恒大之后碧桂園又爆了，我想這個新聞是最近幾天房產圈中最大的新聞了，一個恒大一個碧桂園，都是上萬億級別的大企業，這兩個企業甚至一度被稱之為宇宙級房企，因為真的環顧海內外沒有這么大規模的房企，也沒有成長這么迅速的房企，然而眼見它起高樓眼見它宴賓客眼見它樓塌了。

(資料圖)

恒大的問題在一個多月之前已經讓我們觸目驚心了，然而碧桂園的問題爆出來之后，更是讓我們心中一寒，為什么？因為這兩家房企倒下去之后，再加上過去幾年退市的接近10家房企以及爆雷的多家房企，我們不禁要問，是不是整個中國房產圈都出現了問題。尤其是這兩家房企爆雷之后，不但有大量的投資人的錢有可能血本無歸，更關鍵的是今天有很多已經買了恒大房子，買了碧桂園房子的老百姓在問，房企爆雷了，那么我的房子會怎么樣？

房子會不會爛尾，我交了的錢會不會打水漂，我會不會未來面臨財房兩失的情況，就是一方面應當交付的房子不交給我，另一方面我還得繼續地還銀行的貸款。過去這兩年說實話爛尾房的情況在各個城市都屢見不鮮，但是以往我們好歹還能跟廣大的購房者講買期房的時候咱們要注意，盡量買那些規模大歷時久的房企推出的產品，這些房人家資本雄厚是很要臉的，所以他們出現崩盤出現爛尾的情況是不大可能的。

結果大家看到了吧，現在不但是中小房企會爛尾，大房企全國數一數二的房企它也有可能出現崩盤，也有可能出現爛尾的情況，所以我們都不知道未來應當怎么買房了，因為我們不知道哪個房企會不會崩盤。當然到目前為止不管是恒大還是碧桂園都是正常運營的，包括碧桂園迅速的發表了聲明說，雖然公司遇到了自成立以來最大的困難，但始終對中國經濟的前景充滿信心，公司將全力以赴保交付，穩妥推進各項經營策略和風險化解措施，保障公司可持續健康發展，維護投資者的合法權益。

碧桂園還總結說，今年上半年已經交付房屋近27.8萬套，今年全年預計將交付房屋70萬套，我們真的希望碧桂園能做到他所說的，今年碧桂園就要交付70萬套住房，這可是70萬個家庭幾百萬人的心血。碧桂園怎么突然就出問題了？去年相關機構還預測它今年可能會盈利百億，結果碧桂園自己發布公告稱集團預期截至2023年6月30日有可能虧損450億到550億人民幣，這確實是個天文數字。

當然很多人更擔心的是碧桂園和恒大一樣負債萬億，一旦集團母公司出現重大經營問題，這上萬億的負債誰來還？已經收了大量的預付款還會不會形成更多的爛尾？碧桂園和恒大這樣優質的房企為什么在這兩年來突然都遭遇到了重大的問題呢？碧桂園自己總結說，它出現問題是因為公司層面上對本輪市場調整周期有預判，但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早作出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關系已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大，負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻，化解行動不夠及時有力。

碧桂園的總結其實挺到位的，這一兩年以來很多房企出現問題我覺得主要可以歸因于兩大因素，首先第一就是成也蕭何敗也蕭何的預售制。此前的節目我們跟大家多次聊過預售制，說實話這個由香港同胞發明出來的工具確實是非常好用的，尤其是當整個市場處于上行階段的時候，那么當然預售制給廣大房企提供了充足的資金，讓廣大房企可以提高周轉率，所以市場上行的時候你的資金鏈拉得越緊周轉率越快，那么當然你賺的錢就會越多。

按道理講，房地產是個資金密集型的行業，而且房地產商的毛利潤是并不高的，為什么這么講呢？因為你要開發一處樓盤，你總得先買地吧，把地買下來之后要建房子，建好房子賣出去。雖然說近些年來房價在不斷上漲，但是真正開發房地產的利潤并不是太高，對于開發商來講它的大量投入，每一個樓盤算下來有個10%到20%的利潤就不錯了。

可為什么有很多房地產企業在過往20年間實現了跨越式發展，真的從一個鄉鎮小企業能一躍成為宇宙級房企？預售制作了重大貢獻，為什么？因為有預售制的話，房地產商實際上前期投入的所有成本會迅速的給拿回來，這樣就可以讓他們10個鍋9個蓋，甚至10個鍋1個蓋，房地產商投入1個億的資金，可以去做10個億甚至100個億的大盤子，那么當然它的利潤率就遠不是10%而是100%甚至1000%。

然而預售制它也是一把雙刃劍，當房地產一路高歌猛進之時，預售制為廣大房地產商提供了豐沛的資金，可以使它們實現跨越式發展，可是一旦房地產市場出現下行狀態怎么辦？房子不是越賣越貴了而是你打折也沒人買了，以往一個樓盤還沒封頂房子就已經通通賣出去了，而現在現房銷售都十分的困難，那么房地產商的資金鏈就會繃得非常非常緊。

而由于有預售制，他們實際上欠了銀行欠了建筑商欠了購房者大把的錢，自己根本沒有閃轉騰挪的機會，而這個時候繃緊的資金鏈就可能成為壓垮大象的最后一根稻草。而這個時候一旦崩盤了，廣大消費者將遭受到非常巨大的損失和痛苦，以至于最近有一個經濟專家，他毫不客氣地批評我們現在的預售制，他說雖然咱們的預售制是從香港同胞那里學過來的，但我們只學了預售制卻沒有學監管，香港那邊房地產銷售雖然有預售制，但是要按施工進度付錢。

