作者：余飛

01

(資料圖片僅供參考)

國有四大行官宣下調存量房貸利率規則

自從8月31日央行與國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確提出從9月25日開始，存量房貸利率可以與銀行協商，申請下調開始，市場關于下調多少，誰可以申請下調的問題，熱議不斷。

9月7日國有四大行中國銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行發布與“調整存量首套住房貸款利率有關操作事項”有關的公告：

將于2023年9月25日起主動進行批量、統一下調，無需客戶提交申請。

中國銀行、工商銀行公告顯示，批量調整后，（貸款利率）于當日按新的利率水平執行。

中國銀行官宣：

工商銀行官宣：

農業銀行官宣：

建設銀行官宣：

國有四大行回答的很明確，就是具備申請下調的人群的存量房貸利率，在9月25日，銀行會統一下調，不需要客戶跑銀行去申請，除非你是“二套轉首套”的存量房貸，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸，則需由客戶向銀行主動申請利率調整。

關鍵問題來了，誰可以申請下調，能下調多少？一個一個解答。

02

誰可以申請下調

8月31日央行與金融監督管理總局聯合發布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》有明確規定。

央行文件中寫得很明確，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人。

那么這個首套房該怎么解釋呢？工商銀行給出了非常明確的解釋：

1.原貸款發放時滿足所在城市首套房貸利率標準的房貸；2.房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的；3.房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的；4.其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。

以此可以得出的結論是，有三類人群可以申請。

第一類，只有一套房子的人。

第二類，雖然有多套房，但分布在不同的城市，每個城市的房子沒有超過兩套。

比如，李先生之前在江西老家買過一套房，之后在深圳又買了一套，但是由于之前“認房認貸規則”，李先生在深圳買的這套房，是按照二套房的首付比例50%，而且貸款利率也是按照二套房執行。

這批人的受益程度最大，因為他們買房的利率最高。

第三類，現在只有一套房，但買的時候不是唯一一套。

比如李先生在2018年在深圳有一套住房，之后又買了一套住房，首付是70%，利率是二套房的利率。但目前李先生已經將之前的一套賣掉了，現在名下只有一套住房，也可以享受降低利率的政策。

以上三類，第一類人群，銀行在9月25日都會主動下調，無需申請。

第二類、第三類則需要在9月25日自主向銀行申請，經銀行審核符合條件后按上述調整規則調整貸款利率。

此外，還有兩種情況需要自己申請。

一種是執行固定利率的貸款人。

2019年8月，央行推出了LPR利率改革，利率正式換錨。當時銀行要求貸款人轉為LPR利率，且規定了時間，不表態會自動轉變為LPR。

但也給出了余地，就是如果貸款人自己要求堅持固定利率，會按照貸款的要求執行。

所以，目前仍有一批人的房貸執行的是最初的固定利率。這批人如果符合要求想要申請下調，也需要自主申請。

另一種是有房貸拖欠的人。

這類人群，先得把拖欠的還上，然后才能自主申請。

03

下調多少

在8月31日，央行與金融監督管理總局聯合發布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》明確規定：

借款人和金融機構自主協商。

也即沒有固定標準，降多少就看你所貸款的銀行能夠允許降多少。

但是有底線設定：不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

這一次國有四大行有明確規定，且規定都一致：

2019年10月7日（含當日）之前發放的貸款，如當地首套住房貸款利率政策下限（簡稱“當地下限”）高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為0（即LPR+0BP），如貸款利率低于LPR則不調整。

這段話該怎么理解？

舉例加以解釋。比如李先生，2019年10月1日在A城市買了一套房，當時的貸款利率是6.1%（基準利率4.9%+120個基點），當時的LPR是4.8%。

如果當時A城市的政策利率下限高于4.8%，比如是5%，那么李先生的存量房貸利率最低只能調整到5%。

如果當時A城市的政策利率下限低于當時的LPR4.8%，比如是4.6%，那么李先生的存量房貸利率只能調整到LPR。

總之一句話，就是當地政策利率下限和買房時的LPR兩個數值，誰高取誰。

2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發放的貸款，如當地下限高于全國首套住房貸款利率政策下限（簡稱“全國下限”），則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。

這個時間段買房的群體，下調的規則同樣是，買房時當地政策利率下限與買房時的LPR數值，誰高取誰。

2022年5月15日（含當日）之后發放的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。

這個時間段買房的群體，下調規則是，買房時當地政策利率下限與LPR-20個基點兩個數值，誰高取誰。

這里面的關鍵，就是買房時當地的政策利率下限到底是多少。

根據時代財經披露，目前有上海、北京、天津、廣東、內蒙古、吉林、福建、江西、山東、河南、湖南、貴州、西藏、甘肅、青海、山西、遼寧、浙江、安徽、湖北、廣西、海南、四川、云南、陜西、寧夏、新疆等27地中國人民銀行分行，均已公布首套商業性個人住房貸款利率下限歷史調整情況及現行水平。

大家可以對照著，測算一下自己的存量房貸利率，到底能下調至什么水平。

關鍵詞：