當前地產營銷，最大的痛點是什么？

(資料圖片)

毫無疑問，獲客難，足以讓營銷總痛到寢食難安。

“完成任務兩件寶，分銷折扣跑不了。”

分銷、折扣，早已成為營銷總絕地反擊的利器。

如果說以前還有分銷、包銷為營銷兜底，那么，如今，分銷越來越不會打市場，包銷，則因為種種弊端，逐漸被人們所揚棄。

房企自渠呢？

過于迷信外包單位，讓房企自渠一步一步邊緣化：生存和死亡，一直是擺在自渠團隊面前的一道選擇題。

如今，市場蕭條，再想依靠自渠，為時已晚，因為，需要的不僅是時間、精力，更需要能夠開拓市場的實戰團隊。

只是，銷售指標，依舊是懸在營銷團隊頭上的一把利劍，傳統獲客渠道失效，怎么辦？

直播獲客大行其道，已經成為房企營銷打破市場僵局的一個突破口。

獲客難？不，很輕松

對于直播獲客的效果，普遍存在著三種情況：

第一種，完全不相信，根本就不愿意去推進。

第二種，相信能夠獲客，也做了，但是，淺嘗輒止。

第三，不僅相信能夠獲客，并且，在實踐中摸索出方法、體系，形成了復制，產生了實效。

實際上，情況如何呢？

從2021年開始，雅居樂即通過直播大賽的形式聯動區域，打造“雅居樂直播間”協同效應，讓購房者足不出戶就可以了解到雅居樂全國項目的額具體情況，奠定了品牌切入直播獲客這條新通路的基礎。

通過直播大賽，重塑線上營銷，雅居樂為此成了獨立的線上營銷團隊，專人、專崗對直播間的粉絲進行維護、做線索轉化、留存等環節的實時跟進，一方面，降低了常規的投放成本，另一方面，進一步提升了線索轉化效率，同時，在此基礎上，搭建起了集團的直播中臺。

那么，雅居樂的直播大賽是怎么做的呢？

第一、集中輸出，以賽建店：通過賽事推進直播間的打造，多個區域共同啟動，同步打造線上品牌旗艦店。

第二、賽制嚴謹，極具參考：以“吸引力、忠誠度、互動性、轉化力”四個維度，去重考核，極具參考價值。

第三、創意涌現，種子篩選：直播形式多樣化，以賽馬的形式，發現多個潛力隊伍及主播。

第四、飛魚后鏈，降本提效：從留資效率及成本角度來看，均優于常規投放，整體平均轉化成本120.37元，單場最優轉化成本55.86元。

從效果來看，累計總觀看量17萬人次，總點贊量186萬次，總評論量近7萬，總留資量近1500條，最高觀看場次為1.8萬人次。

從雅居樂直播大賽中，我們可以得到什么啟發呢？

首先，在組織架構上，由集團統籌，搭建直播中臺，設置專門的線上營銷團隊。

其次，在策略推動上，集團主導，區域參與，以賽代練，自由發揮，有利于激發創意。

最后，針對粉絲、線索，專人、專崗維護、轉化，真正做到流量變留量。

能賣房，是品牌房企對直播的核心認知。

品牌房企做直播獲客，因其標桿示范，在行業內，自然，也引發了無數的效仿者，但如何避免南橘北枳的現象發生，核心的一點，在于根據房企自身的現狀，做適合自己的線上獲客動作。

那么，非頭部、中小型房企，怎么做流量的經營呢？

新天澤是一家小型房企，對于直播獲客，他們的打法，是制造營銷節點，來做私域的轉化。

針對類似雙 12 的強銷節點，新天澤采取的方式是以造節為噱頭，以直播為手段。

采取的策略，是通過大 V 做公域導流，以真優惠為逼定引爆點：一方面，獲取在公域搜索房價的價格敏感型客戶；另一方面，對一個月內未成交客戶，做再次激活。

通過抖音直播氛圍的營造，案場緊迫感的刺激，為促銷提供抓手，極大的帶動了節點的銷售爆破力。

在客戶線索按照傳統的拓客手法越來越難以獲取之時，拓客陣地往直播間轉移，不僅是現實的需要，更是營銷突破的必選項，因此，要想輕松實現直播獲客的實效性，必須做到以下三點：