換句話講，大量的錢并不在開發商手中，而在資金監管的賬戶之中，開發商并不能夠獲得額外的資金，他真得把每一個階段的工作都做完了，才能拿到這個錢。而我國房地產行業一直是野蠻生長的，有很多房地產商說實話就是把地拍了下來，規劃做了出來，連地基都沒打房子就賣掉了，錢就收回來了，拿著這個錢他不是去繼續建這個房子，而是去再拍更多的地，再開發更多的樓盤，他拿著消費者的錢去做他的生意，某種程度上講，這根本就不叫預售制，這已經是傳銷了。

什么叫傳銷？就是我根本還沒有把這個商品生產好，這只是一個概念，我就跟你說，你等著兩年之后三年之后你就能有一個自己的家了，但現在你甭管是自籌資金還是從銀行貸款，你得把錢統統給我，給到我之后我可以拿你的錢再去做生意。而你從這一刻開始就要背負沉重的銀行利息月月還款，當整個房地產行業處于高歌猛進之時，那么沒有關系，兩三年之后房價可能更貴，等我交付給你房屋的時候，消費者可能還感覺很高興，因為房子還沒住呢，資產就升值了。

可問題是我國的房地產市場一定會永遠上漲而不下跌嗎？當房地產市場處于上漲之時，房地產商們拿著消費者的預售款去繼續的拍地，繼續的擴大土地儲備，繼續的做大資產，然后他們的資產飆升速度非常快。可是一旦房地產進入到下行狀態之后，尤其是量價齊跌之后，那么開發商開發出來的房子不那么好賣了，周轉速度特別慢你還要降價，這導致開發商手中沒有足夠的現金流。

另一方面面包都降價了，面粉當然也會降價，于是開發商的總資產也在不斷縮水，到了繃不住那一天，廣大消費者就會發現他們的購房款早就被挪用了，房子建不起來，開發商拍拍屁股走人，最終留下了一地雞毛的爛尾房，所以預售制這柄雙刃劍在最近兩年體現出了巨大的殺傷力。因為這兩年房地產進入到寒冬，幾乎每一個城市的房子都不好賣，量價都在收縮下跌，所以我們就看到了像恒大和碧桂園這種宇宙級房企遭遇的困難。

痛定思痛，如果我們還希望未來有一個蓬勃發展的中國房地產行業的話，那我覺得我們真要對預售制做大手術了，否則我們倒是相信未來幾年房地產景氣會回歸，我們會重新擁有一個上行通道的房地產市場。但問題是到那個時候，如果有的企業好了傷疤忘了疼，在那樣一個上行通道中繼續做大做強預售制的話，誰知道哪一天會不會樓又塌掉呢？

而碧桂園遭遇的另外一個問題也幾乎是人所共知的，那就是我國三四線城市或者更低線城市的房地產市場，長久以來我們知道我國有的房地產開發商是做高端市場的，是專做一二線城市的，而碧桂園的特點就是它大量的在三四五線城市拿地。

說實話一線城市房價高，但是競爭也激烈，需要的資金盤子大，而三四五線城市盤子小，當地有十足的發展意愿，所以當房地產處于上升通道之時，往往三四線城市的利潤更高。有的小縣城去年房價才兩千，今年就能炒到四五千，稍微精裝修一點，搞到七八千上萬都是有可能的，正是因為在三四五線城市的大范圍拿地造就了碧桂園迅速崛起的神奇速度。

可問題是，這一輪房地產調整恐怕最受打擊的也就是三四五線城市，從宏觀發展來看，我國的總人口已經低于印度了，我國今年出生人口可能不到800萬人，我國已經進入到了老齡化和少子化狀態。更關鍵的是，每一個城市是雨露不均的，北上廣深這些一線大都市，各個省的省會實際上還是有著強大的虹吸效應的，年輕人的總出生人口雖然在銳減，但是大量的年輕人還是愿意進入到一二線城市之中的，這就使得三四五線城市面臨一個無人可用的危機之中。

咱們鄰邦日本現在已經出現了大量的無人村無人鎮，有的那個小城市甚至說，年輕人你只要愿意到我們這來居住，我們別墅是免費送的，為什么？人始終是最可寶貴的因素。當一個城市失去了吸引力，大量的年輕人外遷之后，那么當然這個城市的經濟是無以為繼的，這個城市的產業是沒法發展的，這個城市的房地產真的會一落千丈，你這個城市的總人口在萎縮，尤其是年輕人在減少，那么會有多少購房意愿。

倒退兩三年之前，有一些在北上廣深打拼的青年人覺得一線大都市房價太高了買不起，那么我攢了一筆錢之后，我有沒有可能回到家鄉的縣城去買個房子呢？縣城房價漲得也很高，所以大家覺得用這樣的方式可以實現資產的保值增值，這使得過去幾年縣城房價有一小波漲勢。可是過了幾年之后，大量的年輕人發現縣城經濟沒有什么起色，房子到手之后自己不會去住，而租都租不出去，因為當地房子太多了，沒有人。

甚至到了這兩年，房地產市場進入到冰河期之后，率先下降，率先賣不出去的當然就是現成的房子了，這就使得碧桂園遭受到了雙重打擊，而且我們真是擔心未來5年到10年之內，我國三四五線城市房價停滯不漲甚至下跌，那都是一個常態化的可能。為什么？因為真的人在減少，經濟活動不頻繁，對房屋的需求大幅下降，那你這個房價怎么能漲得上來，那么碧桂園要脫困就更加困難了，一個預售制，一個三四五線城市的房產這是成就碧桂園的兩大因素，但很顯然，這也在眼下成為了制約碧桂園發展，更把它拖入崩盤的兩大因素。

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