來源 | 資管云

視覺 | 劉玉嬌

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責編 | 韓瑋燁

睿觀察：代建真的還香嗎？恐怕事實遠比想象殘酷。在地產代建企業競爭格局逐步形成中，潛在的風險依然不容忽視。代建行業真正價值的體現是在于項目運營能夠專業以及品牌能力的體現，也是所有的代建人未來面臨的最重要的課題。

最近兩 年，地產代建的風挺大的。

在行情好的時候，沒什么傳統房企能看到上代建這點“小錢”，但今時不同往日，行業大規模出險，代建業務瞬間成了傳統房企眼中的香餑餑。2022年房企年報出爐，代建的兩位老前輩綠城和建業分別交出了27.7%和50.1%毛利率的成績，屬實讓一眾房企看著眼饞不已。

但代建真的還香嗎？恐怕事實遠比想象殘酷。

一是上哪找靠譜的資產？畢竟賺錢的項目不至于找代建；二是能否做到帶資進組？事實是需要代建的項目往往缺的不是能力，而是資金；三是自身是否有品牌溢價？畢竟無論手藝多好最終還是要看市場買不買單；四是代建真的還能賺錢嗎？大部分民營房企為了養活隊伍，代建費率已經內卷到了1%。

代建的前景不可謂不廣闊，但是還真不意味著誰都可以通過這個市場“起死回生”。

地產代建市場概覽

首先看一組數據，從2010年一直到2021年，整個房地產代建新簽約的建筑面積統計表。在2010年的時候只有300萬方，一直到2012年的時候已經達到了1378萬方。緊接著到2017年的時候，更是達到了3868萬方，2021年這個數據已經來到了1.02億方。

通過這組數據能發現在這些將近11年的時間里，中國房地產的代建市場，當年的新簽約合約的項目數量以及建筑面積的年復合增速均超過了24%。

預計到2025年國內代建這個潛在的市場面積有望增加至9.1億平米，其中商業代建市場規模將由2020年的3.5億平方米增長至6.2億平方米，當年新簽的代建合同建筑面積有望延續增長，預計到2025年將達到2.3億平方米在這里面商業代建的占比將達到66%。也能發現2020年Top100后的中小房企銷售面積在8.16億平米，是當年代建規模的十余倍，意味著就超過將近7億平米的待建增量空間有待進一步的挖掘，未來的空間非常巨大。

在代建市場廣闊前景的吸引下，品牌房企紛沓而至，代建行業競爭也日益加劇。

在2010年的時候，隨著綠城成立子公司，專注于代建業務，當年代建市場的份額占比僅有0.1%。緊接著在2013年，萬科小股操盤開啟了股權式的代建，當年的代建市場份額也僅有1.3%。之后在2014年朗詩涉足代建。2015年，首先是建業集團開啟了新藍海戰略，中原建業成立，同一年綠城開始剝離代建業務，成立了綠城管理集團。隨著這些公司的成立以及發展，當年代建的市場份額也是達到了2%。

隨著藍光涉足代建，以及金地、雅居樂，分別成立了金地管理、雅居樂房管，從而專注于代建業務。在2020年代建行業內的大型代建公司已經有了將近30多家。到了2021年，國內代建的滲透率其實還沒有達到5%，相比于歐美國家30%左右的一個發展水平，仍有很大的一個提升空間。

樂觀估計國內的代建市場每年可以達到2萬到3萬億方，可謂前景非常廣闊。近三年隨著商品房市場處在一個低速增長的態勢， 但2015年以來代建的參與者快速擴容，將近40多家的房企參與進代建業務，前景雖然美好，但是競爭也在逐步地加劇。

地產代建企業競爭格局

目前地產代建企業的競爭格局是在代建商業模式各種創新的背后，逐步的折射出對于金融服務的巨大需求。在開發管理之外，委托方資金的需求，盤活資產的訴求逐步地在增多。

提供金融服務的商業代建模式是行業未來發展的一個重要趨勢，這個趨勢對于中小房企來講，主要體現在資源的賦能，也就是基于服務于房地產開發商的一個企業定位，傳統的招拍掛獲取土地的途徑受限，需要賦能外部資源借力參與。

