作者 | 夏縣明

編輯 | 梁秀杰

(相關資料圖)

視覺 | 陳珍珍

責編 | 韓瑋燁

又是一年年報季。

4月28日是A股提交年報的最后一個工作日，也是年報季的最后一個交易日。反映房地產整體市場行情的房地產指數（886057.WI）在4月26日探底2815.17點后連續兩個交易日出現單邊上漲，在最后一個交易日收于2899.27點，單日上漲1.37%。

今年以來，房地產板塊一直處于下降通道中。而近期地產股一改往日的陰霾，出現久違的反彈行情，甚至在節后延續了上升態勢，在5月5日出現量價齊升，地產股將迎“V”型反轉？

股市是經濟的晴雨表，地產股的反彈是否意味著2023年房企的快速復蘇？先來看看2022年的“成績單”。

圖表1：房地產指數近期走勢圖

數據來源：Wind

千億營收的房企減少2席，誰掉隊了？

2022年，總營收超過千億的房企有10家，分別是萬科、碧桂園、綠地控股、保利發展、龍湖集團、華潤置地、中海、招商蛇口、金地集團、新城控股；而2021年的營收超過千億的房企有12家，分別是綠地控股、碧桂園、萬科、保利發展、中海、龍湖集團、華潤置地、融創中國、新城控股、招商蛇口、金科股份、旭輝控股。

房企第一名易主，由綠地控股易主為萬科。2021年，綠地控股以5353.9億元的總營收位列第一，緊隨其后的是碧桂園和萬科。而到了2022年，萬科一騎絕塵，以5045億元的營收位居榜首，成為唯一營收超過5000億的房企，將第二名的碧桂園（營收4308.4億元）和第三名的綠地控股（4270.1億元）遠遠拋開。

短短三年間，斗轉星移，物是人非。曾經的房企巨無霸中國恒大已跌出第一陣營，近兩年的年報遭“難產”，股票遭停牌，被千夫所指。而萬科、碧桂園、綠地控股、保利發展近兩年牢牢霸占了前四強。

圖表2：2022年營收超千億的房企一覽（單位：億元）

數據來源：Wind，睿和智庫整理

金地集團逆襲，營收首次超千億，進入前十。2022年，金地集團的總營收從上一年的956.23億元上升到22%至1163.58億元，名次從第13位上升到第9位；其房地產項目結算面積和結算收入分別為616.67萬平方米何1091.81億元，同比分別上升9.42%和23.56%。2022年末，金地新獲取項目總投資額約368億元，新增總土地儲備約248萬平方米，共進入了全國78個城市，總土地儲備約5182萬平方米，權益土地儲備約2345萬平方米，其中，一、二線城市占比約71%。今年初至今，金地集團抓住土地市場的窗口期，接連在西安、杭州、東莞、上海等核心城市獲取了多宗土地儲備，土地總投資額已超過87億元。

融創中國、金科股份、旭輝控股總營收和排名下滑，跌出前十。特別是金科股份和旭輝控股的總營收分別從2021年的1105.28億元和1079.47億元下滑到2022年的540.04億元和824.32億元，分別下降51.1%和23.6%，名次分別下滑11位和2位。

排名的變化，折射出在房地產行業發展邏輯生變的背景下，房企的艱難求生與轉型。

增收不增利成常態，房企紛紛開啟第二增長曲線

前十強房企的盈利能力顯著下滑。2022年，千億營收房企的平均毛利率為從2021年的20.4%下降3個百分點至17.4%，凈利率從2021年的11.3%下降3.8個百分點至7.5%。中海、華潤、龍湖、保利的盈利能力相對較強，凈利率均超過10%，碧桂園是前十強房企中唯一凈利率為負數的企業，其2022年扣非歸母凈利率虧損60.5億元，同比下滑122.6%。

10家頭部房企的營收平均增速下滑3.6%，而凈利潤平均增速下滑47.5%。從營收增速和凈利潤增速的對比來看，10家房企全部處于增收不增利的窘境，在房地產市場面臨深度調整的當下，這一現象已成為常態。

圖表3：營收前十強房企的2022年營收增速與凈利潤增速對比

數據來源：Wind，睿和智庫整理

因此，尋求第二增長曲線，轉型提質已經成為頭部房企的共同選擇。目前來看，從開發業務向經營業務轉變、租購并舉、輕重結合、發展代建業務等成為它們嘗試的重要方向。

這方面做得比較突出的要數華潤置地和龍湖集團。

華潤置地近年來在夯實開發業務的同時，商業運營業務、長租公寓業務做得風生水起。

數據顯示，2022年，華潤的開發業務營收為1761.6億元，占整體營收的比例為85%，較前值下降1.6%個百分點，但足以表明其轉型的意向。旗下商業運營實體華潤萬象生活2022年的總營收為120.4億元，較2021年的88.9億元上升35%，2022年66個購物中心已開業，零售額達1137億元；截至4月底的市值為834.5億元，在全市場排在第七名，將碧桂園、綠地控股等大型房企的市值遠遠拋在后面，足見其運營能力得到二級市場投資者的認可。

