每經特約評論員 陳憲 何雨霖

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多種跡象表明，今年一季度房地產行業回暖主要是受到積壓需求集中釋放的影響。進入4月，行業恢復節奏放緩了，1~4月商品房銷售面積累計增速改善1.4個百分點，而1~3月改善了1.8個百分點。5月，30個大中城市商品房成交的高頻數據也顯示復蘇進度放緩，后續房屋成交的持續性尚待觀察。房地產開發投資增速也進一步下滑。1~4月全國房地產開發投資同比下降6.2%（1~3月為下降5.8%）；施工和新開工面積累計增速繼續下滑，分別為下滑5.6%和下滑21.2%（前值分別為下滑5.2%和下滑19.2%）。

中國房地產經歷了近40年的快速發展，成為經濟增長的重要支柱之一，同時成為重要的民生關切。然而，在新的發展背景下，中國房地產正面臨嚴峻挑戰。隨著政策調整和社會經濟環境變化，房地產發展的底層邏輯——政策、人口及行為和城鎮化等，正在發生變化。前文提及的一系列數據在一定程度上支持這一判斷。

市場分析認為，房地產投資低迷有兩個原因：一是房地產銷售恢復的力度還不夠，“銷售回款-拿地-開工-交付-銷售回款”的良性循環不暢通，房企的資產負債表沒充分修復，流動性依然偏緊。而且，在人口負增長、“房住不炒”政策的背景下，房企對未來的預期也偏謹慎，拿地投資的能力和意愿不強。二是從土地成交數據來看，地域分化度高，高能級城市的土地市場景氣度高，但低能級城市遇冷，考慮到低能級城市房地產投資占比更高，低能級城市房地產投資繼續下行拖累了整體增速。

筆者認為，如今的房地產市場，底層邏輯已經出現較大變化，行業內外需正視這些變化，并根據這些變化采取相應的策略。這些變化主要體現在以下方面：

當下的年輕人更加注重房屋的質量和特色。圖為在深圳市龍華區元芬村，青年公寓住戶在社區增設的自習室工作學習 新華社圖

變化一：投資價值不復存在

房地產不再具有像過去那樣的投資價值。過去較長時期，房地產一直處于高速增長態勢，且投資門檻很低，進而吸引了大量的投資者。為了抑制過熱的房地產市場，保證城鎮居民的住房需求，中央政府提出了房地產調控的總原則“房住不炒”，各級地方政府也出臺限購、限貸、限售等政策措施。同時，政府加大對于房地產市場的監管力度，對于一些不規范的開發商進行整頓。隨著時間的推移，房地產增長速度大幅度減緩，投資回報率顯著降低。

房地產“存量過大”，內部風險積累加劇。隨著房地產的不斷發展，開發商為了快速獲取收益，不斷增加供應量，導致市場供需關系失衡。同時，企業不斷貸款拿地，導致自身杠桿和經營風險增加，個別房企資金鏈斷裂直接使最終“交樓”環節出現困難。這些因素均加大了市場風險，使得投資者開始審慎對待房地產。

變化二：購房意愿逐步下降

相關調查表明，城鎮居民尤其是青年人購房意愿正在發生方向性變化。越來越多的年輕人希望有更多的選擇和自由，而不是像他們的父母那樣追求所謂的“房子夢”。最近，北京航空航天大學公共管理學院的一項針對北京地區青年租房問題的調研引發熱議。調查數據顯示，五年內在北京保持租賃現狀的青年比例最高，為32.04%，其次是在京購買商品房的青年群體，占比為23.94%。調查結果還顯示，37.68%的青年租賃住房群體表示接受終身租房。這些結果表明，越來越多的年輕人更希望租房而非買房，這樣可以更靈活地應對自己的職業和生活變化。