首先，設置專門的直播獲客團隊，對公域流量，比如線上廣告的投放、大 V 內容的輸出、直播流量的導入等，做客戶線索的獲取、挖掘、轉化。

其次，要有優質內容的生產能力，一定要相信，好內容，才能受到流量的青睞，這是房企做直播間營銷的基石。

最后，要不斷研究平臺的流量規則，以即時的調整線上運營策略，結合營銷節點、產品、客群、內容，做價值的傳遞。

房企通過直播間獲客，必須有一個前提條件，那就是：耐心！

沒有耐心，是做不好直播間獲客的。

簡單來說，當房企按下直播間營銷啟動鍵的那一刻，短則三個月，長則半年的摸索期，一定要給到運營團隊，若是沒有這個前提，那么，還是奉勸大家別趟直播間獲客這池渾水。

摸著石頭過河，有可能摸到的是石頭，也有可能摸到的是珍珠，因此，大家要有心理準備。

有方法？對，能復制

那么，房企做直播間營銷的生意，到底怎么做呢？

在這里，我們首先面臨的，就是平臺的選擇問題。 2023 年最新統計數據顯示，抖音日高活用戶在 1.2 億以上。

因此，當前房企做流量，對平臺的選擇，抖音當是首選。

平臺選擇好了，怎么用好平臺？

必須要有專業的團隊，來做專業的事。

前文提到，房企要搭建直播中臺，設置專門的直播獲客團隊，因此，可以通過打造直播獲客特戰隊的方式，來做樣板團隊，便于復制、應用。

一個直播獲客團隊，由運營、主播、編輯、選房師組成，通過四人小組，形成內容生產、流量投放、直播帶貨、線索挖掘、線下帶看的商機閉環，這種特戰隊模式，既可以適合集團公司實現類似于飛虎隊的業績突破，也可以適合單項目的落地應用。

團隊搭建好之后，直播獲客需要做好一件事：內容。

怎么做好內容？能給客戶提供價值，內容才有生命力。

那么，對于直播間營銷而言，主播需要給粉絲提供什么內容呢？

一是關于樓市的走勢，客戶需要一顆定心丸。

二是關于產品的剖析，客戶需要全面的了解。

三是關于信心的提升，客戶需要能說服自己。

基于此，以下三個方法，可以為內容生產提供借鑒：

方法一：利好法。

再差的市場，都不缺買房的人，我們需要做的事情，就是跑贏競爭對手。

我們要明白一個道理，再差的現狀，都能轉化為利好，這給策劃提出了新要求。

舉個例子，某城市某月成交數據極差，怎么辦？

我們能不能在數據里發現不一樣？

比如，結合項目，某業態在月銷售量、月均價，能不能成為領頭羊？

比如，成交數據差，是否可以說明，市場已經見底，即將反彈，對外輸出的內容，就是“樓市復蘇在即，購房再迎良機。”

