本文來源：時代財經 作者：劉新歌

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曾備受房企追捧的昆明巫家壩，如今正面臨挑戰。

2016年8月末，位于昆明市官渡區巫家壩核心區的景成大廈開工。這是巫家壩首個啟動建設的總部大樓項目，因而頗受各方關注。但6年多過去，規劃中的“昆明又一超高地標建筑”并未建成，土地使用權還將因停工、土地閑置被政府無償收回。

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近日，昆明市住建局、官渡區自然資源局在人民網地方留言板回應稱，上述宗地于2022年10月28日被認定為閑置土地，官渡區自然資源局決定按照無償收回土地使用權的方式進行處置。目前該宗地土地使用權處于司法查封狀態，待法院解除查封后，將開展后續處置工作。

對于土地權屬方云南景成集團而言，這樣的結局使其痛失總部大樓，但或也是斷臂割肉、甩掉一個大包袱。對昆明市而言，收回土地使用權只是化解爛尾樓問題的第一步。該宗地后續將如何開發尚未可知。在昆明融盛行地產副總經理康兵看來，項目的的盤活難度不小，“地塊位置非常好，但開發難度較大，無論誰接手都一樣。因為巫家壩寫字樓、公寓體量很大，去化有難度，租金也持續下降。”

首個總部大樓爛尾，瑞麗首富敗走昆明

2016年6月，云南景成以底價4.22億元拿下巫家壩核心區域KCGD2015-11號商住用地，地塊總面積31.6畝，總建筑面積24.34萬平方米，折合樓面價約1734元/平方米。自此，巫家壩首個總部大樓項目、云南景成昆明總部大樓“景成大廈”正式落地。

按照最初的規劃，景成大廈建筑高度為248.8米，其中地上57層、地下4層，計劃總投資20億元，包括五星級商務酒店、5A寫字樓、綜合商場及配套設施等。項目建成后，云南景成將把總部從瑞麗市搬遷至此。

不過，景成大廈建設進度緩慢，2018年后基本停止。2020年，景成集團擬改變項目建設內容、增加兩棟住宅樓，并打算根據住宅預售情況再決定景成大廈的推進進度，但這一規劃一直未見公示。景成大廈的建設自此停滯，據當地媒體信息，項目僅完成地下工程，建筑剛出地面。

2022年11月，昆明市官渡區自然資源區發布公示，稱該宗地的批準用途為商務金融用地，項目未辦理取得施工許可證，未動工開發滿兩年以上，官渡區會審認定為閑置土地，為企業自身行為造成。

每個爛尾樓背后都有一段企業興衰史，景成大廈亦然。云南景成由瑞麗首富董勒成于1990年創辦，2016年，云南景成名列云南企業100強第56位、云南民營企業100強第16位。

董勒成的財富版圖橫跨酒店服務、航空、路橋、房地產等眾多行業，生意甚至做到了柬埔寨。在瑞麗，其有“董半城”之稱，綿延4公里的瑞麗大道兩側幾乎都是景成集團的項目和地塊。航空方面，他于2013年5月出資6億元組建了瑞麗航空。至2020年6月底，瑞麗航空共運營20架飛機，航線74條，航線網絡覆蓋43個國內外通航城市。

不過，2019年前后，景成集團開始出現資金難題，甚至被傳出欠繳員工社會保險、頻繁拖欠工程款和員工工資，開發的房地產項目景成大廈、景成瑞府及旅游項目瑞麗灣國際休閑度假項目等均陷入停滯。

疫情沖擊下，董勒成開始剝離航空業務。2021年1月15日，瑞麗航空完成工商變更登記，原大股東景成集團的持股比例由70%降至13%，無錫交通產業集團以57%的持股比例成為新的控股股東。

房企搶入巫家壩，房價一度高達3萬

巫家壩位于昆明市主城區、呈貢新區和昆明空港經濟區三角交匯的核心地帶。2012年6月，昆明長水國際機場正式通航運營，我國歷史上第二個機場——巫家壩機場停止運營，在昆明核心區騰出大面積凈地，為其優化和重構城市功能與空間布局提供了空間。

根據《昆明巫家壩新中心控制詳細規劃》，巫家壩地區被定位為世界級區域金融中心、總部基地、綠色創新媒體中心、多元商業中心，并被貼上“昆明未來新中心”、“城市CBD”等華麗標簽。

一時間，巫家壩成為品牌房企搶入之地，中海、萬科、保利、綠地、金茂、寶能等紛至沓來。基于片區的高定位，巫家壩在土地出讓時多附加“引進世界500強企業總部或區域總部”的要求，該片區密集分布有中海國際中心、中交南亞總部大廈、綠地東南亞區域總部、中國鐵建西南總部大廈、保利南亞之窗大廈等14個總部大樓項目。

巫家壩開始成為昆明超高層建筑的集聚區，待這些總部大樓建成，昆明的天際線將不斷被刷新，如中建股份西南總部為含1棟230米超高層寫字樓的城市綜合體項目，綠地東南亞中心項目計劃高度更高達428米，建成后將為昆明第一高樓。

在康兵看來，如此大體量的供應，或將影響項目入市后的運營。“昆明的寫字樓客戶主要來自金融、房地產、設計院等房地產相關行業，受疫情和整體經濟形勢影響，需求下滑不少，不僅銷售、出租難，售價及租金也大幅下降。”

戴德梁行數據顯示，2022年昆明甲級寫字樓市場需求收縮，租金同比下跌至79.88元/平方米/月。空置率雖然同比大幅下降9.01個百分點，但仍高達18.24%。由于存量較大，最近3年昆明甲級寫字樓的租金逐年下滑， 2020年平均租金96.03元/平方米/月，2021年為85.64元/平方米/月，2022年下降為79.88元/平方米/月，三年降幅達17%。

巫家壩的寫字樓租金水平也受到影響。如近期入市的中海國際中心寫字樓低區開始招商，平均租金為70元/平方米/月，比昆明甲級寫字樓2022年平均租金低了約12.4%。可以預見，待未來幾年巫家壩寫字樓陸續投入使用后，寫字樓競爭會更加激烈，租金或進一步下探。顯然，這樣的市場前景并不利于引入盤活爛尾項目的新投資者。

在康兵看來，規劃落地的延宕也影響著片區的商業前景。按照規劃，巫家壩片區將在拆遷10個專業市場后、建設一個5070畝、全球第四大的中央公園，但或因資金問題，市場拆遷尚未全部完成。

另據云南房網信息，巫家壩片區至今沒有學校，原計劃在今年投用的第一所學校曾在去年停工，今年3月恢復建設并預計在9月建成，但這所學校尚未確定具體辦學機構，也未出現在今年的小學劃片名單中。

幾年間，巫家壩的房價也出現較大的跌宕。“巫家壩片區寫字樓的推進速度、公寓的去化速度都比較慢，住宅之前最高時單價達3萬多，現在最便宜的可能近一萬出頭。”康兵說。

據了解，2022年，受市場大環境影響，巫家壩樓盤大打價格戰，以價換量。如去年9月，片區最便宜的精裝房僅要1.26萬/平，甚至出現貼地價賣房的情況，卷出價格洼地。

無論是盤活爛尾樓，還是片區建設，巫家壩都需要一劑強心針。

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