《投資者網》侯書青

(資料圖)

近日，有消息稱自如或在4月份向港交所遞交招股書，計劃募集10億美元資金。有多家媒體向自如方面詢問具體細節，自如表示不予置評。

作為長租公寓行業中碩果僅存的幾家機構之一，自如撐過了行業最困難的時期，官網顯示其房源數量達到100萬套。但也難以否認，自如已經3年未獲融資，在租約證券化這條融資渠道受阻之后，自如需要自己造血。

2021年，自如上線了“增益租”模式，公司與業主之間的關系由承包變得更像是托管，其中裝修收入或許會為自如帶來新的收入來源。但從目前已披露的數據看，業主們對這一新模式的認可度仍有較大的提升空間。

3年未融資

自如CEO熊林早年在聯想、IBM等公司任職，2010年被左暉看中，挖到鏈家任副總經理。2011年，熊林與左暉一行人去歐美、日本考察后，自如在鏈家內部開始孵化，2016年起獨立運營。2018年的數據顯示，自如的管理的房源規模當時就已經超過70萬間。這樣的數量即便是放到現在仍舊十分能打。

當時市場上的幾大長租公寓平臺：青客公寓、魔方公寓、蛋殼公寓的管理規模僅為9.72萬間、7.62萬間、43萬間。而世界上最大的公寓租賃管理公司：日本大東建托，2022年的管理規模也不過103.6萬間。

面對自如手上的100萬房源，人們不禁要問，自如是怎么打下這片“江山”的？無他，唯錢多爾。

鏈家作為自如背后的大樹，不僅為他帶來了房源，更為自如鋪平了融資之路。騰訊不光參與了鏈家金額最高的B輪融資，更是兩度出現在自如的融資名單中。蛋殼在其5年的短暫生命里獲得了8筆融資，自如目前雖只進行過4輪融資，但融資總額遠超蛋殼。

2018-2020年2年間，自如合計收到來自騰訊、紅杉、軟銀等機構的約80億元融資。2020年，長租公寓行業進入融資低潮期，軟銀愿景基金仍獨家投資10億美元。錢多的好處立竿見影，2018年1月，自如的A輪融資總額為40億元。蛋殼公寓或許是見事態緊急，也于一個月后拿到了1億美元融資。

融資層面的暗自較勁，不久就演變成了價格戰。

速途網2018年8月的一則消息稱，天通苑的業主有一間120平方米的三居要出租，心理預期是月租7500元。房源引來了自如和蛋殼的工作人員，自如將報價提到9500元，蛋殼則以每輪300元的幅度加價，該房源最終花落蛋殼公寓，月租升至10800元。雖然自如很快出面否認此事，但仍有當年的新聞顯示，許多自如租客的月租出現了幾百元的上漲。

彼時我愛我家CEO胡景暉也在8月17日的電話會議中稱，蛋殼和自如正在以高于市場價20%-40%的價格爭搶房源導致租金上漲；2天后，胡景暉宣布離職，并在媒體溝通會上直言：“長租公寓爆倉，一定比P2P更厲害。”長租公寓的價格戰，也隨著胡景暉的離職被擺到桌面上。

過快的擴張，也為自如的房源質量造成了影響，2018年前后，不時有自如房源甲醛超標的消息見諸報端，這也倒逼了自如增加了市內空氣質量檢測環節。目前，大多數自如房源內都貼有甲醛濃度檢測結果。

競爭越是白熱化，越需要冷靜。許是自如聽進了胡景暉的話，2018年9月5日，中信證券-自如2號第3期在上海證券交易所掛牌轉讓，此后，自如再未發行過租金貸ABS產品。“競價搶房源”一事也因監管的介入而告一段落。

2019年，長租公寓行業進入洗牌期，據澎湃新聞的粗略統計，當年有至少69家機構退場，價格戰的硝煙開始散去。曾經相繼登陸美股的長租公寓平臺：蛋殼公寓、青客公寓結局凄涼。