而對于金融機構來講，它的資產處置，也就是房地產企業代償債務的規模目前已經達到了1.8萬億，承接全國性、地方性AMC的機構業務或是未來的一個方向，業務也需要一些專門的匹配。首先通過中小房企參與公開市場的競拍，這個方面就需要引入資金方，從提供拿地后的開發管理服務，延伸到拿地前的金融服務，從而參與公開市場的競拍，為委托方資源賦能。而不良資產的處置主要是依托自身專業能力與信用背書，協同金融機構提供結構化的金融方案，并結合開發管理服務，盤活不良資產。

整體來看，目前地產代建企業的競爭格局可以分為五大類，第一大類是頭部玩家，綠城管理、中原建業、金地管理。第二大類是央企玩家，包括華潤、保利、華僑城、招商以及萬科。第三大類是介入比較早，而且有各自的成熟的模式，可以稱為老玩家，包括朗詩、藍城。第四大類是隨著市場的發展，競爭格局的加劇，陸陸續續的有一些新玩家也在入局地產代建，包括旭輝、龍湖、新世界以及中南地產。第五大類是受到企業本身的發展，階段性的有一些暫離玩家，如雅居樂、藍光、綠地以及陽光城。

當然在地產行業高光發展的光環下，潛在的風險不容忽視。首先在激烈的競爭的格局下以及高光的發展的環境下，很多行業都背負轉型的壓力。第二點是從業人員要有打工者的心態，要有乙方心態，尤其是從原來的地產行業轉型之后，如果心態不得以及時的扭轉，很多業務的開展就會受限，正如同綠城管理CEO李軍所說，做代建就如同開了個餐館，一個好的餐館不能只燒一種菜，要懂得滿足所有客人的需求。第三個，這個行業其實是沒有情懷可言，只靠數字說話。第四個守業比創業更難，代建行業真正價值的體現是在于項目運營能夠專業以及品牌能力的體現，也是所有的代建人未來面臨的最重要的課題。

從另外一個層面上來看，目前代建行業的競爭格局已經非常的激烈，除了綠城、金地、中原建業，頭部的代建房企有一定競爭優勢之外，大部分房企在獲取代建業務上已經面臨著很大難度。一些新入的代建行業的品牌房企，甚至寧可超低的代建代管費率來獲取代建項目。當然核心訴求只是為了保住或者維系公司的開發建設管理團隊，畢竟目前的市場環境下，自主投資和開發建設項目會面臨更大的風險。但是從代建市場的真實情況來說，就純代建類似于施工的這種項目的競爭已經異常的激烈。

因此對于代建方而言，核心競爭優勢或許還在于能否同步解決項目建設所需的資金。不管是直接為項目提供融資或融資方面的擔保，或者是引入投資機構輸入資金，這種解決資金的能力，甚至比代建能力來的更為重要。從目前的地產投資業務情況來看，對于品牌房企的代建類項目，尤其是暴雷房企和各類的投資機構的紓困或不良地產的項目，提供資金的最大的障礙就在于代建方本身無法作為融資主體或者為項目這些融資提供擔保。

相比之下，品牌房企對于城投公司、城投平臺托底拿地和保交樓項目的代建業務，可能會有更多的業務切入的空間。比如在融資方面，既可以考慮城投平臺信用作為基礎的資金投放，又可以按照傳統地產抵押的融資的思路進行處理。

那代建業務會不會成為大多數民營房企的一個主業？目前最主要的影響還是在于收益規模方面。當前部分品牌的民營房企，以超低價格承接代建業務，只是為了在市場低潮期養住團隊。整個代建市場仍然主要是由大型的全國性的房企和具有較強品牌影響力的區域性的房企所主導的，其中央企背景下的房企占據了代建市場絕大多數的份額。

即便如此，內卷費率的代建時代已經到來，要靠代建作為新的業務增長點，哪有那么簡單。

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