中指研究院 中國房地產TOP10研究組

中國房地產TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了二十年。研究組把握行業發展脈搏，深入揭示房地產企業經營規律，為促進房地產行業健康發展發揮了重要作用。

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今年全國兩會政府工作報告指出，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況；支持剛性和改善性住房需求。當前宏觀經濟好轉預期增強，房地產市場信心加快恢復。為此，研究組啟動“2023中國房地產百強企業研究”，以“奮楫篤行，涅槃重生”為主題，倡導企業把握新一輪的發展機遇，穩健經營，為促進行業健康發展作出貢獻。

業績規模：銷售額同比下降 央國企份額逆勢提升

2022年，房地產市場成交保持低迷態勢，全國商品房銷售額下降至13.3萬億元。在行業內整體信心不足的情況下，百強企業整體銷售額也出現了負增長。百強企業投資繼續聚焦核心熱點城市，擇機拓展優質土地儲備，為未來業績儲備資源。

（1）銷售額同比下降30.3%，市場份額下降2.4個百分點

2022年，房地產市場成交保持低迷態勢，全國商品房銷售額下降至13.3萬億元。百強企業雖積極推進保交付工作，集中資源挖掘高能級城市潛力，加大線上營銷力度，但也難抵銷售規模出現下滑態勢，百強企業銷售總額、銷售面積分別達63301億元、36313萬平方米，同比下降30.3%和36.2%。

過去幾年，全國房地產市場規模高位盤整，2022年市場下行更加明顯，房地產行業進入縮表出清、優勝劣汰階段，百強企業市場份額持續下滑。2022年，百強企業市場份額為47.5%，較上年下降2.4個百分點。百強企業中，央國企銷售額份額較去年有顯著提升。

（2）前十城市貢獻度過半，改善及高端需求超三成

2022年，百強企業繼續深耕重點城市，一線城市銷售貢獻占比提升，二線城市仍是主要銷售來源。2022年房地產市場供需兩端均未明顯恢復，全國房地產市場整體仍處在深度調整階段，但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強或政策優化，市場保持一定活躍度，百強企業錨定重點核心城市，把握市場活躍城市發展機遇，重點城市銷售貢獻占比提升。

2022年，宏觀經濟基本面疲軟，剛需購房者觀望情緒較重，而改善客戶預期整體好于剛需客戶，同時近年來新房供給逐步向改善產品轉變，帶動新房供應高端化，面積段出現一定增大趨勢，改善型需求持續釋放。百強企業順勢而為，加大改善類產品推出比例。同時，百強企業在行業各方信心受挫的時期，保交付樹立客戶信心，進一步反哺銷售；通過線上平臺搭建、爆點事件引流，線下促銷活動助力項目去化。

（3）投資聚焦核心城市，提高業績保障程度

2022年住宅用地供應降幅超三成，且房地產市場持續調整，企業投資態度消極，全年百強企業投資規模“腰斬”。百強企業布局更趨集中，核心一、二線城市成為主要布局城市。同時，22城均加大優質土地供應，百強代表企業從市場支撐度和城市周期出發，將有限的資源集中在集中供地22城，以加快布局結構和貨值結構調整，適應房地產市場發展新階段。

運營表現：營收凈利同比下降 盈利水平降至低位

2022年，隨著房地產市場進入下行通道，疊加疫情多點散發，百強企業盈利水平降至近年低位，營收增速下降，部分企業出現虧損，利潤空間持續收窄，百強企業不斷修煉內功以迎戰周期低谷，促企業高質量發展。

（1）盈利水平降至近年低位，結轉少毛利降低導致利潤下行

2022年百強企業營業收入同比下降，凈利潤下降顯著，部分企業由盈轉虧。竣工和結轉增速不利導致營業收入和凈利潤均走低，百強企業營業收入均值達371.6億元，凈利潤均值達21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%，增速較上年減少13.3、24.9個百分點。近年來受新冠疫情反復、市場下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，百強企業凈利率持續下降，趨勢未有緩解。