而長租公寓品牌華潤有巢截至1季度末的累計在運營房間數為60700間，華潤有巢REIT成為資本市場第一家市場化的保租房REITs。

龍湖近年來也在悄然轉型。2022年的經營性收入為235.5億元，同比增長25%，占比整體收入的9.4%，較前值上升1個百分點。

商業投資的天街、長租公寓的冠寓、物業管理的龍湖智創生活、智慧營造的龍湖龍智造，再到產業園區運營的藍海引擎以及養老板塊的椿山萬樹，都是這種嘗試的具體體現。經營性業務已經成為龍湖可持續發展的重要貢獻源。

其中，由商業投資和長租公寓組成的運營業務，租金貢獻穩定提升，同比增長14.1%，為118.8億元；由物業管理和智慧營造組成的服務業務收入同比增長38.6%，至116.7億元。龍湖商業在全國范圍內累計進入32座城市，新增開業運營15座商場，累計開業運營商場達76座，商業整體租金增長16%至94.3億元，5年復合增長27%；長租公寓全年實現租金收入24.4億元，已在全國高量級城市開業11.6萬間，管理規模超過16萬間，僅次于萬科泊寓。

除了運營業務的營收占比有所提升外，參與代建，做起乙方，成為頭部房企轉型的另一種嘗試。

據不完全統計，截至2022年底，年報中披露發展代建業務的品牌房企已經超過60家：既包括華潤、萬科、龍湖、碧桂園、綠城、金地、旭輝等頭部房企，也包括中原建業、眾安、當代置業、朗詩、雅居樂、上坤地產等中小型房企。

不過，代建業務的營收與開發業務相比，還是“毛毛雨”。代建第一股綠城管理控股的2022年營收錄得26.57億元，對集團整體業務的貢獻僅為1.9%，可見代建未來的市場空間廣闊。

雖然龍頭房企的經營性業務的占比并不算大，但“賺點小錢”卻對房企的轉型及未來的可持續發展提供了重要探索路徑。

誰守住了“三道紅線”？誰可持續經營能力強？

在前十強的房企中，有9家都保持綠檔，只有綠地控股踩線，其剔除預收賬款后的資產負債率為83.4%，超過了70%的監管值，現金短債比僅為0.57，低于1.0的監管值，為橙色檔，表明企業急需融資來緩解超高的負債率。

圖表4：頭部房企三道紅線踩線情況

數據來源：Wind，睿和智庫整理

總體來看，港股房企的指標表現比A股房企更穩健。剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比三個指標表現最好的企業分別是中國海外發展（53.7%）、華潤置地（35.6%）和龍湖集團（2.61），而這三家公司均是在港交所上市的頭部房企。

而影響房企可持續發展的因素中，除了資產負債率等指標外，土儲是影響其未來發展的另一指標。因為土地儲備是房企開發的后備資源，決定著企業未來的市場占有率。

2022年，房地產行業整體出現戰略收縮，前十強房企的整體土儲規模出現明顯下滑。數據顯示，2022年前十強房企拿地總支出約8385.3億元，相比2021年拿地支出1.3萬億元，減少7572.1億元或58.4%。

圖表5：2022年前十強房企土儲值（億元）

數據來源：公開市場，睿和智庫整理

其中，碧桂園、綠地控股、新城控股的土儲簡直是遭遇毀滅性打擊。三者的拿地金額分別從2021年的2063.1億元、411.5億元、723.9億元下降到2022年的93.5億元、25.1億元和14.3億元，降幅分別達95.5%、93.9%和98.0%。而這三家企業均為民企。

同時，華潤置地、保利發展、招商蛇口的拿地金額分別從2021年的1375.3億元、1882.5億元、1190.6億元下降到2022年的1066.1億元、1350.5億元、759.4億元，降幅僅為22.5%、28.3%和36.2%。而這三家企業均為國企或者央企。

很顯然，從土儲數據來看，未來房地產市場國進民退的意味似乎有點濃。當然，在當前房地產處于下行階段、房企資產質量普遍下滑的情況下，或許也只有國企能發揮集中力量辦大事的優勢，能托底經濟。

結語

從2022年年報數據來看，房企的盈利能力普遍遭遇下滑，增收不增利是常態。而在適者生存的古老法則下，房企們普遍開啟第二增長曲線，開啟了從開發業務向經營業務的轉型嘗試。而從償債能力指標來看，港股上市公司表現更為穩健，更具有可持續性；從土儲指標來看，國企依然是市場托底的基石。

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