2019年4月，胡景暉離職半年后，蛋殼公寓因租金貸暴雷事件鬧得“殼破漿飛”，連累無數租客流落街頭，終于在上市1年多后宣告退市；后者也在上市2年多后宣告破產；魔方公寓目前仍在經營，但去年向港交所遞交的招股書至今仍未有回音。

價格戰就像是養蠱，自如在2019年笑到最后成為了“蠱王”，軟銀用10億美元的獨家戰投為其加冕，自如的投后估值已經超過450億元。但經歷疫情，自如已經3年未獲得新一輪融資，租約證券化的行業敏感性也堵住了這條融資渠道。

自如需要自己造血。

該怎么造血呢？

租約證券化的“黑歷史”疊加疫情的影響，讓資本對長租公寓行業的態度變得更加謹慎。而從另一個角度講，疫情也為長租公寓行業帶來了新的“錢景”。

2020年初，蛋殼公寓和自如雙雙借著疫情做起了文章。蛋殼一方面以“不可抗力因素”為由要求業主免除3個月租金，甚至為工作人員定制了“話術”，另一方面卻仍照常扣除租客的房租等各項費用。

自如則出現眾多租戶在微博上維權，原因是疫情期間部分租客足月到期，但是不便搬家換租，需要短暫續約一段時間。而自如卻借此機會上漲租金，雷鋒網的消息稱，漲幅普遍在10%-30%左右，最高漲幅達38.3%，而以往的租金漲幅僅在3%-5%左右。此外，還有租客指出疫情封控期間自如無法履行每月2次的保潔、維修服務，卻仍要在租金中收取服務費等問題。

后續CEO熊林回應稱：“一是客戶從長租變為月租或季租，二是房源價格顯著低于同地段、同小區類似房源的價格。”但該回應并未得到租戶的認可，澎湃新聞引述維權租戶的話稱“自如的續約租客普遍面臨著漲租，并不僅限于長租換短租，未遇到漲租的租客仍在合同履行期內。”

此事最終以自如減免租戶服務費而告一段落，但自如的“搞錢”之路并未就此止步。

2021年3月，自如面向業主上線“增益租”模式。自2011年成立起，自如一直盡職盡責地扮演著“二房東”的角色，遵循著“收房、租房”的傳統模式，自如將其稱為“省心租”。

兩種模式之間最直觀的區別在于，選擇“增益租”的業主，不僅將房子租給自如，還需要出資由自如裝修房屋，好處是自如會分給房東更多收益。“省心租”模式下，自如需要自費裝修房屋（增加隔斷等），且軟裝部分需要自如提供。

看上去，“增益租”的對自如和業主雙方都有“增益”。自如能夠借此讓自己的模式變得更“輕”，免去了昂貴的收房費用、裝修費用、軟裝的購置儲存費用等，還能增加一項來自裝修的現金流。與業主的關系從“承包”變為“類托管”，更強調管理屬性。

業主則能穩定拿到至少市場價80%的保底收益，無需每年讓出1個月的租金。若房租價格上漲，租金溢價部分將在年底與自如五五分賬。裝修款項也可以選擇分攤在租金里分5年支付給自如，但是需要支付利息。

現在，假如有一位業主與自如簽約“增益租”滿一年，當他與自如分賬時，他能得到的錢主要包括：保底收入、溢價收入兩部分。在這一年時間內產生的全部房租，需要支付服務費、搬家、維修等費用，若選擇分期支付裝修費，則需要在租金中扣除本金及利息。

氫財經的報道顯示，裝修費若選擇5年分攤，總額約為16萬元，這意味著平均每月的房租收入會少2660元，此外還需要扣除分成費用和實際房租10%左右的管理費。

這筆賬是否劃算見仁見智，但根據中國城市住房租賃智庫聯合自如研究員發布的報告，“增益租”推出2年，目前該模式的委托量在總管理量中占比約為10%。

放眼行業，“增益租”都算是一個很新穎的玩法，理論上，裝修費用及其中的利潤都能夠改善自如的現金流。但話說回來，如果真能做到利好雙方的話，2年時間又何止10%呢？（思維財經出品）■

房企長租公寓自如IPO

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