（2）保交付促結轉，改善盈利狀況

中長期來看，受新房增量規模見頂、向房地產發展新模式過渡影響，企業盈利率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板，行業利潤率在房地產金融化勢頭被遏制的新周期回到社會平均利潤水平。因此，面向新周期如何維持有利潤的增長成為百強企業必須面對的課題。在保交付的基礎上，伴隨行業進入深度調整期，行業面臨大洗牌，各大企業不再盲目追求高杠桿、高周轉、擴規模，轉而將經營安全與效益提升作為重中之重，追求有利潤的增長，實現高質量發展。

經營安全：財務隱憂仍在 多渠道增厚安全墊

2022年，行業繼續在下行周期運行，企業普遍面臨流動性緊張問題。違約企業數量及違約債務規模持續攀升，且恰逢債務到期高峰，企業現金流呈大幅凈流出狀態。市場銷售端疲軟，銷售回款不力，企業經營性現金流無法形成有力支撐。四季度，央行協同相關部門連續出臺房地產行業融資利好政策，從信貸、債券、股權端“三箭齊發”，鼓勵和支持企業融資。在此環境下，百強企業內外兼修，對內順應周期調整財務結構，保持充足的償債能力，打造風險緩沖墊；對外充分利用政策資源，發揮自身優勢，抓住窗口期及時補充融資資金，借助政策工具優化資產負債表，為適應行業新周期提前做好準備。

（1）杠桿率保持合規水平，短期償債能力惡化

百強企業嚴格遵守“三道紅線”要求，指標均值均已合規，但現金短債比有所下滑。百強企業嚴控杠桿率，“三道紅線”明顯優于合規值。受流動性緊張及一年內到期債務持續增加影響，凈負債率和現金短債比指標表現有所減弱。

（2）融資規模大幅下滑，政策支持有望緩解償債壓力

行業融資規模同比大幅下滑，各渠道同比均出現下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力。2023年一季度即為首個償債高峰，4月、7月到期規模均超千億。根據“金融16條”的指導原則，信用債可通過協商合理展期，境內債償債壓力有望暫緩。同時無論從發行主體特征還是募集資金用途來看，債券發行條件都在逐步放松，企業可適當利用借新償舊置換到期債務。

（3）抓住政策契機，多渠道增厚安全墊

《改善優質企業資產負債表計劃行動方案》支持的對象為系統重要性優質企業，通過“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質企業經營性和融資性現金流，引導優質企業資產負債表回歸安全區間。通過債權、股權的合理融資支持，企業將提升資產的流動性，在資產端體現出整體優化，進而實現資產負債表的全面改善。

社會責任：盡職盡責保交付 多方回饋社會

2022年，百強企業積極履行企業公民責任，一方面積極響應高質量發展號召，強化責任擔當，扎實落實“保交付、保民生”的企業使命；另一方面，履行納稅義務，積極投入到公益慈善、綠色可持續性發展等領域，踐行回報社會理念。

（1）盡職盡責保交付，穩預期強信用

2022年，百強企業加強交付力建設，彰顯責任擔當。同時，百強企業實踐“交房即交證”，為購房者提供優質交付服務；利用線上渠道，提供便捷高效的交付服務；圍繞項目交付建立完整的交付流程，從機制建設方面保證交付進度與質量。

（2）積極依法納稅，多方回饋社會

2022年，百強企業積極依法納稅，熱心公益，關注特殊群體，主動履行社會責任，重塑行業責任發展新形象。此外，百強企業積極踐行“雙碳”戰略，推動節能減排綠色建筑；秉承綠色理念，注重綠色優先選取綠色供應鏈產品及服務。

結束語

2023年，房地產政策不斷優化，政策效果初步顯現，市場開始企穩并逐步恢復，但總體市場仍處于深度調整階段。在此背景下，企業的銷售規模和盈利能力都遇到了挑戰，未來在保證交付的前提下，企業仍應將現金流安全和有利潤的增長作為重中之重，致力于追求高質量的增長。

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