利好的目的，是鞏固客戶的信心，大部分時候，既然客戶決定了買房，他需要的信息，就是能夠給自己的內心，吃一顆定心丸。

方法二：白描法。

現在的客戶，打動他們的觸點，一定是真實。

在經歷了樓市動蕩之后，購房者早已經見多識廣，與其粉飾太平 ，不如實事求是。

這個時代，通往真誠的道路，唯有真誠。

真誠，是建立與購房者之間信任的橋梁。

主播在做樓盤推介的時候，有一說一，不夸張、不掩蓋，是基本的原則，這是主動與購房者建立信任關系的前提。

市場上，沒有十全十美的樓盤，只有適合購房者的房子，因此，不必強調樓盤是多么的無可挑剔，重要的是，給購房者不可拒絕的產品打動力。

這種打動力，可以是生活方式，可以是產品特點，也可以是超高的性價比，其目的，是給購房者一個不可抗拒的理由。

方法三：教練法。

即便是房地產從業者，也不見得是真正的購房專家，所以，從購房知識的角度入手，做行業知識的普及，是一個破局的抓手。

圍繞購房知識這個主題，可以形成無數的專題策劃，比如：怎么看懂戶型圖？怎么按揭更劃算？怎么判斷產品的優劣？

能夠給購房者提供價值，那么，就能與他們建立信任，產生鏈接，發現商機。

內容策劃的核心載體，就是腳本的撰寫，最終，要靠主播來轉化，因此，一個好的主播，是一個直播間能否有實效的關鍵。

那么，怎么做好直播呢？

我們都知道，直播帶來的粉絲，更加精準，“要想見效快，全靠直播帶。”已經成為共識。

做直播，有三種做法：

做法一：每個項目，就是一個直播間。

以前，拓客依靠外部力量，通過媒體打廣告，通過渠道帶看。

如今，直播獲客可以讓項目，把主動權掌握在自己的手中。

搭建一個直播間，不難，難的是日復一日的堅持，難的是讀懂抖音規則，做有效的投流。

每個項目，就是一個直播間，應該成為房企的標配。

做法二：自造節點，做爆點直播。

對于營銷而言，隨時隨地，都處于戰斗狀態。

每一周的周末，就是一場攻堅戰。

每一個重大節日，就是一個突破口。

即便沒有節點，也要自造節點，這是營銷人的必須面對的選擇。

直播是非常好的爆點營銷工具。

一般而言，要做好爆點營銷，需要提前策劃，要從培訓端、內容端、客戶端、優惠端、協作端做全面的部署，才會取得爆點營銷的效果，其中任何一個環節的缺失，都會招致營銷的功敗垂成。

做法三：品牌統籌，做大型促銷直播。?

直播的特點，就是帶貨。

品牌統籌的好處，是能夠做產品的大整合、優惠的大整合、預算的大整合、資源的大整合，因此，可以造大聲勢、做大影響、得大實惠、抽大獎品，最終的目的，是能大促銷。

傳統的營銷策略，都可以在線上，重新做一遍，并非一句虛妄之言，我們需要做的，即是把傳統思維，變為直播思維。

實用嗎？是，見效快

線下營銷最大的一個特點，就是面對市場的多變，那么，營銷策略、執行手段，也會因為市場的變化，而發生改變。

直播間營銷與線下營銷最大的不同，在于ID是有記憶的，而ID的流通是雙向的：我們可以主動挖掘ID背后的需求；DI認為內容有價值，他也會主動與主播做鏈接。

怎么才能讓一場直播更有效果呢？

因此，我們只需要在腳本預設上，狠下功夫，就能走出一條康莊大道。

那么，什么樣的腳本才更加實效？

首先，腳本創作必須以帶給購房者價值為前提。

這是讓他們產生依賴性的唯一標準。

內容，是腳本的載體。

好的內容，自帶傳播屬性，決定了一場直播能否吸引更多的粉絲。

好內容的判斷標準，一要有用，二要有效，三要真實。

其次，能夠帶來心流共振的內容具有打擊力。

購房者也是感性的，一句恰到好處的文案，就能讓一個客戶路轉粉。

好的內容，一定會有好的文案。

因此，要具備文案打磨的能力，磨刀不誤砍柴工，多花點時間研究客戶，才能讓文案的創作更有針對性和打動力。

最后，把產品講透的內容更有可看性。

產品，是購房者關注的核心。

把一個戶型講透徹，考驗的是專業功底和創意素養，二者的結合，是完美呈現產品價值的不二法則。

好的產品會說話，但前提，是要將好產品呈現在購房者面前。

直播間營銷會帶來很多意想不到的驚喜，讓流量沉淀，轉化為電話號碼、微信好友，能夠為日益艱難的拓客環境，開辟第二戰場。

備注:雅居樂案版權歸屬《2023抖音房產生態白皮書》，如有侵權，可聯系刪除。

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