。而原本行業(yè)的排名第一恒大，在2022年的銷售同比下降超過90%。

在整個(gè)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)尚未出清的背景下，我們要清晰地認(rèn)識(shí)到：拿地好轉(zhuǎn)不在于整個(gè)市場的拿地金額恢復(fù)到2021年之前，也不是已經(jīng)展期、違約的房企恢復(fù)正常拿地，而是整個(gè)住宅土地市場，恢復(fù)市場化拿地，由市場化的、正常開發(fā)推貨的房企成為拿地主流，進(jìn)一步減少城投平臺(tái)的托底式拿地。

基于此，未來銷售排行榜上靠前的房企，其持續(xù)經(jīng)營和核心競爭力，一定有賴于拿地。而宏觀層面房地產(chǎn)行業(yè)的改善，一定是以拿地改善為必要條件。

而在中觀層面，很多房企之所以不敢拿地，并不是擔(dān)心自己賣不出去房，也不是躺平不想新增施工，而是因?yàn)榈禺a(chǎn)模式大變革，整個(gè)項(xiàng)目-資金之間的周轉(zhuǎn)變慢。

在融資仍然承壓的背景之下，房企拿地積極性始終難以修復(fù)。所以我們看到，即使集中供地的條款改善，供應(yīng)的土地位置優(yōu)化，但是民企拿地仍然沒有熱情。

另外，到目前為止，三支箭政策的落地，仍然存在很多桎梏。政策落地效果受限，也在行業(yè)中觀層面影響了房企拿地的熱情。

最后談一談微觀層面的趨勢(shì)。微觀層面我講一個(gè)細(xì)節(jié)問題。由于集中供地的推進(jìn)，以及整個(gè)行業(yè)銷售壓力增大，房企的現(xiàn)金流吃緊，現(xiàn)在對(duì)于個(gè)體的地塊，對(duì)于房企來講容錯(cuò)率大大降低，拿錯(cuò)一塊地，對(duì)未來房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流負(fù)面影響就更大。

所以在這個(gè)背景下，拿地的積極度下降，后續(xù)的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，就處處都讓房企猶豫。

③丨各地信號(hào)：從北京、杭州和鄭州看拿地趨勢(shì)

-　北京、杭州和鄭州對(duì)中國房企拿地有信號(hào)意義

主持人：

2023年的集中供地，出現(xiàn)了一些點(diǎn)狀回暖，民企拿地的意愿上升，但是城市之間的分化仍然很大。專家您怎么看待這個(gè)問題？各地的市場都有哪些信號(hào)？

在我看來，觀察拿地改善的節(jié)奏，就要關(guān)注三個(gè)城市：北京、杭州、鄭州。

北京的拿地情況，很大程度上代表了政策的趨勢(shì)，畢竟北京是中國政策資源最密集的地區(qū)，北京的地產(chǎn)市場確實(shí)也是更偏向于政策市。

今年2月8日，北京進(jìn)行去年第五輪集中供地的收官，總共出讓6宗地塊，確認(rèn)土地出讓收入122.52億元。在此次競拍中，越秀、建發(fā)、廈門國貿(mào)等原本大本營在南方的房企，都開始積極在北京布局，而這些房企也基本上是當(dāng)?shù)氐牡胤絿蟆?/p>

從這個(gè)角度，我們可以從北京的拿地競爭中，看出來當(dāng)前最強(qiáng)勢(shì)的房企，是地方國企，而且可以看到這些房企在全國布局的拓展。

其次我建議關(guān)注杭州，因?yàn)楹贾菔嵌€城市的代表，也是全國市場化樓市表現(xiàn)最好的城市之一。

今年2月7日開拍的杭州2022年第五批集中供地，吸引了包括濱江、中海、保利、華潤、萬科、建發(fā)、越秀、招商、偉星、綠城、錢江、中天、興耀、大家、北京科技園建設(shè)等40余家房企搶奪，最終5宗地塊全部成交，收金89.57億元。

其中，大家房產(chǎn)（杭州城建開發(fā)集團(tuán)）、杭州本土民企興耀地產(chǎn)溢價(jià)或底價(jià)各拿下一塊地。從杭州的情況，我們發(fā)現(xiàn)，重點(diǎn)地塊、涉及TOD概念的地塊，受到了市場追捧。

本地的中小民企，也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。通過杭州，我們可以發(fā)現(xiàn)整體市場化拿地的趨勢(shì)。杭州土地市場的回暖，也是整體地產(chǎn)行情改善的重要信號(hào)。

最后我建議大家關(guān)注鄭州。

因?yàn)猷嵵菔潜＝粯堑闹刂兄兀按罅康臓€尾樓對(duì)市場信心沖擊很大。

而今年鄭州的集中供地，整體上波瀾不驚，10宗地出讓，1宗流拍。

市場最關(guān)注的點(diǎn)，在于已經(jīng)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)的建業(yè)，開始出手拿地。

在我看來，建業(yè)的拿地體現(xiàn)了針對(duì)企業(yè)紓困的“救企業(yè)”。而鄭州當(dāng)前新房市場的缺貨，也值得注意，只有后續(xù)房企拿地正常，鄭州供給需求的矛盾才可以得到解決。

④丨拿地何時(shí)能起來？

-　拿地與整體地產(chǎn)改善的節(jié)奏預(yù)判

主持人：

感謝專家！今天您針對(duì)拿地的講解十分精彩，您能幫我們總結(jié)一下今天的重點(diǎn)嗎？我們最關(guān)心的問題，那就是拿地何時(shí)能起來？

今天核心的思路，就是點(diǎn)明：

1. 拿地不起，銷售不可持續(xù)；

2. 拿地不起，融資沒有抓手；

3. 拿地恢復(fù)是地產(chǎn)改善的右側(cè)；

4. 宏觀層面要理解，拿地改善不是看數(shù)據(jù)同比，而是看銷售靠前的房企，拿地是否正常化；

5. 中觀層面，行業(yè)資金周轉(zhuǎn)變慢，政策落地也有桎梏；

6. 微觀層面：拿地容錯(cuò)率低，影響房企拿地積極性；

7. 在城市上，關(guān)注北京——政策信號(hào)；杭州——市場信號(hào)；鄭州——紓困進(jìn)展。

對(duì)于拿地改善的節(jié)奏和進(jìn)展判斷，我預(yù)判拿地整體改善應(yīng)該是在三季度的事情了，落后于整體銷售進(jìn)度的改善。整體上，對(duì)于銷售改善的進(jìn)展和持續(xù)性偏樂觀，就需要找到拿地改善的信號(hào)和證據(jù)。

來源：崇山論市 已獲得授權(quán)，向原作者表示感謝！

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