與此同時，當下的年輕人更加注重房屋的質量和特色，不再滿足于普通的住宅空間。他們更加注重社區環境、公共設施和交通便利性等因素，同時也更加注重房屋的設計、風格和品質。因此，傳統住宅已經不能滿足他們的需求。相比較而言，更加輕奢或者轉換成本更低的租房項目越來越受到年輕人的青睞。

青年人的生活方式和價值觀發生了變化。隨著經濟發展和社會進步，現代青年人更加注重個人自由和多元化，更加愿意嘗試不同的生活方式和工作方式。他們不再將房子看作是穩定和固定的投資方式，而是將其視為一種生活方式的選擇，買房的意愿也逐漸下降。

青年人的購房能力和資格受到了限制。隨著房價的上漲和政府對于房地產的政策調控，青年人的購房能力受到較大影響。大多數青年人面臨高房價和高貸款壓力，加之職業和收入不夠穩定，導致他們購買房產的壓力加大。再者，在一些大城市中，年輕人因為戶籍問題可能沒有購房資格，這也大大削弱了他們的購買意愿。

變化三：城鎮化速度似在放緩

數據顯示，我國2022年城鎮化率為65.22%。與2021年相比，城鎮化率的增長速度為0.5個百分點，較前兩年明顯回落。

可能的原因是，鄉村振興戰略成效初顯，鄉村留住了原本計劃流入城市的部分人口，并吸引在外打工者返鄉發展。鄉村振興戰略的實施，推動了城鄉之間的功能互補，提振了鄉村經濟的活力。從近期各省市公布的人口數據來看，一線城市及天津人口全部負增長，其中上海2022年常住人口減少達13.5萬人。二線城市中，發展迅猛，被稱為“新一線”的城市，也基本都出現了人口增幅斷崖式下降。杭州2022年末人口增量17.2萬人，相比上年少增6.7萬人；成都2022年末人口增量7.6萬人，相比上年少增16.9萬人；南京、蘇州、廈門等城市人口增量均出現不同程度回落。

城鎮化的放緩，客觀上會減少人口流動，進而熨平住房需求的增長曲線。人口的凈流出導致房地產的供需關系發生變化，對于城市的房價，尤其是一、二線城市，會產生較大的影響。

變化四：人口出現負增長

根據《2022年國民經濟和社會發展統計公報》，2022年末全國人口約14億人，比上年末減少85萬人，出生率為6.77‰，死亡率為7.37‰，這意味著我國人口自1962年以來（近61年來）首次出現負增長。此外，我國生育率已經連續多年下跌。據聯合國發布的《2022年世界人口展望》，2022年，中國的生育率只有1.175%。生育率的下降會帶來家庭規模和住房需求的根本變化。過去，中國家庭規模普遍較大，需要更大的住房空間適應家庭成員的數量。如今，隨著家庭規模的縮小和家庭結構的變化，人們更加注重舒適度和品質，對于房屋的需求更加注重個性化和多元化，而非單純追求購房面積的大小。

同時，中國人口結構也在發生變化，人口老齡化的問題越來越嚴重，這對于住房的需求也會帶來影響。未來，人們需要更多的是適合老年人居住的住房，對于養老服務和房屋安全設計的需求會進一步增加，更加注重的是社區服務設施和小區品質等，而不是房屋的面積。

綜上所述，中國房地產市場正面對影響深遠的挑戰，亟需通過改革與轉型以適應新的市場需求。這種轉型需要考慮到房地產不再具有投資價值、青年人買房意愿的變化以及生育率下降等多重因素。未來，房地產市場應提供更加多樣化和個性化的產品，以滿足不同消費人群的需求。房地產企業則需要進行結構調整和業務創新，尋找新的增長點。中國經濟深度依賴房地產的局面正在成為過去，政府在推動傳統產業升級和新興產業創新發展的同時，更需要關注房地產底層邏輯的變化，在更加廣闊的范圍尋求產業轉型與發展。

（作者分別系上海交通大學安泰經濟與管理學院教授、上海黃金交易所博士后）

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